2019年上半年眼瞅著就要過去了，在這上半年里可以說經(jīng)歷了各地對(duì)調(diào)控放松的蠢蠢欲動(dòng)，也讓我們感受到了樓市小陽(yáng)春的暖意，但是由于一些城市濫用“分類調(diào)控”，導(dǎo)致對(duì)樓市屬于指導(dǎo)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過快或土地市場(chǎng)過熱的情景。然而一切都在4月19日的重申房住不炒及對(duì)過熱城市發(fā)出預(yù)警發(fā)生了基調(diào)的改變。如果說開始階段還屬于調(diào)控放松的預(yù)期，那么后半階段則讓我們看到樓市調(diào)控始終沒有放松，甚至還可能會(huì)更緊。但這一切都是由于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)決定的。

那么在剛剛經(jīng)歷了這些情況的2019年上半年，下半年又會(huì)呈現(xiàn)什么樣的情景呢？樓市調(diào)控何去何從？房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？我們?cè)撡I房了嗎？

1、房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，不會(huì)全面放松，房住不炒的定位不變。

如果說在4月19日之前，你或許還相信未來調(diào)控放松的可能，畢竟在這之前很多專家也不斷釋放調(diào)控放松的信號(hào)，給大眾造成比較大的誤導(dǎo)。但是在這之后，不難看出國(guó)家對(duì)房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位的決定和力度。調(diào)控不會(huì)全面放松，官媒也不止一次來強(qiáng)調(diào)，都紛紛發(fā)表對(duì)樓市調(diào)控堅(jiān)持不動(dòng)搖的文章，放寬落戶條件不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”定位不變。

也就是說，無論市場(chǎng)發(fā)生什么，都不要觸碰房住不炒的紅線。無論政策如何變，地方自主權(quán)限有多大，都應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持房住不炒的底線。

2、因城施策甚至一城一策將在下半年發(fā)揮重要作用。

在確立了樓市調(diào)控主基調(diào)后，在堅(jiān)持房住不炒前提下，全國(guó)各地也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)分化會(huì)采取更加精準(zhǔn)的調(diào)控，即因城施策或一城一策，這樣調(diào)控將變得更加復(fù)雜，告別了一刀切，對(duì)各地城市自主性是個(gè)考驗(yàn)。一城一策是針對(duì)某城市而言，不會(huì)一概而論，所以一城一策對(duì)不同城市也意味著不同的含義。

有的城市可能是放松有的可能就是收緊，不會(huì)搞一刀切的政策對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控更加精準(zhǔn)，只要你過熱就會(huì)收緊，過冷就會(huì)適度放松調(diào)控或刺激一下。但無論如何都為一個(gè)目標(biāo)，穩(wěn)定。

3、樓市穩(wěn)定大局已定，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌。

在房住不炒定位下，房地產(chǎn)穩(wěn)定大局基本敲定，這也確保了未來房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌。在這個(gè)目標(biāo)下，也將遵循一城一策的精準(zhǔn)策略來對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)節(jié)，確保市場(chǎng)整體穩(wěn)定。房地產(chǎn)不會(huì)從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。穩(wěn)定也將從三個(gè)方面著手，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。

4、調(diào)控把對(duì)地方執(zhí)行力的監(jiān)管和問責(zé)提到相當(dāng)高的位置。

有時(shí)候調(diào)控效果不太明顯，很大程度上在于對(duì)調(diào)控的執(zhí)行和落實(shí)不到位。我們都理解，地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴性，這也導(dǎo)致他們?cè)趫?zhí)行調(diào)控上積極性不高。今年，在新表態(tài)中，“城市主體責(zé)任”格外顯眼，承擔(dān)好主體責(zé)任，與國(guó)家上下聯(lián)動(dòng)，在房地產(chǎn)調(diào)控上形成合力。因此，接下來對(duì)于地方的執(zhí)行力也將加大監(jiān)管力度，如果調(diào)控不力可能會(huì)問責(zé)了。

5、地方開始擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，不少城市創(chuàng)新拿地模式。

房地產(chǎn)在告別高增長(zhǎng)，向高質(zhì)量發(fā)展。這也要求我們必須放慢速度，追求更高的質(zhì)量發(fā)展。有了問責(zé)制，地方也將在擺脫房地產(chǎn)上做出更加積極的努力，6月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2019年1～5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。值得注意的是，前5個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、成交價(jià)款雙雙同比大幅下降。據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院測(cè)算，本次土地購(gòu)置均價(jià)4389元/平方米，同比下跌3.5%，全國(guó)地價(jià)迎來了自2012年以來的首次同比下跌。

這也透露了一個(gè)信號(hào)，已經(jīng)有不少城市開始在擺脫房地產(chǎn)方面有了進(jìn)步。比如海南，已經(jīng)以“壯士斷腕”的決心，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2018年海南全年房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售面積、房屋銷售額分別同比下降16.5%、37.5%和23.2%，主要關(guān)聯(lián)的金融業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等行業(yè)增速均低于預(yù)期。相信下半年還會(huì)延續(xù)這種跌勢(shì)。

大家也可以去搜一下，不少城市也在拍地方面進(jìn)行創(chuàng)新，當(dāng)?shù)貎r(jià)穩(wěn)定后，房?jī)r(jià)穩(wěn)定還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

