流動性的寬松和“因城施策”的地方微調(diào)，是這輪復(fù)蘇的根本性支撐；不同于往年，2019年的樓市回暖，主要局限于一二線部分城市，尤其是四個一線城市。

3月份樓市從底部輕微的反彈，看起來在4月份將繼續(xù)，回暖和復(fù)蘇，成為這一段時間以來的關(guān)鍵詞。

流動性的寬松和“因城施策”的地方微調(diào)，是這輪復(fù)蘇的根本性支撐；不同于往年，2019年的樓市回暖，主要局限于一二線部分城市，尤其是四個一線城市。

剛從去年的“錢緊”和冬天的寒冷中緩過勁來的開發(fā)商們，一點(diǎn)也不敢過于興奮。他們普遍在做的事是抓緊銷售的窗口期，快速搶客去化，回籠現(xiàn)金。泰禾、恒大是其中促銷最為彪悍的。

“手里錢多的，就再去拿點(diǎn)地。”華南一家大型開發(fā)商人士說，這是近期土地市場也開始熱原因；不少地方政府，也趁機(jī)集中推地，想賣個好價錢。

“窗口期”的不定期出現(xiàn)，在窗口期內(nèi)加緊賣房、買地、融資，可能成為2019年的新常態(tài)，因?yàn)闄C(jī)會可能稍縱即逝。

沒有人再敢像2017、2018年那樣樂觀，全年來看，包括萬科、融創(chuàng)在內(nèi)的大型開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎?！盎钤诋?dāng)下”，是開發(fā)商、地方土地部門、買房人、銀行券商們的普遍心態(tài)。

“溫度回升”

剛剛過去的清明節(jié)再次檢驗(yàn)了這個春天的樓市熱度，3月份的春意持續(xù)。

中原數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)前兩天，廣州新建住宅網(wǎng)簽分別是197套與143套；北京看房量相比3月下半月有所減少，但依然處于高位，其他一線和部分二線城市也處于相對較高水平。如廈門等城市，個別項(xiàng)目開盤需求量也比前期有明顯上升。

回溯3月份，上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京、上海、廣州、深圳等一線城市一二手房銷售出現(xiàn)顯著增長。其中，一手房（含動遷配套房）方面，上海3月成交135.42萬平方米，同比增長33.85%，深圳3月成交30.47萬平方米，同比增長49.14%。

中原指出，很多之前價格下調(diào)的城市都因?yàn)樾刨J相對寬松，出現(xiàn)購房者怕踏空的心理而加緊購房，主要出現(xiàn)在北京、上海、廣州、杭州、廈門等城市。

3月6日，杭州中國鐵建西湖國際城262套高層房源，平均中簽率低至1.5%；3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R分別加推186套房源和323套房源，銷售均價3.5萬元/平方米，近萬人報名登記；同日，位于北京海淀的山嶼湖首期開盤192套，當(dāng)天售完。

一二線溫度回升，與供應(yīng)增加也有關(guān)系，上海3月入市面積為78.8萬平方米，環(huán)比增加194%，同比增加100%；北京入市也保持高位，3月北京供應(yīng)商品房住宅3707套，多個限競房入市帶來了銷量。

二手房方面，3月份，北京網(wǎng)簽量為16051套，成交量是2018年5月后的最高值；上海網(wǎng)簽量約2.6萬套，創(chuàng)29個月以來的新高。

從主流房企3月業(yè)績來看，也比1、2月出現(xiàn)了明顯增長。

4月2日，萬科披露，3月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，環(huán)比上升32.9%；中國恒大公告稱，3月份公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約549億元，同比增長11.2%，環(huán)比大增155%，達(dá)到2月銷售額的2.5倍，成為單月銷售額增幅最高的房企之一。

“四巨頭”之一的融創(chuàng)中國4月7日晚公告，2019年3月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣376.4億元，同比增長22%，環(huán)比暴增106%。

