日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)商品房銷售面積突破17億平方米，銷售金額接近15萬(wàn)億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高。與此同時(shí)，截至去年年底，商品房待售面積為52414萬(wàn)平方米，與2017年末相比減少6510萬(wàn)平方米，去庫(kù)存效果顯著。

但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)變化還是體現(xiàn)在了數(shù)據(jù)之上。盡管不論是開發(fā)投資額還是銷售，與2017年相比均有不同程度的增長(zhǎng)，但增速已經(jīng)呈現(xiàn)出放緩跡象。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，進(jìn)入2019年，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。

成交破紀(jì)錄但后勁放緩

“在過(guò)去的若干年，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模是越來(lái)越大的”，在1月8日舉行的一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱演講時(shí)結(jié)合克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)指出，2018年商品房銷售已達(dá)到17億平方米、15萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模，且每一年都在放大。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)也與其發(fā)布的信息相一致。去年商品房銷售面積達(dá)到17.1654億平方米，相較上年增長(zhǎng)1.3%，商品房銷售額14.9973億元，增長(zhǎng)12.2%。特別是在去年最后一個(gè)月，成交面積與成交金額均迎來(lái)年末集體爆發(fā)，環(huán)比增幅沖至49%和51%。

以廣州市場(chǎng)為例，去年年末，廣州一手房市場(chǎng)曾引發(fā)“翹尾”行情。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣網(wǎng)站的成交信息，去年12月，全市一手住宅網(wǎng)簽成交15316套，網(wǎng)簽面積160.6443萬(wàn)平方米，環(huán)比11月分別上升180%和175%。廣州樓市“翹尾”的背后，是由于對(duì)限價(jià)限簽政策的調(diào)整，以及在穗開發(fā)商沖高業(yè)績(jī)、年末加緊推貨所致。

盡管年尾廣州行情不錯(cuò)，但放眼國(guó)內(nèi)市場(chǎng)就會(huì)看到，區(qū)域間的分化依然在持續(xù)加劇。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，會(huì)按照東部、中部、西部和東北四個(gè)地區(qū)進(jìn)行比對(duì)。中部和西部增速分別為6.8%和6.9%。但東部和東北地區(qū)則出現(xiàn)增長(zhǎng)乏力，其中東部地區(qū)商品房銷售面積比上年下降5.0%，而東北地區(qū)同樣下降了4.4%。

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞指出，近10年來(lái)行業(yè)規(guī)模一直處于爬坡增長(zhǎng)模式，但總體增速自2016年以來(lái)已經(jīng)明顯放緩，增長(zhǎng)后勁略有不足。

企業(yè)投資趨向謹(jǐn)慎

在銷售沖高的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也有一定的漲幅，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比2017年增長(zhǎng)9.5%，其中住宅投資85192億元，增長(zhǎng)13.4%。

此外，去年房屋新開工面積也達(dá)到20.93億平方米，同比增長(zhǎng)17.2%，同樣創(chuàng)下近10年新高。有分析認(rèn)為，這是由于企業(yè)采取“高周轉(zhuǎn)”策略，這種模式也有利于企業(yè)加快資金回籠。

但國(guó)內(nèi)房企并非一直保持著高昂的投資熱情，這一點(diǎn)體現(xiàn)在房企購(gòu)置土地的數(shù)據(jù)表現(xiàn)上。2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為29142萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%。盡管面積數(shù)字仍在穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增速與去年同期相比回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18.0%，增速比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此克而瑞分析認(rèn)為，拿地節(jié)奏放緩一方面由于去年年末房企的拿地指標(biāo)基本已經(jīng)完成，工作重點(diǎn)從投資向銷售轉(zhuǎn)移，另一方面是由于市場(chǎng)下行期，房企投資態(tài)度也日趨謹(jǐn)慎?？硕鹪O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)指出，去年12月，國(guó)內(nèi)二線和三四線城市土地成交量同比分別下滑19%和16%。

相比此前幾年的大幅擴(kuò)張，從2018年開始，“高周轉(zhuǎn)”策略的部分弊病開始顯現(xiàn)，房屋質(zhì)量、安全事故等問題也曾引發(fā)輿論爭(zhēng)議?！肮庥懈咧苻D(zhuǎn)沒有市場(chǎng)容量的放大的話，再繼續(xù)保持高增長(zhǎng)模式是非常困難的，甚至太高速的增長(zhǎng)是有點(diǎn)危險(xiǎn)的”，丁祖昱在他的演講中指出了這一點(diǎn)。而進(jìn)入2019年，部分房企已經(jīng)開始對(duì)“高周轉(zhuǎn)”策略進(jìn)行調(diào)整。

“市場(chǎng)下行的時(shí)候，我們?cè)趺崔k？”在1月21日碧桂園2019年度會(huì)議上，楊國(guó)強(qiáng)在臺(tái)上發(fā)出了這樣的提問。

楊國(guó)強(qiáng)隨后給出了答案：接下來(lái)要以銷定產(chǎn)、量入為出。一定要追求有質(zhì)量的發(fā)展，一定要科學(xué)地去謀劃，提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力，精準(zhǔn)地投入，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期效益和短期效益的有機(jī)結(jié)合。

“盤整”下市場(chǎng)壓力增大

2018年樓市調(diào)控政策出臺(tái)密集，在各地調(diào)控政策不斷加碼的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高溫逐步退燒。相關(guān)數(shù)據(jù)出臺(tái)后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司司長(zhǎng)彭永濤指出，從供給和需求兩端來(lái)看，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行以“穩(wěn)”為主，其中在需求一端，年底商品房待售面積比2017年明顯下降，去庫(kù)存成效顯著。

樓市降溫的同時(shí)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力也成為2018年下半年以來(lái)的顯著現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從之前一年多房企普遍上漲，逐步開始出現(xiàn)龍頭房企上漲速度放緩。他表示，如果剔除保障房的因素，事實(shí)上去年房地產(chǎn)開發(fā)商信貸明顯收緊，房地產(chǎn)降杠桿政策將繼續(xù)持續(xù)平穩(wěn)，房企的資金壓力依然較大。

克而瑞的分析觀點(diǎn)認(rèn)為，2019年行業(yè)銷售面積勢(shì)必會(huì)高位微降，但銷售金額在房?jī)r(jià)慣性的背景下或?qū)⑿》⒃?。但鑒于整體調(diào)控力度依舊會(huì)維持，資金面也難以得到真正放松，因此2019年市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)壓力最大的一年。

一方面，去年三四線城市成交規(guī)模占比達(dá)到69%，但今年市場(chǎng)勢(shì)必面臨調(diào)整，尤其是一些缺乏基本面支撐、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大而購(gòu)買力捉襟見肘的城市市場(chǎng)商品房銷售形勢(shì)更不樂觀。而一二線城市有關(guān)政策微調(diào)的可能性增大，如果限購(gòu)限貸政策放松，銷售形勢(shì)或會(huì)好于2018年。