[摘要] 在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史上,溫州、三亞、?？?、大理等城市的房價均曾出現(xiàn)過短期內(nèi)大漲的情況,最終都以連續(xù)多年的止?jié)q甚至大跌收場。17年以來,廈門房價在經(jīng)歷過大漲后也出現(xiàn)大幅下滑,近期很多中小城市調(diào)控政策有所放松,熟悉的“配方”仿佛會再度出現(xiàn)。

在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史上，溫州、三亞、?？?、大理等城市的房價均曾出現(xiàn)過短期內(nèi)大漲的情況，最終都以連續(xù)多年的止?jié)q甚至大跌收場。17年以來，廈門房價在經(jīng)歷過大漲后也出現(xiàn)大幅下滑，近期很多中小城市調(diào)控政策有所放松，熟悉的“配方”仿佛會再度出現(xiàn)。

但我們認為15年以來的本輪房價上漲是完全不同以往的，當前房地產(chǎn)市場面臨的形勢也不是放松調(diào)控那么簡單。當資產(chǎn)泡沫來臨時，“醉”在其中的同時，我們也要保留一份清醒。

摘要

1、小城房價漲幅前所未有。過去的10年時間里，我國房地產(chǎn)市場價格總共經(jīng)歷了三波上漲，但15年以來的本輪上漲卻完全不同于前兩波：本輪上漲時間最持久，漲幅也最大；之前中小城市房價整體漲幅并不明顯，一線城市房價漲幅最突出，但本輪是各線城市房價全面大漲。例如漲幅靠前的中山、昆山、廊坊房價在之前的五六年時間里一直走平，中山市甚至還略有下跌，但2016年以來這些城市房價全部開啟大漲模式。

2、大漲背后的動力和隱憂。我國城市建設(shè)用地面積擴張速度遠高于城區(qū)人口增速，是之前中小城市房價一直未大漲的主因。但從2014年開始，全國樓市出現(xiàn)供給過剩，棚改貨幣化刺激推動了中小城市房地產(chǎn)銷售高增、價格大漲的局面?，F(xiàn)在全國各線城市房價全面偏高，即使小城市的房價收入比也遠高于國際水平。而第一代“嬰兒潮”會加速退休，他們的資產(chǎn)絕大部分配置在了高度泡沫化的房地產(chǎn)上，未來幾年老齡化和地產(chǎn)泡沫會形成共震。近幾年中小城市房地產(chǎn)市場并沒有供給減少的跡象，潛在供給依然很高，且二手房市場很小，一旦強刺激政策有所減弱，甚至開始退出，中小城市的房價會再度面臨風(fēng)險，刺激政策確實到了想停卻又不能停的時候了。

3、“醉”在其中，留一份清醒。2017年以來，北京、上海、廈門等城市的房價已經(jīng)開始明顯回調(diào)，近期房地產(chǎn)有所松動的城市也主要集中在前期漲幅較大、價格面臨調(diào)整壓力的地區(qū)。2019年中小城市的房價將面臨考驗，而最大的不確定性依然是政策。不過無論政策如何選擇，只能選擇延后或提前泡沫的破滅，很難阻止。作為普通的投資者或購房者，當資產(chǎn)泡沫來臨的時候，賺錢最快的方式是擁抱泡沫，但當泡沫到了失去理性的時候，“醉”在其中的同時，也要保留一份清醒。

1、小城房價漲幅前所未有

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，過去的10年時間里，我國房地產(chǎn)市場價格總共經(jīng)歷了三波上漲，累計漲幅達到38%，但15年以來的本輪上漲卻完全不同于前兩波。

一方面，本輪上漲時間最持久，漲幅也最大。08年之后，全國房價第一波上漲是從09年2月到11年8月，持續(xù)時間為30個月，累計漲幅達到14%，在隨后的9個月時間里回調(diào)2.3%；第二波是從12年5月到14年4月，持續(xù)時間為23個月，累計漲幅有6.2%，但在之后的一年時間又回調(diào)了5.3%；第三波是從15年3月至今，持續(xù)時間為44個月，漲幅高達24%，上漲時間和漲幅都遠超前兩波。

