5月份全國樓市結(jié)束了三四月份的“小陽春”行情，開始明顯降溫。繼房地產(chǎn)投資、銷售等多指標增速明顯回落后，5月份全國房價漲幅也有所放緩。

　　國家統(tǒng)計局今日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個大中城市中，房價上漲的城市數(shù)量與4月持平，一線城市房價漲幅回落，二線城市房價漲幅不再擴大，一二三線城市房價同比漲幅不再擴大。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前看，這一輪因為2019年初資金寬松導(dǎo)致的“小陽春”，在持續(xù)收緊的調(diào)控政策影響下快速退燒，6-8月份市場有可能會進入新一輪的調(diào)整期。

　　二手房價格漲幅全面放緩

　　盡管5月份70個大中城市中房價上漲的城市數(shù)量與4月相同，仍處歷史高位，但是房價漲幅有所放緩。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月份，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅回落0.3個百分點。其中：北京（樓盤）、廣州（樓盤）和深圳（樓盤）分別上漲0.6%、0.8%和0.4%，上海（樓盤）下降0.1%。31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅與4月相同。35個三線城市新房價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比4月擴大0.3個百分點。

　　由于新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)受政策影響最大，整體看，二手房數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)市場真實情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月份，4個一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅回落0.3個百分點。其中：北京和深圳持平，上海上漲0.1%，廣州下降0.3%。31個二線城市二手房價格上漲0.5%，漲幅回落0.1個百分點。35個三線城市二手房價格上漲0.6%，漲幅與4月相同。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認為，二手房市場更能及時反映市場，5月二手住宅上漲城市數(shù)量雖然與4月保持一致，但整體及各等級城市漲幅均有所回落，受市場調(diào)控政策收緊影響，各城市二手房銷售價格波動幅度縮小，市場趨于穩(wěn)定。

　　“5月全國70個大中城市二手房價格平均環(huán)比上漲0.43%，漲幅相比4月的0.53%明顯退燒。從去年10月開始，已經(jīng)連續(xù)8個月有超過10個城市二手房價環(huán)比下跌?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，樓市“小陽春”退燒，二手房價格漲幅全面放緩。

　　5月房地產(chǎn)多指標增速回落

　　除了房價指標顯示樓市“退燒”跡象，5月份全國商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資等多指標累計同比增速回落，商品房銷售面積指標更是降幅擴大，均顯示出樓市降溫明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積累計同比下降1.6%，降幅較1-4月擴大了1.3個百分點；銷售金額累計同比增長6.1%，增速回落2個百分點。

　　克而瑞研究中心認為，面積、金額累計增速雙雙回調(diào)表明當前市場有小幅轉(zhuǎn)冷征兆。從5月單月數(shù)據(jù)來看，銷售面積環(huán)比增長10%，但同比仍下降了5.5%，進入負增長區(qū)間，可見當前市場成交乏力，增長動力略有不足。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，1-5月份，商品房銷售面積同比下降1.6%，這是新房銷售面積的連續(xù)4個月下滑。同時，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的二手房數(shù)據(jù)，重點城市5月份的成交量在4月大度下滑的基礎(chǔ)上繼續(xù)減少。需求端降溫態(tài)勢進一步顯現(xiàn)。

　　另外，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.2%，增速比1—4月份回落0.7個百分點；房屋新開工面積同比增長10.5%，增速回落2.6個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6個百分點；土地成交價款同比下降35.6%，降幅擴大2.1個百分點。

　　易居研究院研究員沈昕認為，5月，全國多項房地產(chǎn)指標增速回落，多地樓市小陽春結(jié)束。從土地市場看，成交面積同比大幅下降，土地購置均價2012年以來首次同比下跌；從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看，同比增速小幅回落；從商品房市場看，銷售面積同比降幅小幅擴大，成交均價同比漲幅小幅收窄，住宅存銷比結(jié)束筑底，進入上升期；從房地產(chǎn)市場供求看，商辦物業(yè)庫存壓力較大。

　　調(diào)控持續(xù)收緊是樓市降溫主因

　　對于全國樓市降溫的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，持續(xù)收緊的調(diào)控政策密集發(fā)布疊加房價出現(xiàn)了部分區(qū)域上行且高性價比房源減少，影響了購房者的入市積極性。5月單月，各地包括部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達41次，雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩個月調(diào)控處于政策密集發(fā)布潮中。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，從區(qū)域上看，5月份前期市場相對活躍的東南部沿海地區(qū)如蘇州（樓盤）、大連（樓盤）、佛山（樓盤）、南寧等迎來新一輪調(diào)控的加碼或約談，市場熱度下降，前期看漲的市場預(yù)期明顯減弱，這也導(dǎo)致前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅最大。在居民金融信貸政策保持緊縮的態(tài)勢下，市場不會有大幅升溫的基礎(chǔ)。

　　值得注意的是，近日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴(600663)論壇上直指居民負債率偏高、房地產(chǎn)業(yè)過度融資、房地產(chǎn)投資投機等問題，并再次強調(diào)“房住不炒”且警示稱“凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算。”

　　克而瑞研究中心認為，郭樹清的講話預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⑦m度收緊，涉及暫停部分房企融資、調(diào)升居民房貸利率等。受此影響，下半年樓市、地市有望回歸理性，那些市場購買力明顯透支的三四線城市，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場猶存調(diào)整壓力。

　　此前，住建部已經(jīng)連續(xù)2個月對10城市的房價上漲提示預(yù)警，銀保監(jiān)會也發(fā)文要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)。

　　“目前看，這一輪因為2019年初資金寬松導(dǎo)致的小陽春，在政策影響下快速退燒，6-8月份市場有可能會進入新一輪的調(diào)整期?！睆埓髠フf。

　　沈昕也預(yù)計，短期內(nèi)國家層面的調(diào)控政策不會放松，全國樓市還將持續(xù)降溫，房企的資金壓力依然較大，預(yù)計未來幾個月市場將整體保持穩(wěn)中有降，多項指標增速將有所回落。