擴(kuò)大范圍來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，標(biāo)桿房企3月單月銷售額均有明顯上漲，50家主流房企單月銷售金額共7410億元，同比增長21%，環(huán)比增長74%。百強(qiáng)房企3月份的銷售規(guī)模同比也呈正增長。

中指研究院指出，一季度受到春節(jié)影響，房企整體銷售業(yè)績通常會呈現(xiàn)1、2月份相對低，3月份環(huán)比增長現(xiàn)象，2019年2月同比下降較多，主要是銷售時間短，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)降溫等因素，對三四線布局的房企影響略高，3月同比環(huán)比均大幅增長，主要是傳統(tǒng)回暖節(jié)點(diǎn)、房企加快推盤，搶收一季度業(yè)績有關(guān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從趨勢看，4-6月，全國熱點(diǎn)城市的市場活躍度會有所提高，特別是之前調(diào)整過價格的城市。

“活在當(dāng)下”

中國房地產(chǎn)市場的大幅調(diào)整，除了2008年，就屬2018年四季度最為“兇險”，至今，許多房企營銷負(fù)責(zé)人提起去年11月的市場，仍然心存余悸?！胺路鹨灰怪g，買房的人就消失了”、“錢非常緊”。

沒有客戶和錢，成為一些人心中的痛和怕。多位開發(fā)商人士互相探討后認(rèn)為，不能對本輪復(fù)蘇抱有太大期望；萬科董事會主席郁亮指出，“不能期待市場反彈”。

因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、市場調(diào)控的不確定性仍在，并且有跡象顯示，調(diào)控帶來的影響和變化間隔越來越短，房企全年都可以隨時融資、買地、賣房的時代將一去不返。今年房地產(chǎn)緊抓“市場窗口期搶收”顯得格外重要。

今年1月份，在南方媒體見面會上，龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔稱，2019年城市分化會進(jìn)一步加劇，每個城市政策力度也不一樣，因此要加強(qiáng)對不同城市市場窗口期預(yù)判，“強(qiáng)化彈性供貨，做到有質(zhì)量增長”。

在3月26日的萬科業(yè)績會上，首席運(yùn)營官張旭也多次表示，“2019年的每一天都是賣房的好日子，萬科將隨行就市，能賣就賣，堅(jiān)決不留庫存。”

往年一季度被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)季節(jié)性銷售淡季，但因?yàn)榻衲辍按翱谄趽屖铡钡呐袛?，諸多房企加大了促銷力度，“搶跑”回籠資金，“活在當(dāng)下”。

最明顯的莫過于恒大。據(jù)悉，今年3月份，恒大所有在售項(xiàng)目，包括住宅、公寓以及寫字樓，均可有9折優(yōu)惠（受備案價影響價格除外），商鋪8折優(yōu)惠。促銷使得恒大以單月510億元的權(quán)益銷售金額在行業(yè)內(nèi)居首。

恒大將全員營銷運(yùn)用到了極致。4月份，仍然可以在朋友圈看到恒大全國的多個項(xiàng)目在推廣、優(yōu)惠。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，恒大在多次市場降溫時都有降價促銷的做法，這體現(xiàn)了其對于市場的靈活把握。

類似地，泰禾也在一季度實(shí)行“壹號搶收計劃”，其一季度在北京區(qū)域加大了營銷力度，通過加大樓盤促銷力度，完成了超過100億元的銷售額。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，企業(yè)主動去營造營銷的環(huán)境，會對銷售產(chǎn)生一定的積極影響。他認(rèn)為，當(dāng)前有能力“出貨”的房企，普遍以加快資金回籠為首要目標(biāo)，畢竟在當(dāng)前環(huán)境下，很難去判斷未來的市場走勢。

對缺錢的擔(dān)心和“窗口期”的認(rèn)識，讓大部分房企抓住降準(zhǔn)帶來的流動性寬松機(jī)會，加大融資力度。2、3月以來，房企融資不斷井噴。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環(huán)比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達(dá)1246.18億以來（其中包含恒大600億元的股權(quán)融資），首次突破1000億大關(guān)，創(chuàng)16個月新高。