另一方面，之前中小城市房價整體漲幅并不明顯，一線城市房價漲幅最突出，但本輪是各線城市房價全面大漲。在09-15年的六年時間里，一線城市房價整體漲幅有30%，遠高于二線城市的12%和三四線的8%。尤其是14-15年，絕大部分中小城市房價出現(xiàn)大幅下跌，基本抹平了前幾年的漲幅。而從2015年以來，一線城市房價累計漲幅達到44%，二線33%，三四線城市整體也有33%。

從具體城市來看，中小城市的房價漲幅也比較靠前。按照百城房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年3月至今房價漲幅最大的城市并不是一線大城市，而是中山市，漲幅高達76%，緊隨其后的是東莞，也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉興的房價漲幅均超過50%；合肥、南京、海口、武漢等在二線城市中房價漲幅靠前。

如果縱向看一下具體城市的房價歷史數(shù)據(jù)的話，中小城市本輪大漲的特征就更為明顯。例如漲幅靠前的中山、昆山、廊坊房價在之前的五六年時間里一直走平，中山市甚至還略有下跌，但2016年以來這些城市房價全部開啟大漲模式。此外，我們看了100個城市的房價歷史數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)湘潭、常州、洛陽、濰坊、湖州、揚州、日照、煙臺等絕大部分小城市，以及杭州、重慶、天津、成都、長春、昆明、南昌等大多數(shù)二線城市都是這樣的規(guī)律。

2、大漲背后的動力和隱憂

為什么絕大部分城市的房價在2010-2015年之間幾乎未漲呢？主因在于供給擴張。盡管隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，城市人口在增加，但城市的面積增加得更快。過去的十年時間里，各地都在推進新城開發(fā)，增加商品房的供給。根據(jù)中國城市統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，2006-2016年我國城市建成區(qū)面積累計擴張了61%，城市建設(shè)用地面積擴張54%，而城區(qū)人口只增加了21%。

商品房供給增長過快的一個直接結(jié)果是，到2014年的時候我們就開始發(fā)現(xiàn)：建的房子太多了！商品房待售面積在2016年甚至飆升到7億平米以上的歷史最高位。正是由于供給過剩、庫存積壓，才出現(xiàn)了14-15年的各線城市房價下跌，尤其是很多中小城市幾乎抹平了之前5年的全部房價漲幅。

既然供給過剩，為何大部分城市在15、16年后房價又出現(xiàn)大漲呢？關(guān)于這個問題，其實大家已經(jīng)討論比較多了：面對房地產(chǎn)市場庫存高企和房價的下跌壓力，政府從2015年開始大幅提高棚改安置的貨幣化比例，從不到10%快速提高到50%以上。在棚改貨幣化的刺激下，近三年我國中小城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了銷售高增、價格大漲的局面。去庫存的效果也非常明顯，全國商品房待售面積回到了2014年的水平，住宅待售面積甚至回到了2013年的水平。

但是政策刺激帶來的負面影響是，之前全國房價是一線大城市偏高，而現(xiàn)在是二三四五(002195,股吧)線城市房價全面偏高，泡沫風(fēng)險凸顯。全球絕大部分國家的房價收入比都在15倍以下，而當前我國絕大部分城市的房價收入比都超過了15倍。這意味著絕大部分城市的居民即使將全部收入都用來買房，至少也需要15年時間，如果日常開銷花去一半，那就需要30年才能買房。如果再考慮到父母和子女的開銷，現(xiàn)在各線城市的房價已經(jīng)高到單獨依靠夫妻雙方的力量都買不起的地步，只能依靠“六個錢包”去支付。

而如果我們將全國普遍的高房價和中國的老齡化聯(lián)系起來，未來面臨的問題會更大。過去的十多年是我國第二代“嬰兒潮”（1982-1992年出生的人口）結(jié)婚買房的時間，而他們買房的經(jīng)費很大程度上依賴于第一代“嬰兒潮”，因為中國有父母幫助子女買房的習(xí)俗。但從經(jīng)濟學(xué)上來分析，父母幫助子女買房是一種儲蓄，也是子女面臨的“隱性”負債，因為子女有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。

