在房地產(chǎn)調(diào)控敏感期，無論是房地產(chǎn)市場還是土地市場的任何變化，都能牽動人們敏感的神經(jīng)，特別是在有全國樓市風向標之稱的北京。

　　日前，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布了一則土地出讓預申請公告，公告中，朝陽區(qū)孫河的兩個商品住宅地塊的出讓條件中，明確表示商品住房不設住宅銷售限價。

　　這與去年大部分土地出讓采用“限房價、競地價”方式——即在土地拍賣之初就設定了未來商品房銷售價格，也就是大家所說的“限競房”用地不同，也因此被部分自媒體解讀為“重磅信號”、“2019年第一塊出讓土地取消限價”、“今后北京拍地不再限房價了”……更有房企營銷人士，迅速將此公告解讀為“開閘在即，限競房或步入歷史”，甚至引發(fā)“房價要漲”的猜想。

　　那么，北京這兩宗地不限房價的原因是什么？是否意味著今后北京出讓土地不再限房價？對北京房價有何影響？

　　接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，部分自媒體的解讀是對北京實際情況并不了解的誤讀。孫河兩宗地不限定售價是特定地塊的特定出讓條件調(diào)整，土地出讓不限房價并非北京首次出現(xiàn)，就算在土地出讓環(huán)節(jié)不限定未來商品房銷售價格，但將來住建委在批預售證的時候仍會對價格進行管控，在當前北京住宅市場供應井噴的背景下，不限房價的土地供應，對樓市沒有明顯影響。

　　這兩宗地不限房價的原因是什么？

　　1月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布的土地出讓預申請公告中，對于朝陽區(qū)孫河的兩個商品住宅地塊的出讓條件，明確表示商品住房不設住宅銷售限價。

對于這兩宗地不限定未來商品房售價的原因，北京房協(xié)秘書長陳志接受券商中國記者采訪時說：“政府特定時期采取的行政手段很有必要，但是也要考慮時間周期過長對市場信號影響存在的問題，北京有些地塊為了符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和目標，使各類目標實現(xiàn)動態(tài)平衡，不再限價為什么不可以呢？不能過度解讀。孫河兩塊土地出讓不限售價也是適應北京整體發(fā)展目標的過程，很多自媒體對北京的情況不了解，大部分解讀都是錯的?！?/p>

　　對于這兩宗地不限定未來商品房售價的原因，北京房協(xié)秘書長陳志接受券商中國記者采訪時說：“政府特定時期采取的行政手段很有必要，但是也要考慮時間周期過長對市場信號影響存在的問題，北京有些地塊為了符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和目標，使各類目標實現(xiàn)動態(tài)平衡，不再限價為什么不可以呢？不能過度解讀。孫河兩塊土地出讓不限售價也是適應北京整體發(fā)展目標的過程，很多自媒體對北京的情況不了解，大部分解讀都是錯的?！?/p>

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅接受券商中國記者采訪時也表示，北京從2017年采取“限房價、競地價”方式出讓土地到現(xiàn)在已經(jīng)有兩年多時間，“限競房”也經(jīng)歷了一輪從土地出讓到進入商品住宅供應序列經(jīng)受市場檢驗的全過程，在這個過程中，“限競房”確實發(fā)揮了穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期的作用，但也暴露出一些短板，比如價格相近、產(chǎn)品類似的市場供應，固然滿足了剛需和剛改人群的購房需求，但是也造成北京高端改善的產(chǎn)品供應出現(xiàn)了下降趨勢。另外，因為限定售價后，客觀上使北京此前追求精裝修、追求高品質(zhì)的住宅迭代升級的發(fā)展路徑被打斷。

