“這就是所謂的窗口指導(dǎo)。政策一般不會明白地告訴你，你拿了地王我就不能（融資），但可能會適當?shù)刈屇闵晕⒗щy一點。比如說成本、利息水平高一些，或者對開發(fā)商償債能力、現(xiàn)金流或者覆蓋倍數(shù)的要求稍微高一些。包括背后抵押資產(chǎn)的成數(shù)有可能會要求高一些。這些都是比較隱晦的要求。但（政策）就是想傳遞這個信號，你（指房企）收斂一點。”瑞銀執(zhí)行董事諶戈對21世紀經(jīng)濟報道記者說。  

2019年3、4月份，房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)了一波“小陽春”。在此背景之下，房企拿地積極性明顯上漲。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止到6月13日，年內(nèi)拿地過百億的房企多達40家，在2018年同期只有32家企業(yè)，2017年同期只有25家。其中最多的碧桂園上半年拿地金額高達805億、融創(chuàng)673億、萬科525億。另外包括新城、中海、綠地、旭輝、金地、華潤、龍湖、陽光城、保利等合計多達15家企業(yè)拿地超過200億。久違的市場再次活躍，而地王也隨之起舞。  

在此背景之下，調(diào)控警鐘似乎再起。一則烏云再次籠罩樓市略有明朗的晴空之上：“部分房企拿地激進，出現(xiàn)一些地王，已引起中央的注意。在住建部的指導(dǎo)之下，央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債權(quán)及ABS融資渠道?！?nbsp; 

2019年下半年，樓市又將何去何從？  

上半年短暫“小陽春”  

不可否認，2019年上半年房地產(chǎn)市場還是走出了“小陽春”行情。  

央行官網(wǎng)6月12日披露了2019年5月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告和社會融資規(guī)模增量統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告。其中，新增信貸上，分部門看，住戶部門貸款增加6625億元。其中，短期貸款增加1948億元，中長期貸款增加4677億元；非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款增加5224億元，其中，短期貸款增加1209億元，中長期貸款增加2524億元，票據(jù)融資增加1132億元;非銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款增加58億元。  

“住戶部門中長期貸款大部分是房貸。累計數(shù)據(jù)看，前5個月，住戶部分中長期貸款同比上漲了2.27萬億。2.27萬億的前5個月居民戶中長期貸款數(shù)據(jù)是歷史高位?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，從房地產(chǎn)資金面看，2019年上半年，房企融資難度有所降低，大額融資明顯增加。降準帶來的信貸寬松對房地產(chǎn)影響開始逐漸出現(xiàn)。另外，3-4月份樓市的“小陽春”，也刺激了部分貸款的需求。整體看，2019年前5月，居民戶杠桿明顯增加。  

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-5月份，房企融資規(guī)模超9500億元；其中信用債占比29.3%，是房企首要選擇的融資工具；海外債占比為23.1%，票面利率均值為8.91%，融資成本進一步提高；超短期融資券5個月內(nèi)融資總額超600億元，主要用于償還債務(wù)利息。值得一提的是，房企積極推進資產(chǎn)證券化，前五月通過資產(chǎn)證券化獲取超1000億元的資金，占全部融資規(guī)模的10.4%，有效補充房企的資金來源；另一方面加強發(fā)揮證券市場的融資優(yōu)勢，如新城控股通過定向增發(fā)融資38億元。  

融資狂歡背后是房企銷售也整體好于預(yù)期?！案鶕?jù)房企披露的月度數(shù)據(jù)和CRIC數(shù)據(jù)，目前我們覆蓋的A股公司中，大部分公司前五月累計銷售額增速符合或超出我們?nèi)甑脑鏊兕A(yù)期，合計同比增速達19%?！敝R戈說。  

市場稍有起色，警鐘再起。5月31日，有市場爆出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單。隨后，包括21世紀經(jīng)濟報道在內(nèi)多家媒體透出更多信息：監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品；同時，前不久，住建部也曾聯(lián)合有關(guān)部門，針對房地產(chǎn)行業(yè)“地王”現(xiàn)象點名十余家開發(fā)商。  