未來十年，第一代“嬰兒潮”會加速退休，而他們的資產(chǎn)絕大部分配置在了高度泡沫化的房地產(chǎn)上，一旦房價下跌，從哪里獲得經(jīng)費養(yǎng)老？而為了養(yǎng)老，是否需要賣房？這其實是未來幾年就不得不面對的問題。

而事實上，大城市長期有人口的流入，對房價會有一定支撐，中小城市的高房價要想維持卻是很困難的。

一方面，中小城市房地產(chǎn)市場的潛在供給依然很高。從全國層面來看，房地產(chǎn)市場在2014年就出現(xiàn)了供給過剩的局面，否則不會出現(xiàn)價格下跌、庫存高企的情況。但是在政策刺激下，我們并沒有看到供給有減少的跡象。新開工住宅面積在14-15年短期下滑后，連續(xù)三年回升，今年前11個月再度回升到了14億平米的高位，施工面積也是從14年的51億平米一路攀升至今年前11個月的56億平米。

盡管當前房地產(chǎn)的名義庫存水平很低，但是這個庫存統(tǒng)計的是已經(jīng)竣工而未銷售出去的商品房面積，并不能代表房地產(chǎn)市場的供給狀況。房子和普通商品不一樣，存續(xù)時間要幾十年，官方統(tǒng)計的庫存水平降低僅僅表示房子所有權(quán)從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了居民手里，而當前居民持有的供給是非常龐大的。按照我們的測算，過去三年我們不僅能夠保證每年11億平米以上的住宅銷售，每年累計新增的銷售面積就足以完全消化掉當年的地產(chǎn)高庫存。

另一方面，中小城市的二手房市場遠遠小于一線城市，尤其是三四五線小城市，新房無限量供給，大家更多愿意購買新房。這也導(dǎo)致一旦價格轉(zhuǎn)向，很難找到買家接盤，存量的二手房價格下跌會更快。這種情況在14-15年的中小城市就已經(jīng)發(fā)生過，接下來大概率還會重演。

在一個供給過剩的市場，供給又沒有減少，只有強刺激政策才能激發(fā)出足夠的需求，支撐價格不僅能維持不跌，還能大幅攀升。而一旦強刺激政策有所減弱，甚至開始退出，中小城市的房價會再度面臨風(fēng)險，刺激政策確實到了想停卻又不能停的時候了。

3、“醉”在其中，留一份清醒

事實上在我國的房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，曾發(fā)生過多次中小城市房價短時間內(nèi)大漲的情況。例如2010年初，受到海南建設(shè)國際旅游島的利好推動，海口和三亞的房價在不到三個月的時間內(nèi)，大漲了將近40%，但在隨后的7年時間里，房價幾乎一分未漲，?？诘姆績r甚至還下跌了20%多。

溫州、大理、鄂爾多斯等房地產(chǎn)市場也曾出現(xiàn)過類似的情況，溫州的房價在過去十幾年的時間里不僅沒漲，還有下跌。一個城市短期大漲帶來的房地產(chǎn)泡沫往往需要很多年時間來消化。

2017年以來，北京、上海、廈門等城市的房價已經(jīng)開始明顯回調(diào)，近期房地產(chǎn)有所松動的城市也主要集中在前期漲幅較大、價格面臨調(diào)整壓力的地區(qū)。正如我們前面分析的，大城市房價下跌時政策工具比較多，但中小城市房價如果下跌起來，一般放松政策的效果并不明顯。例如14-15年的時候很多城市放松調(diào)控，但房價還是大幅下挫，最終依靠類QE的強刺激才托住價格。

2019年中小城市的房價將面臨考驗，而最大的不確定性依然是政策。如果棚改貨幣化繼續(xù)維持高比例、繼續(xù)強刺激，中小城市房價或許還可以支撐一段時間；但如果力度有所減弱的話，高企的中小城市房價都是撐不住的。任何資產(chǎn)價格的泡沫最終都會以價格的回落來消化泡沫風(fēng)險，無論政策如何選擇，只能選擇延后或提前泡沫的破滅，很難阻止。

作為普通的投資者或購房者，當資產(chǎn)泡沫來臨的時候，賺錢最快的方式是擁抱泡沫，但當泡沫到了失去理性的時候，“醉”在其中的同時，也要保留一份清醒。