近期，全國各地土地市場的瘋狂，讓人幾乎忘記了房地產(chǎn)市場尚處在嚴密的政策控制之下。

參謀長先帶大家簡單感受一下土地交易的火熱程度：

4月24日，蘇州一口氣出讓了5宗涉宅用地，總出讓金額達137億元，其中兩塊地的均價創(chuàng)下了板塊的最高樓面價，成為板塊新地王；

4月，灣區(qū)土地市場發(fā)起“高燒”。截至4月23日，大灣區(qū)廣東9城累計出讓22宗經(jīng)營性用地，成功收金210.6億元，平均地價突破“萬元”大關，也創(chuàng)下了2016年以來的歷史次新高；

此外，

常州，4月18日一天誕生3宗新“地王”；

杭州，4月16日拍出單價5萬的地王；

無錫，4月3日一日出現(xiàn)3地王，地價達到1萬8

……

除了土地出讓金額龐大、溢價率飆高之外，我們還不能忽略頻繁出現(xiàn)在土拍大熱名單中的一系列地名：蘇州、大灣區(qū)、長三角……

我們常常把土地和房子的關系比作面粉和面包，面粉價格上漲，面包的價格自然而然水漲船高。誠然，在中國特殊的市場環(huán)境下，面粉貴于面包的情況也時有出現(xiàn)。但當下土地市場的瘋狂，難免會在初現(xiàn)平靜的樓市掀起風波，讓稍稍心安的購房者們再次提心吊膽起來。

究竟這次土市升溫背后的推動力是什么？哪些城市正在上演土地成交的狂歡？最重要的，土地市場過熱必然伴隨著房價的上漲嗎？

參謀長接下來將就這些問題一一進行分析。

一、要看清土市風云，先研究房企布局

土地交易和一切市場交易一樣，主人公無非是買方和賣方。土地交易的買賣雙方分別為地方政府和開發(fā)商，這兩者的行為，都值得我們深入的分析和研究。

那么參謀長就先帶大家分析分析開發(fā)商。

剛好，最近中國房地產(chǎn)報的一份數(shù)據(jù)報告新鮮出爐，結(jié)合這些數(shù)據(jù)，我們可以讀懂土地交易的買方，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在火熱的土地市場中所扮演的角色。

1、2019年的前三個月，房企的拿地熱情空前高漲

如果說作為買方的房企不愿花錢買地，那么土地市場必然不可能重回火爆，2018年的土地頻繁流拍就極為典型。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年1至3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%。

哪些房企拿地最為熱情？

從金額來看，萬科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)榜單前三位。行業(yè)的老大哥們?nèi)匀辉诟偱闹姓紦?jù)這絕對的主導地位，TOP10企業(yè)1~3月拿地總額1904億元，占TOP100企業(yè)的35.2%，優(yōu)質(zhì)的土地資源仍然在持續(xù)不斷地歸于龍頭房企的麾下。

房企的拿地熱情何來？

首先，眾多原因中最直接的一條：開發(fā)商手里有錢了。

3月份，房企融資金額達到1205億元，環(huán)比大增30個百分點，國內(nèi)融資環(huán)境有所放寬，使得房企不再需要“望地興嘆”，心有余而力不足。

其次，今年以來地方調(diào)控政策的松動，也釋放了房企在囤地上的需求。

最后，不能忽視三月的一波“小陽春”行情，市場向暖，那么開發(fā)商的市場預期也會傾向樂觀。

2、從重倉三四線到回歸強二線，房企的布局策略正在轉(zhuǎn)變

三四線的樓市有過高光時刻，棚改轟轟烈烈的那幾年，是三四線樓市最為風生水起的時候；

重倉三四線的房企也迎來規(guī)模上的高歌猛進，最具代表的碧桂園，靠著深耕三四線市場的策略，成功坐穩(wěn)了中國房企前三的交椅。

而如今，三四線城市的光輝似乎已經(jīng)落幕。

數(shù)據(jù)顯示，上一周（4月8日至4月14日），二線城市土地成交139宗，環(huán)比上周增加12.34%。相比之下，三四線城市當周成交土地203宗，住宅用地僅成交56宗，環(huán)比此前一周減少3.75%，同比下跌35.24%。從流拍情況來看，三四線城市流拍率為7.73%，為各等級城市中最高。

不過值得一提的是，“三四線城市之王”還在堅定地“不走尋常路”，參謀長在《碧桂園董事局主席楊國強：未來最看好三四五線城市！房價還要漲？》一文中也深度解讀過碧桂園的布局策略。