下半年是否需要悲觀？  

悲情情緒再次籠罩市場。2019年下半年，市場會怎么走？  

諶戈稱，我們與多家上市房企進行了溝通，包含部分新聞中提到的房企。主要反饋如下：第一，未有公司反映近期發(fā)行債券、ABS融資受限，且部分公司近期剛剛成功發(fā)行了債券、ABS；這些公司也未聽說有同行受到了限制；第二，有公司指出，針對拿到“地王”的公司，融資時的要求往往有所提高，但這是一直的慣例，并非近期才出現(xiàn)；第三，有公司認為近期融資較稍早前確有邊際收緊，但認為這或有助于土地市場降溫，從而降低拿地成本、增厚利潤率。  

因此，諶戈認為，市場無需過度擔(dān)憂融資收緊?！拔覀冏⒁獾剿脑乱詠淼禺a(chǎn)相關(guān)政策較年初邊際有所調(diào)整，也包括融資方面。我們認為，四月以來整體利率水平已有所上行，不過我們的債券分析師預(yù)計今年十年期國債收益率將在3.0%-3.5%之間波動，不會繼續(xù)大幅上行；房企相關(guān)的融資政策或更傾向于分類指導(dǎo)、邊際調(diào)整而非“一刀切”。在悲觀情景下，若上述新聞屬實，我們簡要分析其對我們覆蓋公司的影響：杠桿較高、較依賴債券及ABS融資的房企短期或受到影響?！?nbsp; 

大棒已經(jīng)揮舞，市場已有悲觀情緒。58安居客首席分析師張波認為，收緊的調(diào)控政策在下半年也會繼續(xù)出臺，這些都將繼續(xù)對房企形成一定的資金管控強度，不會放松。而針對用戶房貸層面，基本上各個城市房貸打折利率繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)很小，目前維持現(xiàn)有的房貸利率。不排除一些城市出現(xiàn)房貸利率上調(diào)。因為一些城市成交量在放量，政策會進行收緊和控制。  

不過，張波也認為，下半年政策收緊不會是針對所有房企。”它只會針對一些過激的房企。原來是全面收緊，今年下半年更多是有針對性的收緊。如果過于激進拿地王或者過于激進開發(fā)，那么，政策層面收緊力度會更強一些。針對房企側(cè)的針對性政策也會更加細化，不會全部收緊。不過，大趨勢不會發(fā)生變化，整個房企的融資難問題不會有改變。”  

某前十房企高管如此判斷2019年下半年市場走勢：“調(diào)控針對性愈來愈精準，唯一目標是維持平穩(wěn)；樓市資金流入基本穩(wěn)定，不會太多也不會太少，信貸資金正常發(fā)放，發(fā)債規(guī)模限于借新還舊，信托資金嚴格依規(guī)，影子銀行有所收斂；土地供應(yīng)相對不足，一二線依然“無地可供”，三四線整體供應(yīng)收斂；樓市整體供應(yīng)不足，城市成交有增有減，供求關(guān)系均衡城市成交依然很好，部分城市因房價上漲過快而短期承壓；房價整體相對穩(wěn)定，部分城市略有補漲?！?nbsp; 

無需悲觀也難言樂觀。但不能忽視的現(xiàn)象是，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，全國針對房地產(chǎn)調(diào)控措施高達41次。2019年前5個月，累計調(diào)控次數(shù)達205次，同比增長近30%。最近2個月，多地政策再次出現(xiàn)明顯的收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等繼續(xù)針對房地產(chǎn)加碼調(diào)控。此外，住建部再次強烈發(fā)聲，連續(xù)2個月針對多城市的房價上漲提示預(yù)警。此外，地方調(diào)控收緊預(yù)期較強。5月下旬，銀保監(jiān)會公布2019年銀行機構(gòu)“鞏固治亂象成果、促進合規(guī)建設(shè)”工作要點，嚴查房地產(chǎn)違規(guī)融資。銀監(jiān)系統(tǒng)再次針對房地產(chǎn)融資等加強監(jiān)管。