這篇文章肯定不是為了鼓吹房價上漲，畢竟這幾天好幾個部委都明確了“房住不炒”！而且全社會在面臨疫情大考，這種情況下，談買房不合時宜。

　　疫情中大部分人都會在內(nèi)心回味蝸牛和鼻涕蟲的故事，有個殼、有個好殼、有多個殼的重要性。當然，這其實是廢話，因為誰都知道買房的重要性，只是沒錢。

　　今天簡單的聊聊未來一段時間房價的走勢：

　　首先：必須明確一點，因為疫情影響，如果沒有任何政策的變化，房價肯定會大幅度下調。

　　從疫情看，本次累計確診很可能到10萬的數(shù)量級，全國經(jīng)濟休眠了一個月。這種情況下，保命第一，大部分人不會考慮大額消費和投資。所以在疫情高位的時候，房地產(chǎn)市場能做的不多，除非真正的大折扣，否則購房者不可能回售樓處。

　　從1月下旬開始截止日前，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間的成交量暴跌90%。市場基本陷入冰點，大部分售樓處逐漸進入封閉狀態(tài)。1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，與開發(fā)商發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)并不代表市場真實實時情況，滯后市場真實表現(xiàn)。市場將在2-3月逐漸反應出疫情影響。

　　好消息是，從疫情角度看，存量確診人數(shù)接近頂峰了，治愈數(shù)量在明顯增加，2月18日一天增加了1826例治愈患者。如果這個趨勢持續(xù)，那么市場到了3月份就有望逐漸恢復交易的可能性。

　　其次：但房地產(chǎn)短期看政策。中期看政策。長期還是看政策。當下大部分房企最近的房地產(chǎn)營銷行為都是為了平穩(wěn)資本市場預期。將未來可能的銷售額通過樓花簽約轉移到2-3月。

　　市場的走勢如何歸根結底還是看政策，企業(yè)的主觀能動性很難帶來真實的營銷結果，目前所有企業(yè)的辦法都是小訂金可退鎖定合約銷售額，高點位推薦費疊加更名，希望獲得全民推薦客戶成交。

　　從營銷結果上看，這些措施都有效果，可以拉平資本市場需要的簽約額。但真正的市場復蘇一切都要等到疫情緩解了，這些措施才能對市場產(chǎn)生真正的影響。

　　第三：在以上兩點的基礎上，看看最近市場的變量！判斷市場的走勢，短期是肯定跌的，因為沒有人想到買房。但如果疫情緩解了，那么很多政策措施就會影響到購房決策。短期看，大部分政策都是利好房地產(chǎn)的！

　　1：打折賣房的真相疫情影響下，各行各業(yè)都面臨生存難題，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，所以當下市場需要先對寬松的政策，也需要企業(yè)自救，只有自救配合他救，企業(yè)才能度過難關。

　　目前看，個別企業(yè)的打折行為，只是營銷說法，實際是備案價格折扣，并非是前期銷售價格的折扣。而且并非所有項目都參加。對于市場的影響來說不大。整體看，按照公布的折扣，基本屬于個別項目有輕微的優(yōu)惠。

　　從市場趨勢看，房地產(chǎn)企業(yè)只能期待政策變化，對于房地產(chǎn)市場來說，過去過于嚴格的調控政策應該有所調整，特別是針對首套房和改善的貸款政策。

　　整體看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力在2月份不大，但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率更高，如果疫情持續(xù)到3月份，那么的確可能出現(xiàn)部分企業(yè)的到期債務問題。但疫情影響下，房企選擇降價會相對謹慎。因為房地產(chǎn)作為吉芬商品，價格的下調很難換來太多的銷售。

