1.1 調(diào)控目標(biāo)：從堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲到堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的轉(zhuǎn)變

2018年3月兩會(huì)工作會(huì)議上提出堅(jiān)持住房不炒定位，建立長(zhǎng)效機(jī)制，7月在中共中央政治局會(huì)議上進(jìn)一步提出堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲。調(diào)控目標(biāo)從堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲到堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的轉(zhuǎn)變。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期被打破。

圖:2018年住建部樓市的調(diào)控路徑

資料整理：諸葛找房

1.2 調(diào)控策略：由短期控制轉(zhuǎn)為預(yù)期管理

從2016年10月開(kāi)始各城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，2018年調(diào)控政策進(jìn)一步擴(kuò)圍或升級(jí)，部分三四線(xiàn)城市也積極跟進(jìn)，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前在全國(guó)31個(gè)省中，共有26個(gè)省70余城市執(zhí)行樓市“限購(gòu)限售”政策。海南從省級(jí)層面進(jìn)行限購(gòu)、限售。調(diào)控從需求端逐漸深入供應(yīng)端，并且強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期管理，這也將對(duì)這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

圖：部分城市限售限購(gòu)地圖

資料整理：諸葛找房

注：深紅色為限售、限購(gòu)地區(qū)。淺粉色為限售地區(qū)。

2018年下半年，中央出臺(tái)的調(diào)控政策頻率明顯下降。6月26日，住建部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門(mén)等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。7月31日住建委公布了一批各地查處違法違規(guī)的企業(yè)名單和中介機(jī)構(gòu)。此后各地強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓 。先是北京、上海等一線(xiàn)城市先行開(kāi)展，一些熱點(diǎn)二線(xiàn)、省會(huì)城市積極跟進(jìn)。由需求側(cè)向規(guī)范市場(chǎng)秩序的供給側(cè)轉(zhuǎn)變。11月住建部公布了第三批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)。

表: 2018年下半年進(jìn)行規(guī)范市場(chǎng)秩序的城市

資料整理：諸葛找房

1.3 調(diào)控范圍：由點(diǎn)及面，由表及里，由發(fā)達(dá)向欠發(fā)達(dá)轉(zhuǎn)變

調(diào)控政策由點(diǎn)及面，更加注重調(diào)控范圍的全面性，由市向省擴(kuò)張，2018年超省級(jí)出臺(tái)的調(diào)控政策超過(guò)25條。調(diào)控從供給到需求端精準(zhǔn)施策，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)管。調(diào)控的范圍更加全面。

表: 2018年部分省級(jí)出臺(tái)的調(diào)控政策

資料整理：諸葛找房

調(diào)控范圍由一線(xiàn)、熱點(diǎn)二線(xiàn)向三四線(xiàn)蔓延，由東部發(fā)達(dá)地區(qū)傳遞到西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

圖：2018年各城市出臺(tái)政策頻次

資料整理：諸葛找房

1.4 調(diào)控新思路：地方自主性提高，由“分類(lèi)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“分類(lèi)指導(dǎo)”

12月末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。由“分類(lèi)調(diào)控”改為“分類(lèi)指導(dǎo)”，強(qiáng)調(diào)因城施策，尊重不同城市的實(shí)際情況，提高地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策微調(diào)上的自主性。與此同時(shí)，在提高地方政府調(diào)控政策微調(diào)自主性的同時(shí)，也繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，這也將對(duì)地方政府形成一定的約束力，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)檎咦兓俅纬霈F(xiàn)波動(dòng)，這也是貫徹執(zhí)行穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的基調(diào)。預(yù)計(jì) 2019 年，中央一方面將密切關(guān)注市場(chǎng)基本指標(biāo)、加強(qiáng)地方政府考核；另一方面將金融、土地、財(cái)稅、住房保障和市場(chǎng)管理等一攬子短期調(diào)控交由各地因地制宜、精準(zhǔn)施策。

圖：2018年12月以來(lái)部分城市調(diào)控政策

資料整理：諸葛找房

1.5 棚改貨幣化安置收緊:因地制宜的推進(jìn)棚改貨幣化安置

2018年7月住建部表示，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

棚改融資從抵押補(bǔ)充貸款PSL貸款轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)債，融資難度提升、規(guī)模減少，貨幣化安置比例將大幅下降。未來(lái)兩年新開(kāi)工數(shù)量也逐步減少，2018年棚改新開(kāi)工616萬(wàn)套，超額完成 580萬(wàn)套計(jì)劃。按照國(guó)務(wù)院 2018-2020年新開(kāi)工 1500萬(wàn)套的規(guī)劃，剩余棚改任務(wù)僅884萬(wàn)套。

圖: 2013年以來(lái)棚改規(guī)劃及完成情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 諸葛找房整理

2018年7月住建部會(huì)同開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知：對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持。從2018年月度的新增貸款可以明顯看出，7月份以來(lái)PSL新增貸款規(guī)模明顯減少，2018年上半年新增貸款規(guī)模達(dá)到了4976億元，而下半年P(guān)SL新增的貸款規(guī)模僅有1944億元。PSL貸款規(guī)模收緊，棚改貨幣化安置減少逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵨锘仓谩?/p>

圖：2018年月度PSL新增貸款規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：住建委 諸葛找房整理

圖：棚改相關(guān)政策規(guī)定

資料整理：諸葛找房

我國(guó)棚改在2014年之前主要是以實(shí)物化安置為主，但是在2014年后，由于國(guó)家房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的逐步推進(jìn)，棚改轉(zhuǎn)而以貨幣化安置為主，包括發(fā)放購(gòu)房券、政府購(gòu)買(mǎi)存量商品房安置、一次性貨幣補(bǔ)償?shù)确绞健８鶕?jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年、2014年棚改貨幣化安置比例分別為7.9%和9.0%，2015年比例為29.9%，而2016年這一比例大幅上升至48.5%。棚改貨幣化離不開(kāi)資金支持，PSL則是支持棚改貨幣化的主要資金來(lái)源。2014-2016年P(guān)SL新增抵押貸款的規(guī)模不斷擴(kuò)大，2016年達(dá)到了9714萬(wàn)億元。棚改貨幣化刺激了三四線(xiàn)城市的大量的購(gòu)房需求，隨著三四線(xiàn)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，住建部在2017年就明文提出合理控制棚改貨幣化安置比例。2017年8月，住建部等六部委發(fā)文：“商品住宅消化周期15個(gè)月以下市縣，應(yīng)控制貨幣化安置比例，提高實(shí)物安置比例”。此后，低庫(kù)存地區(qū)貨幣化安置項(xiàng)目融資也逐步收緊。

圖：2014-2018年新增抵押補(bǔ)充貸款規(guī)模