21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師盧常樂

導(dǎo)讀

東部地區(qū)城市的二手房掛牌價格下行壓力最大，掛牌均價由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環(huán)比降幅為1.18%。

2019年春節(jié)，返鄉(xiāng)置業(yè)潮開始退熱，今年過年你去看房了嗎？

據(jù)中金報告稱，春節(jié)假期上海（樓盤）、南京（樓盤）等17個重點(diǎn)城市新房銷售面積較去年同期下降了56%，房地產(chǎn)行業(yè)基本面延續(xù)加速下降趨勢。同時，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)行情不振的基本趨勢也延伸影響至各地的二手房市場表現(xiàn)。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年1月，全國100個重點(diǎn)城市中二手房掛牌均價環(huán)比下跌1.05%，已經(jīng)連續(xù)5個月下跌，下跌城市數(shù)量環(huán)比上月雖有所減少，但降幅正逐步擴(kuò)大。其中，值得關(guān)注的是重點(diǎn)二線城市掛牌均價受政策影響明顯，降幅最大。

春節(jié)前后正值返鄉(xiāng)置業(yè)旺季，全國百城的二手房市場掛牌價出現(xiàn)了哪些變化？為何重點(diǎn)城市二手房掛牌價降幅最明顯？未來預(yù)計(jì)會有怎樣的市場趨勢？

對此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師將結(jié)合1月份百城二手房掛牌價格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，同時選取北京（樓盤）、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）、蘇州（樓盤）、重慶（樓盤）、武漢（樓盤）、南京和成都10個城市的樓市成交數(shù)據(jù)，嘗試分析重點(diǎn)城市二手房掛牌價降幅明顯的變化原因與未來趨勢。

二手房均價連跌5個月

2019年1月，全國100個重點(diǎn)城市二手房掛牌均價為14902元/平方米，環(huán)比下跌1.05%，已經(jīng)連續(xù)下跌5個月。

從漲跌城市的數(shù)量來看，1月份二手房掛牌均價下跌的城市數(shù)量遠(yuǎn)多于上漲的城市數(shù)，且平均價格降幅明顯高于漲幅。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月全國二手房掛牌均價上漲城市數(shù)為35個，平均漲幅為0.95%；下跌城市數(shù)為64個，平均降幅為1.98%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師發(fā)現(xiàn)，1月的全國百城二手房市場的分化現(xiàn)象依然明顯，一方面部分城市受戶籍制度的改革、購房資質(zhì)的適度放松等利好政策影響，房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，但平均漲幅明顯收窄；另一方面，部分城市在政策高壓影響下，二手房市場持續(xù)下行，掛牌均價下跌城市數(shù)量占比較大，且平均價格降幅有所擴(kuò)大。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在全國重點(diǎn)城市方面，四個一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的二手房掛牌均價環(huán)比數(shù)據(jù)為-1.08%、0.4%、-2.47%和-1.27%，其中僅有上海的1月二手房掛牌均價是環(huán)比正增長，廣州成為二手房掛牌均價下跌最多的城市。

值得一提的是，在統(tǒng)計(jì)的10個重點(diǎn)城市中，1月份二手房掛牌均價環(huán)比出現(xiàn)正增長的僅有上海和蘇州兩城，其余八城皆出現(xiàn)了不同程度的降幅。

實(shí)際上，今年1月份重點(diǎn)城市二手房掛牌價格的變動特征，亦是2018年下半年以來重點(diǎn)城市二手房市場總體趨勢的延續(xù)。其與去年下半年以來，重點(diǎn)城市二手房價格隨著成交量的持續(xù)走低，市場乏力價格上漲動力不足的原因密切相關(guān)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年中，重點(diǎn)城市二手房成交均價下跌的城市占比由三季度的18%上升至四季度的38%。同時，2018年四季度監(jiān)測的成都、濟(jì)南（樓盤）、西安（樓盤）、杭州、上海、北京、重慶、青島（樓盤）、長沙（樓盤）、合肥（樓盤）、深圳、天津（樓盤）、南京、武漢和大連（樓盤）15個重點(diǎn)城市的二手房市場成交均價的環(huán)比數(shù)據(jù)皆為負(fù)增長，其中成都、濟(jì)南和西安三個城市的二手房成交均價環(huán)比降幅都超過了5%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，2018年下半年以來，二手房價格持續(xù)下滑的原因與前期價格過快上漲有關(guān)，與2015年相比，2018年百城二手房中房價跨越萬元大關(guān)的城市數(shù)由19個增至58個，尤其是去年上半年新房限價導(dǎo)致部分城市一二手房價倒掛的現(xiàn)象較多，二手房價格上漲較快，下半年至今的市場表現(xiàn)更類似于市場的自發(fā)回調(diào)。

