房地產(chǎn)的變化與去年又有了新的不同，近日經(jīng)濟(jì)參考報(bào)發(fā)表文章《房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期再次出現(xiàn)變化》，在一季度市場“小陽春”下，房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期再次出現(xiàn)變化，雖然很多城市依然在發(fā)布人才吸引政策，但針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，還是不放松。

　　黨媒的聲音可以說再次為未來樓市方向定調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位堅(jiān)決不動(dòng)搖。前段時(shí)間，我也就樓市新變化寫了一些方面，但是還有一些沒寫到，今天補(bǔ)上。把近期特別是今年以來房地產(chǎn)所遇到的新的層面的變化給大家分享，便于理解房地產(chǎn)未來趨勢，總之，你要明白，一切的一切都在圍繞一個(gè)字服務(wù)，那就是“穩(wěn)”。這對(duì)剛需購房者來說，應(yīng)該非常明確了，自住買房根據(jù)自己的需求和實(shí)際情況，炒房則越來越失去陣地。

　　讓我們一起看看當(dāng)前的市場釋放了哪些變化信號(hào)，未來樓市將何去何從，購房者應(yīng)該如何去順應(yīng)新變化。

　　1、房住不炒下更講究一城一策。

　　4月19日，國家再次重申房住不炒，如果說2018年更加強(qiáng)調(diào)房住不炒，那么今年將更加強(qiáng)調(diào)一城一策，但是一城一策又因?yàn)椴煌鞘袝?huì)采取更加不同的政策，讓調(diào)控變得更加復(fù)雜。一城一策是針對(duì)某城市而言，不會(huì)一概而論，所以一城一策對(duì)不同城市也意味著不同的含義。不會(huì)搞一刀切的政策對(duì)市場的調(diào)控更加精準(zhǔn)，只要你過熱就會(huì)打壓，過冷就會(huì)適度放松調(diào)控或刺激一下。

　　2、調(diào)控把對(duì)地方執(zhí)行力的監(jiān)管和問責(zé)提到高位。

　　過去，很多政策都是好的，但是落實(shí)起來卻大打折扣。很大的原因在地方對(duì)于一城一策的理解偏離了房住不炒的底線，以及對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴沒有改變。

　　今年，新表態(tài)中，“城市主體責(zé)任”格外顯眼，承擔(dān)好主體責(zé)任，與國家上下聯(lián)動(dòng)，在房地產(chǎn)調(diào)控上形成合力。所以，未來對(duì)于地方的執(zhí)行力也將加大監(jiān)管力度，如果調(diào)控不力可能會(huì)問責(zé)了。

　　3、房貸利率連降5個(gè)月。

　　5月15日，據(jù)融360數(shù)據(jù)，2019年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，較上月下降8BP，首套平均利率連降5個(gè)月。

　　這對(duì)普通剛需購房者應(yīng)該說是利好，未來節(jié)省購房成本。

　　4、房企紛紛進(jìn)軍二線城市瘋狂拿地。

　　二線城市調(diào)控嚴(yán)厲，但是開發(fā)商對(duì)其未來看好。從土地成交城市來看，以二線城市為主的多個(gè)城市住宅地塊溢價(jià)率全面上行，包括合肥（樓盤）、天津（樓盤）、杭州（樓盤）、溫州（樓盤）等城市賣地?cái)?shù)量有所增加，無錫（樓盤）、蘇 州、廣州（樓盤）等城市的土地市場相比之前也有明顯升溫。購房者不能因?yàn)橥蝗缙鋪淼恼{(diào)控被嚇到，但也不能因?yàn)閾屓瞬呗远缓鲇??？傊?，購房者要理性看待一個(gè)城市的健康發(fā)展。

　　5、三四線城市強(qiáng)刺激結(jié)束。

　　隨著一二線城市在嚴(yán)厲調(diào)控中回穩(wěn)，一二線城市也在經(jīng)歷了井噴期后迎來調(diào)控升級(jí)加碼，一些開發(fā)商也再次將重點(diǎn)放到三四線城市。

　　但隨著強(qiáng)刺激比如安居補(bǔ)償?shù)南?，將打破原來的三四線城市房地產(chǎn)投資邏輯。

　　6、房地產(chǎn)投資增速環(huán)比略微增長。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份房地產(chǎn)投資同比增長11.9%，比上個(gè)月加快了0.1個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該說還是比較平穩(wěn)的。一方面是新開工面積保持了平穩(wěn)較快增長，另一方面是對(duì)房價(jià)未來預(yù)期比較穩(wěn)定。

　　加上數(shù)據(jù)滯后性，很可能未來調(diào)控效果會(huì)在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來。但總體看房價(jià)保持了穩(wěn)定性。

　　7、一二線城市房租普跌。

　　多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，部分一二線城市房租下跌。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心檢測的20城中，僅4座城市房租在5月第二周上升，其余16城均下降。一方面是供給增加，另一方面是一些非核心區(qū)域的房租降低拉低了整體租金的水平。對(duì)租房者直接影響不太大，但信號(hào)意義更大。

　　8、居民購房杠桿率連降八季度首回升。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2017年一季度起，連續(xù)8個(gè)季度下行以來，居民杠桿率環(huán)比首次上漲，盡管數(shù)據(jù)細(xì)微波動(dòng)，但這很能影響購房者預(yù)期，這證明當(dāng)時(shí)購房者信心上升。但此輪調(diào)控升級(jí)，一定會(huì)讓購房者繼續(xù)理性下去。

　　9、土地出讓金下降利國利民。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度，國有土地出讓金下降9.5%。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)表示，土地出讓金趨穩(wěn)正是房地產(chǎn)市場調(diào)控的應(yīng)有之義，反映了我國房地產(chǎn)市場和土地市場正逐步回歸理性?？抠u地收入可以謀一時(shí)，不可謀長遠(yuǎn)。相關(guān)地方與其擔(dān)憂土地出讓金下降，不如多設(shè)法發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，降低自身對(duì)土地出讓金的依賴。

　　如果按照這樣的引導(dǎo)，那么未來將鼓勵(lì)創(chuàng)新性發(fā)展，而不能再過多依賴房地產(chǎn)。這對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展也是利好，對(duì)社會(huì)民生更是利好。

　　10、四部門鼓勵(lì)地方將存量房用作公租房。

　　近日，住建部等四部門發(fā)文規(guī)范公租房發(fā)展，鼓勵(lì)地方將存量住房用作公租房。對(duì)低保、低收入住房困難家庭和分散供養(yǎng)特困人員，可以實(shí)物配租為主、租賃補(bǔ)貼為輔；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，可以租賃補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔。5月9日，住建部再次強(qiáng)調(diào)，人口流入量多、公租房需求大的大中城市，要切實(shí)增加公租房供給；加快推進(jìn)公租房租賃補(bǔ)貼，滿足困難群眾多樣化的住房需求。

　　不僅增加了住房供給，也讓居住形式更加多樣化，便于市場穩(wěn)定。