告別了去年底樓市的冷清，今年對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)似乎是個(gè)溫暖的春天?！吧钲?000萬(wàn)豪宅秒光”、“廣州再出新地王”、“燕郊樓市回暖”、“南京3000人看房團(tuán)”的消息不斷出現(xiàn)，3月集中召開的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，開發(fā)商雖然預(yù)期謹(jǐn)慎但態(tài)度已經(jīng)比去年樂(lè)觀?！皹鞘谢嘏卑俣人阉髦笖?shù)在今年2、3月份也有大幅走高的態(tài)勢(shì)，這表明樓市回暖的輿論氛圍確實(shí)存在。

這波始于2016年10月的房地產(chǎn)調(diào)控，在歷經(jīng)兩年多密集加碼之后，是否政策的邊際效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)遞減，近期的局部回暖是2019年的大趨勢(shì)還是短暫的窗口期，各城市的市場(chǎng)表現(xiàn)具體有哪些差異，樓市回暖又是否有更多層面的支撐，讓我們通過(guò)近期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)尋找答案。

一二線新房市場(chǎng)成交有所回升，三四線代表城市仍在降溫

成交量區(qū)域分化明顯，三四線代表城市仍在降溫。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心對(duì)全國(guó)45個(gè)城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截止2019年3月26日整體市場(chǎng)成交同比有所反彈，累計(jì)同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長(zhǎng)，但三四線代表城市市場(chǎng)仍在降溫。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地住建委、房管局；整理：諸葛找房

備注：數(shù)據(jù)截止到2019年3月26日

45城樣本為：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、南昌、福州、廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫、東莞、惠州、揚(yáng)州、安慶、岳陽(yáng)、韶關(guān)、南寧、江陰、濟(jì)南、大連、佛山、吉林、溫州、金華、泉州、襄陽(yáng)、贛州、珠海、常州、連云港、紹興、臺(tái)州、泰州、鎮(zhèn)江、淮南、江門、莆田、鹽城、湛江、舟山。

樓市局部回暖，三四線持續(xù)“去泡沫”

市場(chǎng)的回暖并非全部，一二線以及核心城市群，在未來(lái)始終是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)。2019年，隨著政策面（如放寬落戶條件、取消限售限價(jià)）、資金面（如購(gòu)房利率上浮區(qū)間下調(diào)）等利好，資金從三四線城市向一二線城市回流。北上廣深四個(gè)一線城市市場(chǎng)率先筑底，成交量同比均上漲，二線城市中成都、濟(jì)南、蘇州、福州商品房銷量同比增加，其他強(qiáng)二線城市，如杭州、武漢、南京延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，二線城市受人才引進(jìn)及落戶政策放寬帶動(dòng)，潛在住房需求始終會(huì)釋放，就市場(chǎng)潛力而言，此類二線城市高于一線城市，將成為未來(lái)新房市場(chǎng)成交的主戰(zhàn)場(chǎng)。大部分三四線城市并不具備回暖的可持續(xù)性，在今年的成交表現(xiàn)上大部分城市也出現(xiàn)了同比下跌，對(duì)于前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快又缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，2019年將會(huì)是持續(xù)“去泡沫”的過(guò)程，不會(huì)存在大幅反彈。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地住建委、房管局；整理：諸葛找房

2019年土地市場(chǎng)供求規(guī)?？s小，一二線回溫，三四線占比下降，樓面價(jià)走低

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2019年1-3月全國(guó)主要地級(jí)市土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積23776萬(wàn)㎡，同比2018年下跌12.68%，成交規(guī)劃建筑面積18098萬(wàn)㎡，同比2018年下跌22.01%。2019年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)不管是從供應(yīng)還是成交方面規(guī)模都在下降，不僅同比2018年下滑，在歷史也處于較低水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地國(guó)土資源局；整理：諸葛找房