6、一線和熱點(diǎn)二線城市穩(wěn)定回調(diào)，購(gòu)房者可以選擇大多數(shù)城市買房。

基于上半年的市場(chǎng)情況，下半年基本上也確立發(fā)展方向。無論一二線城市是否下跌，都不能改變這些城市的地位，尤其是一線城市和熱點(diǎn)二線城市，由于大多數(shù)都屬于人口凈流入城市，資源比較集中，只要房?jī)r(jià)上漲不是太明顯，買房都是可以的。而且我們也看到，當(dāng)前一二線城市即使房?jī)r(jià)下跌，也不會(huì)太明顯。主要還是城市大，調(diào)控盯得緊，效果較明顯。

7、多數(shù)三四線城市或現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌或有價(jià)無市，購(gòu)房者買房要謹(jǐn)慎。

對(duì)于三四線城市，未來基本上能看到，在很多沒有人口沒有資源和產(chǎn)業(yè)支撐的城市，根本談不上未來，如果是剛需就不說了，但如果盲目跟風(fēng)，那可能很危險(xiǎn)，因?yàn)樵谶@樣的城市房?jī)r(jià)上漲不會(huì)持續(xù)，要么出現(xiàn)較大幅度下跌，要么有價(jià)無市，將來賣都賣不出去，租更租不出去。

社科院也預(yù)計(jì)，三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足，市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段也更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌階段。

8、房貸利率將保持穩(wěn)中略降態(tài)勢(shì)，回到當(dāng)年最低節(jié)點(diǎn)不太可能。

2019年上半年5月前房貸利率出現(xiàn)了下降態(tài)勢(shì)，但之后又有不少城市出現(xiàn)上調(diào)情況，這似乎也與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)，因?yàn)椴簧俪鞘谐霈F(xiàn)了過熱傾向，為了與調(diào)控保持一致，上調(diào)房貸利率也就在情理之中了。但是作為與購(gòu)房者有直接關(guān)系的房貸利率，下半年還會(huì)上調(diào)嗎？

據(jù)融360數(shù)據(jù)， 2019年5月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降6BP，半年連降后，利率已經(jīng)為2018年以來最低水平。而后也有城市開始上調(diào)。所以下半年基本上不會(huì)出現(xiàn)大幅的波動(dòng)，整體保持穩(wěn)中下調(diào)趨勢(shì)，個(gè)別城市會(huì)繼續(xù)上調(diào)。雖然隨著市場(chǎng)穩(wěn)定下來，房貸利率還會(huì)寬松下來，但無論如何，未來房貸利率出現(xiàn)歷史最低水平也不太可能。畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面發(fā)生了變化，房地產(chǎn)在告別高速增長(zhǎng)。

9、下半年地產(chǎn)融資可能適度收緊，中小房企大洗牌開始。

我們可以看到整體的樓市調(diào)控不會(huì)放松，那么信貸環(huán)境基本上也會(huì)維持比較緊張的趨勢(shì)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院也預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)融資可能會(huì)適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過度擴(kuò)張推高房?jī)r(jià)。那么在這樣的預(yù)期下，中小房企的日子不會(huì)好過，因?yàn)榉科筚囈陨娴馁Y金受到限制，再加上市場(chǎng)銷售不一定會(huì)通暢，那么必然會(huì)加大房企的資金回籠壓力。

上半年據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有10多家知名房企破產(chǎn)倒閉，這也預(yù)示著未來中小房企的日子不會(huì)好過，甚至大洗牌才剛剛開始。

10、市場(chǎng)和保障兩條腿走路，解決所有人住房問題。

我們調(diào)控的是啥？穩(wěn)房?jī)r(jià)又是為啥？肯定最終解決的還是住房問題。一切一切的努力都將以為滿足老百姓的住房需求為目標(biāo)，只是將來會(huì)根據(jù)各自不同的身份提供不同的居住方式。也就是說多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。確保人人都有住房的權(quán)利和尊嚴(yán)。

未來將更加強(qiáng)化市場(chǎng)和保障體系的完善，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。最終有錢人買商品房，稍微緊張點(diǎn)的選擇帶有保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房，甚至還可以租賃公租房。

其實(shí)打擊炒房是為了增加住房供給，改善市場(chǎng)環(huán)境，讓真正有住房需求的人得到公平的競(jìng)爭(zhēng)，至于購(gòu)房者該不該買房，其實(shí)沒必要問太多，既然房住不炒不變，調(diào)控就會(huì)不可能放松，那么房地產(chǎn)大局已定，不用再擔(dān)心房?jī)r(jià)是漲是跌會(huì)不會(huì)影響你的買房節(jié)奏。

作為剛需，未來房?jī)r(jià)以穩(wěn)定為主，不會(huì)大漲大跌，你需要就買，不需要也別聽別人忽悠，對(duì)于租房者也沒必要過于傷心，未來租房市場(chǎng)也會(huì)越來越好，畢竟過去太差。還有就是以前買房太賺錢，大家都去擠獨(dú)木橋。當(dāng)市場(chǎng)穩(wěn)定了，一切都會(huì)變好起來?？傊蟪鞘懈叻?jī)r(jià)問題可能還會(huì)長(zhǎng)期存在，剛需指望房?jī)r(jià)下跌買房不太現(xiàn)實(shí)，那么更多的需要我們的觀念更新，選擇適合自己的房子，這方面政策上不僅在積極引導(dǎo)，也在努力提供保障性質(zhì)的住房。