很多人對于中國房價的態(tài)度，大概可以分為三類：

　　看不懂；看不透；看不穿

　　談?wù)摲績r的人確實(shí)很多，但很多觀點(diǎn)你聽著聽著就覺得邏輯線是很亂的

　　還有很多我們理所當(dāng)然認(rèn)為的常識，一些邏輯，一些認(rèn)知上的概念，這幾年經(jīng)過市場不斷的洗滌，都在慢慢進(jìn)行著調(diào)整

　　比如房價收入比這個概念，大家的理解可能出現(xiàn)了一些偏差

　　01

　　通常意義上所謂的房價收入比，就是住房總價比上一個地區(qū)的家庭可支配收入

　　很多人會把房價收入比這個維度的重要性拔的特別的高，更有一些人直接把房價收入比來衡量一個城市的房價是否合理

　　最基本的表述就是這個比值越高，說明房價泡沫越大，要趕緊賣房，比值越低，說明房價越健康，值得購入

如果對照上面的表格，也就是說，一個家庭想要在深圳買一套標(biāo)準(zhǔn)大小的房子需要34.2年

　　在三亞（樓盤）需要29.8年，在北京（樓盤）需要25.4年，在上海（樓盤）需要26.1年，在廈門（樓盤）需要22.5年

　　如果從這個角度看，房價顯然是高的

　　所以，如果這個命題邏輯成立的話，那么，深圳、上海、北京、杭州（樓盤）、廣州（樓盤）這些一二線城市的房價其實(shí)是最危險的，整個房價已經(jīng)與家庭收入嚴(yán)重脫軌

　　因?yàn)橐粋€工薪家庭想要在這幾個城市買房，需要不吃不喝近30年，整個房價已經(jīng)與家庭收入嚴(yán)重脫軌

　　像沈陽、南昌（樓盤）、宜昌（樓盤）、烏魯木齊等這樣三四五線的城市反而是最值得買入的，因?yàn)樗麄兊姆績r很親民，房價收入比很低，基本沒有泡沫

　　如果把樣本數(shù)據(jù)再次放大的話，參照房價收入比這個維度，你會發(fā)現(xiàn)中國很多中西部的五六線城市都極具投資價值，因?yàn)榉績r基數(shù)低，而當(dāng)?shù)厥杖胍策€可以

　　比如朔州（山西西北部），房價在3600元/平，人均GDP超過5.5萬元；雞西（黑龍江東南部），房價在3500元/平，人均GDP3萬；石嘴山（寧夏），房價3000元/平，人均GDP5萬

　　大家有沒有覺得跟往常我們的認(rèn)知不太一樣了，房價收入比反應(yīng)出的是優(yōu)質(zhì)的一二線城市是沒有投資價值的且充滿了泡沫，而那些躲藏在角落里的五六線城市，投資的安全價值卻是很高

　　房價收入比這個概念，到底是哪里出了問題

　　02

　　在回答這個問題之前，我想先跟大家聊一聊關(guān)于前幾年房產(chǎn)圈兩個大佬之間有關(guān)房價的著名爭論

　　謝國忠和任志強(qiáng)，前者是看空派，后者是看多派

　　當(dāng)然，從目前發(fā)展的情況看，就是后者贏了，于是網(wǎng)上有個段子就是說跟著任大炮有肉吃，跟著謝國忠可能連湯都喝不起了

　　作為前摩根士丹利董事總經(jīng)理，謝國忠對于股市和經(jīng)濟(jì)的判斷都是非常精準(zhǔn)的，他曾經(jīng)在股市6000點(diǎn)的時候直接預(yù)言股市即將進(jìn)入拐點(diǎn)下行期

　　不能不說眼光毒辣，目光長遠(yuǎn)，但唯獨(dú)在房價這件事上，貌似弄的有些狼狽，最根本的原因就是他在房價收入比這個概念上出現(xiàn)的誤讀

　　謝國忠看空中國房價一個很重要的維度就是房價收入比，他認(rèn)為如果參照目前中國各個城市工薪階層的收入，整個房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實(shí)際可承受能力

　　我覺得，可能一直以來，我們對房價收入比這個概念存在著長久的理解誤區(qū)

　　房價收入比應(yīng)該是：

　　房價是對未來中高收入的反應(yīng)

　　請注意，這里面提到了兩個詞，一個是未來，一個是中高收入

　　如果從這兩個角度和概念切進(jìn)去理解的話，我們就能解釋很多事情

　　你可以把這個情況想象成股票，其實(shí)從本質(zhì)上看，房價跟股價是一樣的

　　某上市公司當(dāng)前股票的價格其實(shí)是包含了對未來預(yù)期的一個價值的，反應(yīng)了投資者對于該公司未來的信心程度

　　為什么投資者會買蘋果公司或是亞馬遜公司的股票，就是對他們的未來發(fā)展充滿了信心，就好比亞馬遜在前幾年一直是虧損的，市盈率卻一度超過300，但是資本市場對它仍是趨之若鶩，根本原因就是因?yàn)橛辛己玫念A(yù)期

