近日，多省市公布2019年棚改計劃。從數(shù)據(jù)上看，各省市2019年調(diào)低全年棚改計劃，如北京由上年的2.36萬套下調(diào)至今年的1.15萬套；四川則由上年的25.5萬套下調(diào)至15萬套；河南由上年的50萬套下調(diào)至15萬套。對整體樓市而言，未來棚改及其貨幣化安置對三四線城市樓市拉動作用或有所減弱。

目標(biāo)下調(diào)

近日召開的各地兩會公布了2019年的棚改計劃。對比2018年各地數(shù)據(jù)，多個省市自治區(qū)下調(diào)了今年的棚改目標(biāo)。山西從上年的12.52萬套下調(diào)至3.5萬套；河南從上年的50萬套下調(diào)至15萬套；四川從上年的25.5萬套下調(diào)至15萬套；北京從上年的2.36萬套下調(diào)至1.15萬套。

中信建投分析師黃文濤認(rèn)為，2018年全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套，超額完成年度目標(biāo)，完成投資1.74萬億元。按照2018年-2020年1500萬套的棚改目標(biāo)，未來兩年的計劃開工任務(wù)或有所減輕，棚改目標(biāo)下調(diào)也符合任務(wù)進(jìn)程的節(jié)奏。

專家表示，從實際情況看，2018年的棚改數(shù)據(jù)依然是提前完成的，而且從各地具體情況看，棚改貨幣化安置政策也在調(diào)整，對于比較依賴貨幣化安置的棚改來說，確實有下調(diào)的預(yù)期。

長江證券研報顯示，以2017年棚改為例，當(dāng)年棚改總投資為1.84萬億元，其中國家開發(fā)銀行發(fā)放的棚改貸款約為8800億元，占比約為47.8%，為棚改投資的主要資金來源。除國家開發(fā)銀行外，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行也發(fā)行棚戶區(qū)改造貸款，2017年全年約為4000億元，占比約為21.7%。長江證券認(rèn)為，隨著棚改貨幣化安置資金審批趨嚴(yán)，作為過去幾年棚改資金重要來源的棚改貸款發(fā)放將明顯受限。預(yù)計，2019年棚改貨幣化安置比例或明顯低于2017年及2018年的水平。

對三四線城市拉動作用減弱

與此同時，棚改計劃的實施也與各地樓市調(diào)控息息相關(guān)。

以菏澤為例，2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。對此，菏澤住建部門表示，菏澤限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

從棚改開工量來看，根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年至2017年，菏澤累計實施棚戶區(qū)改造項目309個，完成征收27.4萬戶、4135萬平方米。2015年、2016年，菏澤都是居于全國設(shè)區(qū)市棚改開工量的前列。

棚改火爆也帶動當(dāng)?shù)胤績r上漲。數(shù)據(jù)顯示，2015年菏澤棚改加速之前，當(dāng)?shù)刈≌山痪鶅r約為5000元/平米,目前均價約為8000元/平米，漲幅超六成。

專家表示，從政策導(dǎo)向看，相關(guān)部門明確表態(tài)棚改目標(biāo)要和去庫存、房價走勢等掛鉤。即在商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，將更多采取實物安置。

長江證券認(rèn)為，未來棚改貨幣化安置率主要受城市去化周期與房價漲幅影響。可以預(yù)見的是，未來棚改及其貨幣化安置對三四線或更低線城市樓市拉動作用或有所減弱。

專家則預(yù)計，2018年房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等相關(guān)城市，棚改政策也會略有調(diào)整。但隨著對于軌道交通等基建支持力度重新加大，軌交沿線的棚改力度依然不會降低。