住建部2018年7月曾表示，棚改促進了房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進了房地產去庫存。因為，2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。根據(jù)這個數(shù)據(jù)估算，棚改這部分銷售額約占過去幾年三四線城市房地產銷售額的20%-30%。

但是，從2018年開始，三四線城市的棚改貨幣化總量開始下降。比如政府已經將2018-2020年這3年的棚改目標從2015-2017年的1800萬套下調至1500萬套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房價上漲。所以，2018年的棚改達到626萬套，2019年各地棚戶區(qū)改造任務下降到285萬套，比上一年減少一半。所以，不少媒體說，由于棚改項目的減少，特別是棚改貨幣化方式的改變，一些三四線城市的住房需求將全面減少，住房的庫存將上升。

其實，這樣的判斷可能與三四線城市的實際情況有很大出入。因為，對于三四線城市來說，特別是對于經濟不是很發(fā)達的三四線城市，一般城市居民的居住問題在1998年房改時，其困難的程度就很小，多數(shù)居民基本的居住條件可能得以保證。所以，經過房改后房地產市場十幾年的發(fā)展，三四線城市居民的居住條件完全得到改善。我早就指出，只要不是人口大量流入經濟發(fā)達地區(qū)的三四線城市，這些城市居民的住房基本上可能保持人手一套。即許多三口家庭，手上持有三套住房是常事。所以，這些城市的住房價格及住房租金一直處于一個比較低的水平。

但是，從2016年全國房地產市場去庫存化，政府推出棚戶區(qū)改造貨幣化安置，三四線城市一股住房投資潮興起，這些城市的棚戶區(qū)改造貨幣安排不僅創(chuàng)造出大量的住房需求，也由此引發(fā)這些城市的房價快速上漲。由于絕大多數(shù)城市的房價快速上漲，也吸引外地居民及城市周邊的農村居民涌入這些城市的房地產市場?？梢钥吹剑?017年-2018年，盡管一線城市的住房銷售急劇下降，二線城市住房銷售平穩(wěn)，但是這兩年住房銷售面積及銷售金額都連續(xù)在創(chuàng)記錄，而這些記錄都由三四線城市創(chuàng)造。即使在今年1-4月份，住房銷售面積平穩(wěn)，但住房銷售金額同比增長達15%以上。

為什么2017年、2018年、2019年前4個月的住房銷售會處于一個過度繁榮周期內？最為重要的因素是這些三四線城市的房地產市場也開始由消費者占主導的市場轉化為投資者為主導的市場。三四線城市的房價上漲，投資者涌入市場，這些城市的住房供給要多少都會有多少，因為土地都持有在政府手上。這幾年我到過一些三四線城市，這些城市一個又一個城區(qū)規(guī)劃出來，一片又一片的新城造起，即使是山多地少的貴州（樓盤）許多地方，甚至于山區(qū)，他們都能夠填平一個又一個山頭制造建房土地。所以，房價上漲，大量的住房供給涌出，從而制造了這些城市的房地產市場繁榮。

所以，就目前情況來看，1-4月份國內三四線城市的房價上漲要快于一線城市，而且這些城市的房價上漲已經持續(xù)三年以上了。如果這些三四線城市房價還在持續(xù)上漲，這些城市的住房需求就不會因為棚戶區(qū)改造貨幣化安置減少而下降，因為當前三四線城市的住房需求主要是投資性需求，主要是不少居民利用住房按揭貸款創(chuàng)造出來的需求（前幾個月住房按揭貸款仍然在快速增長，而三四線城市按揭貸款比重高）。這種投資性需求的退潮與否就得看住房價格變化，這些城市的房價在上漲，這種投資性住房需求就會退潮，只有房價開始下跌，投資者預期房價上漲停止時，投資者才會逐漸退出市場，這些城市的住房需求就會減少。不過，當這些城市的居民都持有不少住房，且這些城市經濟不發(fā)達時，人口自然會不斷地減少，投資這些城市住房市場，風險肯定會很高。到時，投資者要安全退出這個市場并非易事。