　　“我覺得這兩宗地塊的出讓，可能也是相應的主管部門看到了‘限競房’存在的市場局限，所以針對性的對這個政策做出了一些細微調(diào)整。孫河地處北京最后一片別墅區(qū)，土地資源較為稀缺，產(chǎn)品類型相對珍貴，這類地塊不在土地出讓環(huán)節(jié)硬性限定商品住宅售價，有利于開發(fā)商追求品質(zhì)的提升，同時也為高端改善人群提供了更多的選擇。我個人認為，有些核心區(qū)或者說地段位置條件比較好的地塊不限定銷售價格，能夠更好地讓土地的實際市場價值在招拍掛的過程中得到真實體現(xiàn)?！惫銓θ讨袊浾哒f，當然，這是特定地塊的特定出讓條件調(diào)整而已。

　　土地出讓不限房價并非首次出現(xiàn)

　　實際上，土地出讓時不限定售價在北京并非首次出現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年10月出讓的北京市豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊和11月出讓的延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊土地一級開發(fā)項目（二期）YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，也沒限制商品房銷售價格。

　　“孫河地塊并不是北京首次出現(xiàn)未限定售價的住宅用地，只不過是因為孫河可能比較敏感，所以大家關注度比較高?！惫銓τ浾哒f。

　　值得注意的是，這并不意味著未來北京土地出讓都不再限房價。券商中國記者根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會公布的土地招拍掛項目信息了解到，2018年12月29日掛出的一宗門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊R2二類居住用地、MC16-041地塊T6區(qū)域綜合交通樞紐用地、MC16-048地塊S4社會停車場用地，也沒有設定商品住宅銷售價格，該地塊將于2月1日進行現(xiàn)場競拍。

　　券商中國記者從權(quán)威渠道了解到，上述門頭溝地塊之所以在土地出讓階段沒有銷售價格限制，是因為該地此前曾以“限房價、競地價”方式出讓，但是最終流拍了，“限房價”可能是開發(fā)商考慮的因素，因此這次做出調(diào)整再次出讓。

　　另外，今日北京土地市場采用“限房價、競地價”的交易方式成交了1宗豐臺區(qū)的普通商品住宅用地，該宗地中未來建設的普通商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，最高銷售單價不超過71087元/平方米，并且套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

　　對北京房地產(chǎn)市場影響有限

　　多位業(yè)內(nèi)人士對券商中國記者表示，就算是在土地出讓環(huán)節(jié)不限定未來商品房銷售價格，但將來住建委在批預售證的時候肯定也會對價格進行相應的管控，因此不會影響到北京的房價調(diào)控目標。

　　“只是土地掛牌的時候不設限價，實際最終銷售拿預售證的時候，還是會有個不能突破的備案價，不過那個價格可以溝通，到時候住建委可以根據(jù)當時的市場行情批個合適價格?！币患曳科笸顿Y部門有關負責人對券商中國記者說。

　　郭毅對券商中國記者表示，孫河兩宗土地本身的掛牌起始價還挺高的，起始樓面價應該都達到5萬8了，對于拿地的房企來說，也要根據(jù)自己的產(chǎn)品打造能力和市場營銷能力去有地放矢地拿地，同時主管部門也會在預售環(huán)節(jié)對價格加以管控，因此這兩宗地塊對市場和行業(yè)沒有特別明顯的影響。

　　張大偉進一步表示，2018年北京土地市場的溢價率刷新數(shù)年來的最低點，主要原因是大部分土地全部限價，而“限競房”市場非常慘淡，全面進入賣不完時代。北京市場過去2年土地供應高峰逐漸開始反應到住宅房源數(shù)量上，預計后續(xù)還將有大量上市，購房者開始全面觀望。而2018年年末到2019年年初，將再次出現(xiàn)土地市場供應井噴，2019年1月將有25宗土地出讓，合計多達17宗是住宅土地，其中包括最近掛牌的3宗集體土地共有產(chǎn)權(quán)房，預計1月土地出讓金將超過300億?！安幌薹績r的土地供應，對市場來說短期毫無影響，天量井噴供應將明顯抑制2019年北京房地產(chǎn)市場?！彼f。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京累計供應的限競房土地合計已經(jīng)多達86塊，限競房住宅規(guī)劃建筑面積高達830萬平米。按照90平方米以下住房占比70%以上計算，北京已經(jīng)出讓成交的土地將形成超過7萬～8萬套限競房。