中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社經(jīng)濟參考報共同主辦，中國社會科學院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報告（2019—2020）》發(fā)布會10日舉行。

《中國住房發(fā)展報告（2019—2020）》預測，2020年樓市總體繼續(xù)處于穩(wěn)中有降通道，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來兩年是樓市調(diào)控的關鍵期，樓市調(diào)控的機遇窗口將在2025年前后關閉，住房發(fā)展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。

課題組預測，時間上，房地產(chǎn)市場降溫中還有起伏和波動。穩(wěn)中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動?？臻g上，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。風險上，總體下降且風險可控。但同時也存在著樓市的個別領域、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風險放大的可能性。

對于上述預測，報告認為，年度總體穩(wěn)定的因素有：第一，中國目前處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間，未來還有一定的需求潛力。第二，中國經(jīng)濟具有較強的韌性。第三，炒房的利益機制依然存在。第四，樓市調(diào)控不太可能放松。季節(jié)變化的因素有：一是市場環(huán)境及預期不斷變化，樓市將處在波動運行之中。二是調(diào)控政策或根據(jù)樓市當期和未來可能的變化而適時微調(diào)?？臻g分化的因素有：其一，一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三、四、五線城市情況相反，經(jīng)過上一輪“超好”發(fā)展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。其三，由于不同城市經(jīng)濟發(fā)展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內(nèi)尚難緩解或扭轉(zhuǎn)，一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續(xù)。

報告判斷，未來幾年中國處在樓市調(diào)控的機遇期和關鍵期。第一，房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟健康發(fā)展的掣肘。穩(wěn)增長方面，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的凈貢獻已由正轉(zhuǎn)負；惠民生方面，房地產(chǎn)對整體的住戶部門的生計產(chǎn)生了雙重影響；調(diào)結(jié)構方面，房地產(chǎn)對結(jié)構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級起到阻礙作用；防風險方面，房地產(chǎn)風險是中國經(jīng)濟的重要風險源；促改革方面，住房改革是供給側(cè)結(jié)構性改革的重點。第二，未來兩年是樓市調(diào)控的關鍵期。樓市調(diào)控是國家的一個重大戰(zhàn)略操作，是塑造高質(zhì)量發(fā)展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。調(diào)控能否成功不僅關系重大而且在此一舉。樓市調(diào)控的機遇窗口將在2025前后關閉，住房發(fā)展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。此外，完成樓市調(diào)控操作并發(fā)揮作用需要一定時間。

報告提示，樓市調(diào)控面臨劇烈波動可能的風險和五大主體考驗。樓市調(diào)控面臨劇烈波動的風險主要包括：外部環(huán)境和樓市自身變動帶來的風險、預期調(diào)整帶來的樓市劇烈波動風險、調(diào)控政策調(diào)整引發(fā)的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。如果上述風險共振和疊加，將給樓市和宏觀經(jīng)濟發(fā)展形成嚴峻挑戰(zhàn)與威脅。樓市調(diào)控使五大主體面臨嚴峻風險考驗即考驗地方政府、住戶部門、開發(fā)企業(yè)、金融機構和國家調(diào)控部門。

上述風險和考驗，一方面顯示樓市必須持續(xù)調(diào)控不動搖、相應制度機制改革再深化的必要性，另一方面警示相關調(diào)控部門要講求調(diào)控的藝術，在樓市調(diào)控的中流擊水之處保持穩(wěn)行船的從容與定力。尊重市場規(guī)律，結(jié)合中國國情，堅持“干中學”并不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓，在實踐中探索、學習、創(chuàng)造并掌握高超而精湛的技術，與時俱進地合理調(diào)整、改進和優(yōu)化樓市調(diào)控的方式、方法與機制。

面對樓市內(nèi)外環(huán)境復雜多變、各種輿論甚囂塵上，課題組基于樓市發(fā)展特征、調(diào)控經(jīng)驗、未來預測和重要判斷，呼吁并建議：樓市調(diào)控不動搖，中流擊水應從容。第一，構建房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的新型關系，穩(wěn)步邁向高質(zhì)量發(fā)展。第二，堅持調(diào)控不動搖，倒逼市場主體改弦更張。第三，堅持“一城一策”，完善調(diào)控機制。完善“一城一策”全國市場監(jiān)管體系。第四，加快基礎性配套制度改革，引導市場主體改弦更張。第五，加快住房供給側(cè)結(jié)構性改革，繪制樓市新基因圖譜。