　　我們經(jīng)常說的一句話，你買一個城市的房子，其實(shí)就是買了這座城市的股票

　　你覺得這個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有希望，未來有上漲預(yù)期，才會購買，對吧，本質(zhì)上看其實(shí)就是這個道理

　　另外一個概念就是中高收入

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，并不是所有人都有機(jī)會購買房子

　　房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)邏輯其實(shí)就是低端有保障、中端有支持、高端有市場

　　換句話說就是房子就應(yīng)該是賣給中高收入的，低收入階層的住房需求很可能就是通過租賃市場來解決的

　　商品房的定位其實(shí)就是一種高端的商品，不是依靠社會的平均收入就能輕松購置的東西

　　特別是隨著房價越來越高，大量城市的住房供應(yīng)形勢會越來越多元化，越來越多的人會選擇保障房和公租房，這種趨勢在一二線城市將變得尤其明顯

　　03

　　如果對比下紐約、東京、香港等發(fā)達(dá)城市，這些發(fā)達(dá)城市的租賃占比差不多在55%-60%，全美最大的35座城市中，有18座城市的房屋出租率超半數(shù)

但如果對比一線城市北上廣，整體的

租賃市場的占比大概只有30%，從國際城市的發(fā)展現(xiàn)狀看，我們也能大致看到我們未來要發(fā)展的重點(diǎn)方向

　　這其實(shí)就是解釋了為什么最近幾年我們看到政府層面在大力發(fā)展租賃市場

　　北京和上海等一線城市用于公共租賃的土地面積也在每年遞增的現(xiàn)狀，未來5年，北京土地市場專項(xiàng)用于租賃的土地占比將超過35%

　　同樣的居住需求，對于不同人群，未來滿足的方式也會是不同的

　　04

　　房子其實(shí)是非常特殊的一件商品，首先它具有消費(fèi)品也就是居住屬性，另外作為資產(chǎn)還具有投資屬性

　　房價收入比其實(shí)就只是反映了房子的居住屬性，并沒有反映出房子的資產(chǎn)屬性

　　為什么這么說，因?yàn)閺谋举|(zhì)上看，房子的這兩種屬性在定價機(jī)制上是完全不一樣的

　　作為消費(fèi)品的居住屬性，反映的就是當(dāng)下的使用價值，因此會受到當(dāng)下人均收入水平的約束，比如一輛汽車定價是10萬元，這個價格是包含了品牌、使用性能各因素進(jìn)去的

　　如果一個商品只有消費(fèi)品的使用價值，那么隨著時間的推移，必定會慢慢的折價，因?yàn)檎麄€過程是有損耗的

　　比如新車第一年賣10萬，第二年可能只值8萬了，如果你賣到15萬，肯定沒人買，因?yàn)檫@個價格違背了定價規(guī)律

　　但是如果具有資產(chǎn)屬性的話，就完全不一樣了

　　具有資產(chǎn)屬性的產(chǎn)品他的價格反應(yīng)的就不止是當(dāng)下的使用價值，而是應(yīng)該包含未來的預(yù)期，預(yù)期越高，估值也就越大，這就和剛剛在前面跟大家提到股價漲跌的邏輯其實(shí)是一樣的

　　所以，如果這樣來看，作為資產(chǎn)屬性的房子和社會平均收入的關(guān)聯(lián)就不大了

　　因此，如果我們從房子的使用屬性和投資屬性這兩個維度看的話，就能更清晰的感受到?jīng)Q定這個房價的因素到底有哪些

　　從使用屬性看，就是你住在這個房子里覺得方不方便，舒不舒服，比如離地鐵近不近，有沒有學(xué)區(qū)，房子是哪家開發(fā)商蓋的，小區(qū)綠化率怎么樣，物業(yè)怎么樣，小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)怎么樣等等

　　從投資屬性看，就是這個城市的能級怎么樣，有多少產(chǎn)業(yè)可以吸引人口流入，有多少中高收入的階層，未來有沒有利好的規(guī)劃刺激等等

　　特別是對于一二線城市而言，城市的能級越大，覆蓋的人口面也就越多，房產(chǎn)所具備的資產(chǎn)屬性就越強(qiáng)

　　因?yàn)閷τ谶@些城市而言，他們的購買人群已經(jīng)不是單純的依靠當(dāng)?shù)厝说钠骄杖雭碇瘟?，而是來自全國的富裕階層

　　如果單純談?wù)摲績r收入比這個概念，我們將永遠(yuǎn)無法認(rèn)清這個城市房價的天花板到底在哪里

　　05

　　從現(xiàn)在起，請盡快忘了房價收入比這個概念，不然你會錯失更多的上車機(jī)會

　　房價收入比，其實(shí)就是個偽命題

　　以上為正文，來自R先生