01

　　不知道各位感覺到了沒有，最近兩股聲浪在劇烈的向我們襲來。

　　第一就是大量的非一線城市在激烈的土地出讓，并且獲得劇烈的市場反應(yīng)，雖然不是地王頻出，但是大家搶奪的意識非常明顯

　　我朋友發(fā)給我兩個(gè)推送，大家感受下標(biāo)題

　　還不是我們常規(guī)意義上的主流二線城市哦，上面這個(gè)常州，下面是合肥，大家可以感受下如今全國各地的場景

　　看下具體整體的一些數(shù)據(jù)

　　江蘇省是我身邊感受最明顯的，常州、蘇州、南京、南通正在瘋狂的土地出讓。其中常州連續(xù)4塊的土地溢價(jià)率在50%以上，并且到了五月份整個(gè)土地出讓的節(jié)奏完全沒有停下來的意思，依然會有13塊地1302畝用地的規(guī)模待價(jià)而沽

　　然后是浙江，浙江的土地出讓雖然沒有那么高頻，但是每一塊地都意義非凡，杭州的濱江已經(jīng)購得樓板價(jià)4.5萬+的用地，我似乎馬上也要聽到各種保本價(jià)的故事

　　而安徽合肥一枝獨(dú)秀的是溢價(jià)率，正榮、世茂等開發(fā)商用一次次的舉牌，直接將城市的溢價(jià)提升到了70%-150%。如果沒有意外，未來合肥的土地出讓溢價(jià)率會降低，因?yàn)槌跏纪恋爻鲎尳痤~會大幅提升

　　這是最近一個(gè)月我感受到的，朋友圈的同行傳播著飛機(jī)稿和又又又拿地的欣喜情緒

　　好，那很多人會問，這是這一個(gè)月才發(fā)生的么，這是包郵區(qū)才有的場景么

　　再給大家看一個(gè)數(shù)據(jù)

　　這是克而瑞整理的2019年1月到3月全國各地高溢價(jià)率的土地，你會發(fā)現(xiàn)這種場景已經(jīng)持續(xù)了有一段時(shí)間了，只是4月更加明顯而已

　　02

　　為什么會有這樣的現(xiàn)象，原因有很多，但是歸根到底有3個(gè)方面的因素在支撐

　　第一個(gè)，是市場上的筑底需求已經(jīng)全面構(gòu)成。如今在用戶基本上已經(jīng)有房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，購買力是否能釋放就在于手上的房子能否賣掉。在經(jīng)歷過去年一年的心態(tài)調(diào)整之后，如今二手房市場全面調(diào)價(jià)之后換來現(xiàn)金流的相對充裕。再加上搶人大戰(zhàn)有成效，所以市場需求依然在

　　這是最基本的原因，很多同行我相信都看到了，但這也是最不重要的原因

　　第二個(gè)重要因素就是，站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，錢又開始便宜了。孫宏斌曾經(jīng)說過，自己拿地就看2個(gè)指標(biāo)：土地貴不貴和錢貴不貴

　　毫無疑問，在經(jīng)歷了一月降準(zhǔn)，流動性改善以及M2各種數(shù)據(jù)回升之后

　　很明顯的看到開發(fā)商的融資氛圍和融資成本都比之前低了。

　　說實(shí)話，錢便宜了房企的膽子也就大了，道理也很簡單，這個(gè)和專業(yè)與否沒有關(guān)系，市場上的錢多了，你不借就被別人借走了，你不敢花就給別人超越你的機(jī)會。

　　在這樣的氛圍下，大部分哪怕是理性的選擇也都是：

　　想那么多干嘛，拿了再說吧

　　第三個(gè)不可忽視的原因，就是今年1-3月份是難得的政策空窗期，對樓市后市沒有特別高壓強(qiáng)勢的態(tài)度。所以各個(gè)城市都在悄悄的增加自己的土地供應(yīng)量，因?yàn)榇蠹叶疾恢篮竺嬲邥趺礃?，所以紛紛選擇現(xiàn)在能多賣點(diǎn)就多賣點(diǎn)

