最近，銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴(600663)論壇上的一番話，給樓市潑了一盆冷水：

　　郭樹清：歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。

　　房地產(chǎn)市場自從度過了一季度的“小陽春”后，“入夏”卻成了難題。

　　剛剛過去這周，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的“小陽春”結(jié)束，降溫已經(jīng)開始了：

　　1—5月份，商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)。

　　從上述數(shù)據(jù)中可以看出，目前已出現(xiàn)了連續(xù)4個月負(fù)增長的現(xiàn)象，而且跌幅有小微的擴(kuò)大。雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態(tài)勢，房屋銷售表現(xiàn)總體還不錯，各地購房的情緒也略有好轉(zhuǎn)，但5月份的市場數(shù)據(jù)說明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市可能會繼續(xù)步入降溫的通道之中。

　　一

　　這中間到底是什么在阻攔樓市的回暖？

　　1、官方的嚴(yán)肅態(tài)度

　　“房住不炒”這四個字應(yīng)該都快讓大家的耳朵磨出繭子了。但是決策層針對樓市的態(tài)度的確實(shí)嚴(yán)格。

　　因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大，住建部在5月18日對佛山（樓盤）、蘇州（樓盤）、大連（樓盤）、南寧4個城市發(fā)出預(yù)警提示。加上之前住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進(jìn)行的不點(diǎn)名預(yù)警提示，已經(jīng)有十個城市被預(yù)警提示。

　　2、密集的調(diào)控

　　決策層當(dāng)然不會只是態(tài)度上嚴(yán)守底線，行動上更是雷厲風(fēng)行。

　　三四月份的“小陽春”現(xiàn)象讓大家不斷猜測樓市是不是又要回暖后，各地和部委就開始密集出臺調(diào)控政策：

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，3月份全國僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次，但4月份一下子就增加到了60次。剛剛過去的5月累計調(diào)控措施也達(dá)到了41次。

　　加上1月份的68次和2月份的21次，今年前5個月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布刺激高達(dá)205次。這比2018年同期的159次上漲接近了30%。

　　3、金融大環(huán)境略有收緊

　　資金面收緊會影響房企的未來投資預(yù)期，進(jìn)而也會對投資等經(jīng)營策略形成影響。5月17日，銀保監(jiān)發(fā)23號文強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，此舉大幅收緊了房企在拿地階段的“前端”融資。最近還傳出，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。

　　通過上周公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，我們可以看到，這波調(diào)控效果明顯：

　　今年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅為11.2%，幅度開始有所收窄。

　　同時，1-5月份土地購置面積同比也下跌了33.2%。

　　中央層面不斷重申“房住不炒”，銀保監(jiān)會再次嚴(yán)查銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，住建部持續(xù)對樓市過熱城市發(fā)布預(yù)警，地方層面的樓市調(diào)控一波接一波，《人民日報》海外版也在最近直接打出了《不會靠炒房拉動經(jīng)濟(jì)》的標(biāo)題。

　　二

　　綜上所述，其實(shí)我們可以看到，官方不僅有表態(tài)還有切實(shí)的行動，“房住不炒”應(yīng)該是未來一段時間樓市的基本原則。

　　寄希望于新一輪大漲，可能真的是忽視了整體環(huán)境的變化，人民日報和郭樹清的發(fā)言都明白表明，房地產(chǎn)不會成為這未來支撐經(jīng)濟(jì)的重要力量，想靠買房發(fā)家致富的時代已經(jīng)過去了，不要把決策者的警示不當(dāng)回事。

　　未來樓市趨勢的主旋律一定是“穩(wěn)定”，“小陽春可以，但是絕不可能讓你進(jìn)入夏天”，房價過快上漲和過快下跌都不允許，房價應(yīng)該基于市場規(guī)劃和調(diào)控目標(biāo)，在合理區(qū)間波動，因?yàn)榇蟮彩秋L(fēng)險。前幾天湖北的恩施（樓盤）不就傳出來一個“房價止跌令”嗎，雖然不具有強(qiáng)制力，但還是具有信號意義的。

　　像是恩施這樣的三四線欠發(fā)達(dá)城市，突然開始限制房價下跌，有兩個方面的信號意義：

　　1、三四線城市房價存在下跌風(fēng)險，投資價值較低；

　　2、進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場的導(dǎo)向。

　　結(jié)語

　　最后就跟大家說下買房的幾個忠告，未來買房可別哪里的房子都敢買，關(guān)鍵的是考慮流動性和安全性。

　　流動性就是好賣、好租，能夠很好的在市場流通。也才能避免像郭主席說的“房子就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭”。

　　安全性就是保值，什么樣的城市和地段能夠維持房子的價值，具有較強(qiáng)的抗跌能力，這個也是重要的考慮因素。

　　具體的做法如下：

　　1. 只選擇省會城市和規(guī)劃配套相對完善的住宅；

　　2. 只買有居住價值的房子，你自己愿意住，也有信心把它租出去，對租金水平心中有數(shù)；

　　3. 預(yù)算范圍內(nèi)，不要加過高的杠桿。立足自己的需求、首付預(yù)算、月供能力；

　　4.選擇更穩(wěn)健的城市，不要盲目投資不確定性比較強(qiáng)、還在發(fā)展最初階段的地段。