除了碧桂園，更多的房企如融創(chuàng)、金茂、龍湖等，都明確表達了“收縮戰(zhàn)線，堅守一二線”的布局思路。

3、長三角、強二線、大灣區(qū)，房企眼中的香餑餑

長三角

長三角無疑是本輪土市狂歡中的主角。受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場成熟度的影響，包括長三角新自貿(mào)區(qū)設立的良好預期下，各大房企都在重點補倉長三角區(qū)域。

2019年1月到4月，橫向?qū)Ρ雀鞔蠼?jīng)濟區(qū)域，長三角地區(qū)TOP10企業(yè)拿地總額高達1562億元；珠三角則為933億元；環(huán)渤海地區(qū)拿地總額為734億元。

即使是“不走尋常路”的碧桂園，在區(qū)域選擇上也“隨大流”地選擇了長三角，在嘉興海鹽縣、臺州溫嶺摘得地塊。

長三角，在房企的未來布局中的戰(zhàn)略地位可見一斑。

強二線

在這里，參謀長想著重說一下中西部地區(qū)的強二線。

回顧上周數(shù)據(jù)，武漢市的土地出讓金高居全國榜首，而貴陽、長沙、程度、重慶等一波中西部城市，都在土地出讓金額排名上身居全國高位。

而1~4月，房企在中西部強二線城市的拿地金額更是一舉超過了珠三角地區(qū)。

大灣區(qū)

大灣區(qū)的火熱程度已經(jīng)無需參謀長贅述，不過參謀長這次搜集到了灣區(qū)9城土地的溢價情況的對比，供各位粉絲一觀，也可大致了解灣區(qū)各個城市的受追捧度和價值潛力。

從數(shù)據(jù)來看，珠海是今年灣區(qū)9城中最“秀”的一個。今年以來，珠海共計出讓9宗經(jīng)營性用地，總成交金額達104.2億元，整體溢價率高達45%，足見房企對珠海前景的看好！

二、土地市場回溫，一定伴隨著房價的上漲嗎？

房企的拿地動向，有著極高的導向性，說是市場行情的“風向標”并不為過。

如果說單純按照市場規(guī)律，“面粉”價格漲了，“面包”價格一定會漲，這是再簡單不過的道理。

但是，當這個問題放到中國房地產(chǎn)市場的大背景之下，我們就必須再聊一聊土地交易的“賣方”——地方政府。

首先，限價不松的城市，房價不會大漲。

對于一些城市而言，土地市場回暖土地價格飛漲并不能劃等號。以杭州為例，杭州的土地交易雖然很火爆，但杭州市對于土地的溢價率卻有著嚴格的限制，即當溢價率達到30%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例。也就是說，杭州主城區(qū)土地的最高溢價率只能為30%。

盡管并不是所有城市都有類似規(guī)定，但多數(shù)熱門城市雖不限樓面價，對樓盤價的限制仍嚴格掌控。對于這些城市而言，如果土地溢價高，更多地是在壓縮房企的利潤空間，而不是壓榨買房人的購買力。

其次，許多城市的地價上漲，還處在合理回調(diào)的范圍。

16~17年土市的狂熱，想必各位讀者都還歷歷在目。經(jīng)歷了兩年的回調(diào)，事實上很多城市此前的土地價格都處在極低的點位上，因此即使是近期有所回溫，也仍然沒有超出合理范圍。南京、蘇州、合肥、廈門都是較為典型的例子。對于這些城市來說，也無需過多擔心房價會過于迅猛地反彈。

最后，超高的溢價率只是個案，整體來看，土地價格尚屬平穩(wěn)，買房人無需過于焦慮。根據(jù)數(shù)據(jù)，4月8日至4月14日全國主要地級市溢價率為20.77%，環(huán)比提升1個百分點，同比提升2個百分點。從整體狀況來看，要說土地市場已經(jīng)火熱到會推動房價大規(guī)模上漲，實屬無稽之談。

結(jié)合對未來市場發(fā)展的預期來看，房住不炒、一城一策仍是調(diào)控的主要目標和方式。因此，在參謀長看來，無論是土市如何升溫，房價都很難再出現(xiàn)類似2016年這樣迅速攀高的走勢。無論是作為買房的開發(fā)商，還是作為賣方的地方政府，2019年都會以穩(wěn)健發(fā)展、可持續(xù)去化作為第一要務。