　　那么這個(gè)時(shí)候買地對不對應(yīng)不應(yīng)該，其實(shí)我也說不準(zhǔn)，但是這樣的場面讓我非常熟（樓盤）悉的想起了2009年的二線市場和2016年的一線城市，2009年之后主流開發(fā)商大肆進(jìn)攻二線，導(dǎo)致市場激增大量的庫存，常州、無錫（樓盤）不少明明還不錯(cuò)的城市硬是被冠上了鬼城。

　　而2016年的土拍和之后的場景大家應(yīng)該都還很熟，直接造成上海（樓盤）很多地王至今拖不了手

　　03

　　那你說這一波會重演么，起碼目前來看不會，因?yàn)閯倓偪吹酵恋貏蓊^起來，還沒蔓延到商品房市場，政策很快就來了

　　威力最大的是這個(gè)

　　重提房住不炒

　　市場上有很多市場算命先生，經(jīng)常會嘚瑟的一句話就是，房住不炒已經(jīng)很久沒提了，所以市場馬上要放松了

　　現(xiàn)在你看，再一次強(qiáng)調(diào)了

　　各位應(yīng)該還記得，去年房住不炒強(qiáng)調(diào)之后全國各地的政策密集程度吧，我們統(tǒng)計(jì)過，2018年樓市調(diào)控政策有超過400條，換句話來說每天都有1.2條政策，就是這樣的節(jié)奏才把房價(jià)按下來

　　而今年很快，提了房住不炒后

已經(jīng)有10個(gè)城市開始收緊樓市了，其中就包括不少最近土地出讓踴躍的城市

　　最猛的是這個(gè)

　　土地出讓和市場庫存嚴(yán)格掛鉤，換句話就是把地方政府和開發(fā)商捆綁了，不要想著簡單的把地賣了然后只讓開發(fā)商套牢。

　　未來庫存較大的城市，土地指標(biāo)也沒了

　　這就是趨勢，如果沒有意外，整個(gè)市場在空窗了4個(gè)月之后，馬上又要進(jìn)入樓市調(diào)控密集周期

　　所以這里有一個(gè)好消息和一個(gè)壞消息，好消息是短暫的土地?zé)岵粫笫挟a(chǎn)生太大的干擾，不論是開發(fā)商和購房者都是如此。壞消息就是樓市你期待回暖一陽指，幾乎沒有可能了

　　04

　　好了，現(xiàn)在就是市場微妙的地方了。用戶信心回暖，開發(fā)商很快的用腳投票，但是政策很快又潑了一盆冷水，那么后面到底應(yīng)該怎么走

　　我有幾個(gè)短頻快的建議和大家分享

　　1、長期嚴(yán)控的城市反而是此時(shí)最健康的城市，比如說上海。上海一如既往的高壓，但是政策已經(jīng)2年沒有變過了，這樣的城市能抗住本質(zhì)上就是健康的，而且杭州都動不動要賣六萬八萬，可以想象此時(shí)的上海性價(jià)比多高

　　2、警惕最近出臺限售的城市，限售本質(zhì)上是鎖住現(xiàn)金流不讓你流動，本質(zhì)上也就不讓風(fēng)險(xiǎn)暴露出來，應(yīng)該是調(diào)控的最后一招了，最近后面如果有城市要限售了，大家對這個(gè)城市要小心

　　3、如果負(fù)債很低，可以抄底一些二手房了，這個(gè)和外資來買辦公樓是一樣的道理。第一低負(fù)債獲得議價(jià)權(quán)，第二買實(shí)物獲得好產(chǎn)品，第三所見即所得不用押寶后面周期，這樣的節(jié)奏才是真正意義上的抄底

　　4、如果是投資口的朋友，認(rèn)真說一句，市場的窗口期越來越短了，別腦子熱，去選遺珠的城市，高溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)比想象中的要大

　　5、營銷口的朋友，其他不多說了，上半年不惜一切代價(jià)的賣房，要快，別猶豫

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　　這就是市場微妙的地方，微妙并不在于東西看不清看不透，而是每天都在變，伯仲之間就要快速的做決定。很多時(shí)候來不及思考，做最壞的打算才能面對最從容的市場

本文轉(zhuǎn)載自公眾號：真叫盧俊