二線城市降幅明顯

1月份，從不同等級的城市掛牌均價環(huán)比情況來看，各等級城市均有不同程度的下滑，其中重點(diǎn)二線城市的二手房價格降幅最明顯。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，總體來看，一線城市調(diào)控仍未放松，市場保持緩慢下跌的態(tài)勢，掛牌均價環(huán)比下跌1.02%；二線城市因調(diào)控加碼，重點(diǎn)二線城市在調(diào)控高壓下，二手房掛牌均價環(huán)比下降幅度最大，降幅為1.14%；三四線城市的環(huán)比降幅最小，為0.99%。

分區(qū)域來看，東部、中部城市的二手房掛牌均價持續(xù)下行，降幅在1%左右，其中東部地區(qū)城市的二手房掛牌價格下行壓力最大，掛牌均價由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，環(huán)比降幅為1.18%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，二手房的掛牌均價一定程度上受當(dāng)?shù)貥鞘械氖袌龀山磺闆r影響，尤其是市場成交表現(xiàn)，能夠很大程度上影響到當(dāng)?shù)囟址渴袌鰭炫苾r格的預(yù)期與信心。

據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，今年1月份監(jiān)測的主要城市樓市成交同環(huán)比皆呈現(xiàn)出下滑的趨勢。分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比下降38.6%；重點(diǎn)二線城市成交面積環(huán)比下降28.4%；三四線主要城市成交面積環(huán)比下降24.6%。

具體來看，1月份廣州僅成交了54.99萬平方米，在四個一線城市中環(huán)比降幅最高，達(dá)到65.17%；北京環(huán)比降幅超過40%；深圳降幅近三成；上海則基本持平。

重點(diǎn)二線城市中，南京、蘇州、杭州、成都、武漢和重慶在1月份的成交面積皆出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)，其中武漢的降幅最大，達(dá)到了51.11%，成為全國重點(diǎn)二線城市中成交量降幅最高的城市。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，1月份拋開春節(jié)假期的因素影響外，當(dāng)前在中央堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位、地方強(qiáng)調(diào)“一城一策”的背景下，房地產(chǎn)市場局部微調(diào)的態(tài)勢愈發(fā)明顯，帶動著各地二手房市場成交與掛牌價格的逐漸趨于理性。

由此，今年1月份重點(diǎn)二線城市二手房掛牌均價回調(diào)幅度明顯，實(shí)則亦是受此前該類城市的二手房市場成交回調(diào)的影響。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，包括杭州、南京、天津等33個重點(diǎn)二線城市的二手房月度成交量持續(xù)走低，尤其是年尾11月份市場成交量與年內(nèi)峰值3月相比下滑了近六成，一度降至2017年以來的低位。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師認(rèn)為，在2018年上半年新房限價政策頻出導(dǎo)致一二手房價格倒掛的虛假繁榮之下，尤其是重點(diǎn)城市的二手房市場價格經(jīng)歷了一波快速上漲，進(jìn)入下半年，在調(diào)控不斷加碼成交快速回調(diào)的市場影響下，如今二手房掛牌均價的回調(diào)跡象凸顯，某種程度上亦是市場逐漸趨于理性的集中體現(xiàn)。

未來，隨著重點(diǎn)二線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，經(jīng)濟(jì)增速的相對穩(wěn)定，在戶籍制度改革、購房制度適度放松，以及調(diào)控政策的邊際改善共同的影響下，預(yù)計(jì)重點(diǎn)二線城市二手房掛牌價格持續(xù)回調(diào)將刺激一定的市場需求釋放，從而帶動該類城市二手房市場成交逐步回暖。