最近的房地產(chǎn)風(fēng)向又變了？一定有不少人有這樣的感覺(jué)。說(shuō)實(shí)話，大的風(fēng)向一直就沒(méi)有變，房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位不變風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)變。為什么會(huì)有這樣的感覺(jué)呢？很大原因在于一城一策的靈活性和伸縮性，不少城市以為調(diào)控放松了，于是伴隨著樓市回暖大肆炒作，最后又遭遇了調(diào)控的升級(jí)和加碼，這就讓我們感覺(jué)到風(fēng)向又轉(zhuǎn)回來(lái)了。

　　的確，本來(lái)完全可以盼一場(chǎng)樓市適度放松的大戲，但是不作不死，都是自找的。

　　2018年，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比創(chuàng)歷史新高至8.3，超過(guò)合理區(qū)間的上限7.5，中國(guó)房?jī)r(jià)與收入偏離度為22%，存在局部的房?jī)r(jià)泡沫。上海（樓盤(pán)）易居房地產(chǎn)研究院2019年5月21日發(fā)布《中國(guó)房?jī)r(jià)收入比分析及國(guó)際比較研究報(bào)告》提出上述警示。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫今天先姑且不聊，但是伴隨著房?jī)r(jià)收入比的預(yù)警，5月25日，由清華大學(xué)主辦的“2019清華五道口全球金融論壇”上，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)表示，金融業(yè)開(kāi)放是大勢(shì)所趨，不會(huì)停頓，更不會(huì)倒退。但是在鼓勵(lì)金融對(duì)外開(kāi)放的同時(shí)，要特別警惕境外資金大進(jìn)大出，過(guò)度炒作。堅(jiān)決避免房地產(chǎn)和金融泡沫過(guò)度。

　　重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)和金融泡沫過(guò)度，這跟上文提到的房?jī)r(jià)收入比預(yù)警實(shí)際上也保持了高度一致性，信貸收緊是大概率事件。

　　但是反觀前幾個(gè)月，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1~4月份，房企融資規(guī)模近8500億元。一手舉債，一手買(mǎi)地，房企在2019陽(yáng)春小窗口蜂擁進(jìn)入市場(chǎng)。2019年4月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.48%，較上月下降8BP，首套平均利率連降5個(gè)月，低于去年同期水平，未來(lái)整體利率仍可能繼續(xù)下行。對(duì)房企和購(gòu)房者都是一派大好景象。但這一切在4月19日以后戛然而止。

　　隨著國(guó)家重申房住不炒以及住建部等多部門(mén)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)熱城市提出預(yù)警，一切都變了。從5月份數(shù)據(jù)又能可見(jiàn)一斑。

　　隨著監(jiān)管層的警示和調(diào)控加碼，房貸平均利率在連續(xù)多個(gè)月下降之后，5月多地出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。北上廣深等一線城市目前房貸利率處于暫時(shí)穩(wěn)定狀態(tài)，此輪房貸利率的上升趨勢(shì)目前主要出現(xiàn)在二三線城市，而監(jiān)管部門(mén)此輪點(diǎn)名的城市也主要為二三線城市。嚴(yán)管之下，已有多家金融機(jī)構(gòu)被開(kāi)罰單。公開(kāi)信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監(jiān)局開(kāi)出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單有32張，罰沒(méi)金額合計(jì)約1069萬(wàn)元。

　　作為購(gòu)房者，房地產(chǎn)大局越穩(wěn)定，越有利于在良好的環(huán)境下買(mǎi)到稱(chēng)心如意的好房子，因?yàn)樯倭顺捶空叩母蓴_，購(gòu)房者也變得更加理性。該不該買(mǎi)的問(wèn)題就不要問(wèn)了，既然房住不炒，就意味著不會(huì)攔著購(gòu)房者買(mǎi)房，而是對(duì)炒房者的打擊。雖然房貸利率提高，但是更多是出于金融風(fēng)險(xiǎn)的考量。購(gòu)房者要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，畢竟偌大的市場(chǎng)不可能完全都照顧到。

　　而企業(yè)的難題才剛剛到來(lái)，今年2月底以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)在公開(kāi)場(chǎng)合已經(jīng)4次提及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，到現(xiàn)在來(lái)看，房企的壓力也是越來(lái)越大，哪怕有業(yè)績(jī)見(jiàn)好也難掩背后的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年房地產(chǎn)企業(yè)公司債共發(fā)行190只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)2435億元，同比增長(zhǎng)177%；2018年房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品共發(fā)行265只，總發(fā)行規(guī)模2802.0億元，同比增長(zhǎng)74.4%。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金逐年增長(zhǎng)，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被擺在了前所未有的位置。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》引據(jù)一位研究員的話，“現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房企方面，房企是去杠桿政策以來(lái)從未降過(guò)杠桿的行業(yè)，他們中的一部分人還很樂(lè)觀，認(rèn)為會(huì)賭贏政策，最后房地產(chǎn)又會(huì)被拿來(lái)救市。但實(shí)際上決定趨勢(shì)的不是政策，而是房地產(chǎn)時(shí)代已過(guò)去了。”房企大佬們也靠著金融杠桿的撬動(dòng)，實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。然而，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)展現(xiàn)的則是另一番景象，償債高峰期到來(lái)，不少房企不堪重負(fù)，甚至被高負(fù)債直接壓垮。

　　有哪些企業(yè)負(fù)債壓頂，甚至走在了資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的邊緣，今后我們還會(huì)關(guān)注更多的房企，從個(gè)案到普遍來(lái)分析整個(gè)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境變化。