備注：數(shù)據(jù)截止到2019年3月26日

三四線城市土地成交規(guī)模占比下降，一、二線城市土地市場(chǎng)有所回溫。從各能級(jí)城市來(lái)看，2019年受棚改規(guī)模整體下降以及貨幣化安置收緊等因素影響，房企在三四線拿地信心減弱， 2019年三四線城市土地成交規(guī)模占比減少，一、二線城市占比增加。其中一線城市土地成交規(guī)模占比同比增加1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市土地成交占比同比增加6個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地國(guó)土資源局；整理：諸葛找房

備注：數(shù)據(jù)截止到2019年3月26日

整體成交樓面價(jià)同比微漲，一二線上漲，三四線下跌。2019年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)成交樓面均價(jià)同比上漲0.78%，增速與2018年相比減少14個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，一線城市及二線城市成交樓面均價(jià)微漲，其中一線城市同比上漲4.05%,二線城市同比上漲1.59%；三、四線城市下跌，跌幅為7.56%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地國(guó)土資源局；整理：諸葛找房

備注：數(shù)據(jù)截止到2019年3月26日

整體土地溢價(jià)率小幅下跌，二線城市溢價(jià)率近期上漲明顯

土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2016年、2017年兩年的高歌猛進(jìn)后，逐漸恢復(fù)理性。溢價(jià)率從高位的47.16%在2018年降至13.77%。2019年以來(lái)土地市場(chǎng)保持比較平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，溢價(jià)率小幅下跌，跌至12.24%，同比2018年下跌11.1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地國(guó)土資源局；整理：諸葛找房

備注：數(shù)據(jù)截止到2019年3月26日

從各等級(jí)城市的溢價(jià)率來(lái)看，在2018年下半年市場(chǎng)遇冷的行情下，土地溢價(jià)率也在走低。其中三四線城市降幅最大，2018年5月之后溢價(jià)率迅速走低，并在低位徘徊，2019年1月開始緩慢回暖，3月受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫帶動(dòng)影響，溢價(jià)率回升至16.67%。二線城市自2018年11月開始逐漸回溫，今年3月受主要二線城市熱門地塊成交的影響，溢價(jià)率大幅上升至23.75%，二線城市3月土地市場(chǎng)回暖跡象明顯。在2018下半年土地市場(chǎng)遇冷的行情下，部分城市地方政府對(duì)土拍政策進(jìn)行了調(diào)整，如降低起拍價(jià)，減少拍賣限制等，以提高房企拍地積極性。部分房企把握當(dāng)前拿地窗口期，開始回歸二線城市。

以近期的合肥土拍為例。2019年3月21日，合肥土拍6地收金124億，參拍房企超過(guò)50家，房企拿地?zé)崆楦邼q。 其中，融創(chuàng)以總價(jià)24.04億元摘得濱湖區(qū)BH2018-02號(hào)地塊，折合樓面價(jià)17013元/平米，溢價(jià)率132.65%。值得注意的是這塊地去年曾流拍2次，上次流拍樓面價(jià)為6862元/㎡（帶配建租賃住房），而此次土拍則取消了配建租賃住房條件限制。禹洲27.30億奪得包河區(qū)S1901地塊，樓面價(jià)11625元/平米，溢價(jià)率121%。金地以總價(jià)28.70億元競(jìng)得包河區(qū)S1902號(hào)地塊，折合樓面價(jià)11700元/平米，溢價(jià)率140%。另外三宗也都以高溢價(jià)成交。此6宗地塊有5宗位于主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，配套成熟，合肥樓市目前庫(kù)存量少去化周期較短，開發(fā)商正積極補(bǔ)貨。

通過(guò)前面的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析可以看出，目前樓市存在的回暖現(xiàn)象，更多集中于一二線城市以及受到熱點(diǎn)城市群輻射帶動(dòng)的三四線城市。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化、人口增長(zhǎng)息息相關(guān)，告別了普漲的黃金時(shí)代，未來(lái)對(duì)于城市的選擇更加重要，前期市場(chǎng)調(diào)整充分、有足夠需求支撐的城市未來(lái)潛力更大。