　　2：房企拿地的積極性！

　　2020年疊加1月份，截止日期，北京合計土地出讓金595.88億，平均樓面價3.6萬刷新歷史最高紀錄。

9宗地塊其中7宗高溢價率成交。地塊樓面價均高于疫情前。一方面部分房企的資金鏈穩(wěn)固、另外一方面也體現(xiàn)了企業(yè)對后市的看好。

　　全國看，疫情后拿地排名前列的企業(yè)都非私企。而從2020年來的城市賣地數(shù)據(jù)看，基本都出現(xiàn)了正增長。

　　3：房地產(chǎn)的調控政策，寬松是趨勢：

　　短期看，昨天發(fā)布了救企業(yè)政策：階段性減免企業(yè)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險單位繳費，以減輕疫情對企業(yè)特別是中小微企業(yè)的影響，使企業(yè)恢復生產(chǎn)后有個緩沖期。除湖北外各省份，從2月到6月可對中小微企業(yè)免征上述三項費用，從2月到4月可對大型企業(yè)減半征收；湖北省從2月到6月可對各類參保企業(yè)實行免征。同時，6月底前，企業(yè)可申請緩繳住房公積金，在此期間對職工因受疫情影響未能正常還款的公積金貸款，不作逾期處理。實施上述政策，考慮了社?；鸾Y余等情況，可確保養(yǎng)老金等各項社保待遇按時足額發(fā)放。另外一方面也對房地產(chǎn)政策的松綁增加了可能性：

　　1-2月份各地第三產(chǎn)業(yè)受到重創(chuàng)，而即使短期疫情緩解，對于第三產(chǎn)業(yè)來說，恢復時間遠遠要超過其他行業(yè)。

所以房地產(chǎn)行業(yè)的政策寬松是趨勢，在房住不炒的前提下，推動改善置業(yè)的政策會大量出臺，本來預計的2020年小陽春依然會延后出現(xiàn)。穩(wěn)經(jīng)濟的措施會比之前更頻繁，當然前提都是看合適疫情能夠緩解。

　　整體看，2020年的房地產(chǎn)市場走勢現(xiàn)在預判意義不大，讓市場恢復信心很難，這不是簡單降價就能影響市場。一季度2019年房地產(chǎn)銷售額2.7萬億，占全年16萬億的17%左右，目前看，起碼要減少一半以上，而二季度也很難快速恢復到2019年的水平。這種情況下，如果房地產(chǎn)政策不快速的微調，市場很可能出現(xiàn)不可預計的風險。所以相比現(xiàn)在政策救中小企業(yè)，未來一個月將是更關鍵的房地產(chǎn)資金鏈生死關。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自救再極端的政策也不為過?；钪仁裁炊贾匾》€(wěn)定軍心，穩(wěn)定資本市場。各地政府的政策應該針對首套房、第二套房相對寬松，房地產(chǎn)政策救企是救不活企業(yè)的，只能平穩(wěn)救市！如果政策不出現(xiàn)寬松，預計到3月份很可能出現(xiàn)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂！4：長租企業(yè)的騷操作在疫情的“試金石”下，租售權利之間的不平等凸顯，業(yè)主能回而租客不能回的事比比皆是，特別的幾家所謂的長租公寓企業(yè)，在疫情下，放大了平時的違規(guī)行為。

　　5：降息的預期！

　　明天2月20日是肯定會降息的，對于市場來說，10個基點，1年期甚至可能會降低的更多。

　　疫情影響下，降息趨勢明確，對于房地產(chǎn)市場來說，影響最大的政策是利率政策，但當下最大的影響要素是疫情是否能緩解，降息的影響要低于沒有疫情影響的市場。

　　如果在疫情之前，降息肯定是房地產(chǎn)的特大利好，但現(xiàn)在看，疫情不緩解，房地產(chǎn)市場很難因為降息而出現(xiàn)波動。

　　一年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。從目前趨勢看，預計2月20日降息有望10個點。

　　6：未來那些房子值得買(300785,股吧)？這次疫情好像照妖鏡，讓很多人回歸到家庭，也體驗了有一個或者幾個窩的優(yōu)勢。當然，這些前提都是努力工作，有穩(wěn)定的收入。

　　不同的城市表現(xiàn)、不同的物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)，這次都將成為未來一年房地產(chǎn)市場選擇購房的主要參考。

　　房住不炒肯定是趨勢，不用擔憂房價會再暴漲。特別是疫情下，部分開發(fā)商肯定會選擇降價。這其實是一個機會。

　　歸根結底，在政策預期，房地產(chǎn)企業(yè)積極搶地，降息趨勢下，你還敢相信房價會大跌嗎？疫情期間保護好自己不要隨便投資，疫情后如果夠得著選一套合適自己的房子。

 本文轉載自公眾號：“大偉看樓市”