“小陽(yáng)春”絕對(duì)可以成為今年上半年的樓市關(guān)鍵詞。

貝殼研究院在近日發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》（下稱《報(bào)告》）中指出，上半年全國(guó)重點(diǎn)城市有所回暖，重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)50%以上，同比持平；大部分重點(diǎn)城市新房成交量增長(zhǎng)；土地市場(chǎng)也走出去年下半年“低谷”。

但與此同時(shí)，多地新建商品房面積開(kāi)始下滑，特別是一些三四線城市，交易面積下滑越來(lái)越明顯。今年前5個(gè)月，全國(guó)累計(jì)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過(guò)200次，而最近兩個(gè)月合計(jì)調(diào)控次數(shù)就達(dá)到了上百次，應(yīng)對(duì)“小陽(yáng)春”，各地不可謂不積極。

《報(bào)告》亦稱，回暖并沒(méi)有持續(xù)，上半年市場(chǎng)前高后低。不管是二手房市場(chǎng)還是新房、土地市場(chǎng)，都呈現(xiàn)出明顯的前高后低特點(diǎn)。市場(chǎng)在第一季度的“小陽(yáng)春”后，第二季度一方面是信貸和開(kāi)發(fā)商融資渠道的再次收緊，另一方面蘇州等城市的調(diào)控收緊再次影響了市場(chǎng)預(yù)期。

上半年市場(chǎng)前高后低 分水嶺出現(xiàn)在3月

前高后低，在各重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得尤為顯著。

據(jù)《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》，總體看，上半年重點(diǎn)14城二手房市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)了2018年下半年的大幅調(diào)整后，需求開(kāi)始釋放，同比去年微增3%，但環(huán)比去年下半年則增超5成。14城中10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，與去年2018年第四季度價(jià)格低點(diǎn)比，西安、青島2019年以來(lái)均價(jià)基本保持平穩(wěn)，而武漢及長(zhǎng)沙分別累計(jì)下跌4.8%和5.6%。

比如，成都2019年上半年二手房成交量同比增加34%，處在14城前列。今年前4個(gè)月，成都二手房均價(jià)隨成交回暖而溫和上漲，但后兩月二手房量?jī)r(jià)同步下行，6月均價(jià)14569元/平方米，同比下跌5.8%。

而一線城市風(fēng)向標(biāo)北京上半年二手房市場(chǎng)升溫較為有限，同比表現(xiàn)不及去年同期，成交同比下降14.3%。市場(chǎng)并無(wú)大幅向好，一方面是政策依舊高壓，需求尤其是改善型需求釋放難度大，另一方面則是由于新房的分流，今年前5個(gè)月，北京新房成交同比增長(zhǎng)1.6倍，新房成交占比提升近16個(gè)點(diǎn)。6月北京二手房成交均價(jià)62475元/平方米，同比持平，相對(duì)平穩(wěn)。

“上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)在部分地區(qū)第一季度行政調(diào)控放松、房貸利率下調(diào)、市場(chǎng)預(yù)期改善等因素影響下，從底部回暖?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂(lè)分析認(rèn)為。

《報(bào)告》稱，分水嶺出現(xiàn)在3月。上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)底部回暖之后需求開(kāi)始顯現(xiàn)疲態(tài)，第二季度月均成交比3月減少21.5%。同時(shí)，預(yù)期隨市場(chǎng)回落而走弱，貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示，大部分城市掛牌價(jià)下跌，其中第二季度14城中9城業(yè)主報(bào)價(jià)呈較明顯跌幅。

許小樂(lè)稱，回暖并不是全面的，是分化的。整體來(lái)看，距離調(diào)控時(shí)間較長(zhǎng)的一線城市及長(zhǎng)三角城市上半年熱度相對(duì)較高，三四線城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山東、江蘇等棚改大省表現(xiàn)更為明顯。

下半年警惕“新庫(kù)存” 一城一策仍是主基調(diào)

宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下政策不能“緊”，房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)下政策不能“松”。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，政策將保持連續(xù)穩(wěn)定。

5月18日，住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。加上4月19日未公布名單的6個(gè)城市，住建部對(duì)于樓市過(guò)熱現(xiàn)象的監(jiān)管態(tài)度更加嚴(yán)厲。

事實(shí)上，第一季度市場(chǎng)回暖后，尤其是部分城市出現(xiàn)價(jià)格上漲過(guò)快現(xiàn)象，引致住建部點(diǎn)名，部分城市已經(jīng)收緊調(diào)控，在此情況下，新房市場(chǎng)在短暫回暖后再次走向下滑。許小樂(lè)提醒，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)和部分地區(qū)新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R“新庫(kù)存”問(wèn)題。

二手房方面，在第一季度季節(jié)性復(fù)蘇后便開(kāi)始向下，多數(shù)城市二手房市場(chǎng)降溫，伴隨而來(lái)的是房源庫(kù)存的走高。在貝殼監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加3個(gè)月，13個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加4個(gè)月，7個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加5個(gè)月。二手房庫(kù)存下降的城市僅上海和蘇州，其中上海3~4月庫(kù)存環(huán)比持續(xù)下降，蘇州僅4月庫(kù)存環(huán)比下降。

新房方面，部分地區(qū)新房庫(kù)存開(kāi)始走高，仍處于2018年以來(lái)的高位。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波5月新房庫(kù)存房源量分別同比增長(zhǎng)61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%，天津、岳陽(yáng)和南寧2019年4月新房庫(kù)存房源量分別同比增長(zhǎng)62.8%、51.5%和28.5%。

以北京為例，相比過(guò)去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，目前市場(chǎng)上限競(jìng)房集中供應(yīng)，開(kāi)盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常慢。面積和區(qū)位的趨同下，北京限競(jìng)房品質(zhì)同質(zhì)化，限競(jìng)房項(xiàng)目整體去化率較低（截至6月12日為31.9%），近七成未簽約變成庫(kù)存。

許小樂(lè)分析，當(dāng)前我國(guó)防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)不能放松，貨幣政策須審慎穩(wěn)健，財(cái)政政策可適度寬松。政策對(duì)于市場(chǎng)保持高度的敏感性，政策總體穩(wěn)定背景下“一城一策”將是下半年及更長(zhǎng)時(shí)間的政策基調(diào)。