2018年已經(jīng)畫(huà)上了圓滿的句號(hào)，在這一年里，你或彷徨、或自信，無(wú)論何種表情，都終將過(guò)去，迎接你的2019年就在眼前，該如何正確認(rèn)識(shí)2019，如何順應(yīng)2019年的時(shí)代變化，客觀面對(duì)、積極應(yīng)對(duì)，才是我們不變的原則。諸葛找房針對(duì)大家所關(guān)心的話題，根據(jù)2018年市場(chǎng)情況，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，判斷2019年市場(chǎng)形勢(shì)，指導(dǎo)你的所作所為，房?jī)r(jià)是漲還是跌，還能不能買(mǎi)房，哪里的房子值得買(mǎi)，哪里的房子又是假繁榮，這些都是大家在積累經(jīng)驗(yàn)、總結(jié)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合自己的實(shí)際情況，來(lái)決定你該如何參與2019年的房地產(chǎn)紅利。

1、房住不炒是幾年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的綱領(lǐng)性原則。

房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的是2016年底提出的，2017年在落實(shí)中逐漸影響人們的觀念，2018年取得良好成效，次定位逐漸深入人心，普遍形成共識(shí)。任何政策的制定都是在這個(gè)原則上來(lái)展開(kāi)的，而且這也是顛覆了房地產(chǎn)被過(guò)度投資化的普遍觀念，這也證明房子回歸居住屬性的呼聲越來(lái)越高。

所以，2019年房住不炒定位不會(huì)變，無(wú)論政策是適度寬松還是繼續(xù)從嚴(yán)，都必將以房住不炒為準(zhǔn)則。

2、房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，打擊炒房依然是階段性任務(wù)。

由于2018年在調(diào)控中取得一定成果，那么必然也會(huì)對(duì)2019年政策執(zhí)行起到一定影響。調(diào)控是松是緊也讓更多人不斷去猜測(cè)和揣摩。我們調(diào)控的目的絕對(duì)不是為了打擊炒房者，但是階段性任務(wù)必然是打擊炒房，因?yàn)橹灰谐捶康姆簽E，剛需市場(chǎng)就無(wú)法保障正常運(yùn)行。2019年面臨的市場(chǎng)形勢(shì)大不一樣，如果說(shuō)2018年堅(jiān)決落實(shí)調(diào)控不動(dòng)搖，2019年當(dāng)然也是調(diào)控不動(dòng)搖，那么2019年的調(diào)控更加講究技巧性，這種技巧是要防止房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)上，開(kāi)始規(guī)避房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落。

2018年，國(guó)家層面三令五申強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并聯(lián)合多部門(mén)對(duì)全國(guó)多城開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)打投機(jī)炒房、穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。數(shù)十個(gè)省市相繼采取行動(dòng)，樓市調(diào)控進(jìn)入“反炒房”新階段。大大小小政策差不多有450次之多。

2019年，即使政策會(huì)因城施策，但打擊炒房的力度不會(huì)減輕。

3、樓市“因城施策”指導(dǎo)下，地方微調(diào)擴(kuò)圍將成主基調(diào)。

2018年底以來(lái)，菏澤、衡陽(yáng)、廣州、珠海等多地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。人民網(wǎng)評(píng)論稱，微調(diào)不等于翻盤(pán)，變動(dòng)不等于變臉，放松不等于放開(kāi)，始終是因時(shí)制宜，因城施策。由此看來(lái)，官方對(duì)各地政策的微調(diào)屬于默認(rèn)，也就是分類調(diào)控的延伸，那么結(jié)合地方實(shí)際情況的“因城施策”有望成為2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)之一。

當(dāng)然，這種微調(diào)無(wú)論如何都會(huì)造成大家的一種沖動(dòng)，那就是市場(chǎng)轉(zhuǎn)好一些，開(kāi)發(fā)商也好，炒房者也罷，可能都會(huì)有漲價(jià)沖動(dòng)，可是房?jī)r(jià)漲跌是他們說(shuō)了算嗎？

4、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期是2019年目標(biāo)也是手段，避免房?jī)r(jià)大起大落。

2019年就一個(gè)字，“穩(wěn)”。這既是我們的目標(biāo)也是手段。住建部表示，2019年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2018年過(guò)熱城市房?jī)r(jià)實(shí)際上是有下跌的，在一些毫無(wú)資源和人口支撐的城市，很可能會(huì)有房?jī)r(jià)回落跡象，但是為了防止房?jī)r(jià)大起大落，必須穩(wěn)住整個(gè)行情。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，均價(jià)上漲的城市為21個(gè)，平均漲幅為1.28%。均價(jià)下跌的城市為79個(gè)，平均跌幅為1.83%。12月份下跌城市數(shù)量增多，相比11月增加了23個(gè)，平均跌幅擴(kuò)大0.83個(gè)百分點(diǎn)。

穩(wěn)地價(jià)和房?jī)r(jià)目的還是希望穩(wěn)住大家的預(yù)期，調(diào)控不是不讓人買(mǎi)房，而是在房住不炒的背景下讓炒房者退出市場(chǎng)。從來(lái)沒(méi)有說(shuō)不讓你剛需買(mǎi)房，所以在預(yù)期穩(wěn)定后其實(shí)就是希望大家能夠安心踏實(shí)買(mǎi)房，買(mǎi)得起就買(mǎi)，買(mǎi)不起想別的辦法，不用再糾結(jié)該不該買(mǎi)了。

5、支持真實(shí)自住型需求是2019年調(diào)控努力的方向。

房住不炒，無(wú)論如何打擊炒房，最終是要讓大家住得起房。而真正用來(lái)自住的購(gòu)房者不能在房地產(chǎn)大潮中總吃虧。2018年，因?yàn)槭艿郊賱傂韬统捶空叩臓窟B，房貸利率提高的確對(duì)剛需不利。但我們要知道這場(chǎng)變革必然要經(jīng)歷陣痛，從大局看，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)剛需有利，在于市場(chǎng)環(huán)境的凈化。

住建部剛剛提到，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求。這就意味著，2019年，政策將從滿足剛需入手，讓真正需要房子的人有房住，買(mǎi)得起房，住得起房。最大的實(shí)惠應(yīng)該就是切實(shí)降低剛需和改善人群的門(mén)檻，降低首付比例和利率，還不能讓炒房者鉆了空子。

買(mǎi)不起房的人可以從共有產(chǎn)權(quán)和公租房等保障性質(zhì)住房中尋找答案。

6、一二線城市依然偏緊，但與2018年相比回暖有望。

2017年底我曾預(yù)測(cè)2018年一二線城市可能會(huì)隨著調(diào)控的深入而逐步降溫，尤其是二手房市場(chǎng)。實(shí)際上，2018年的確如此。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，從不同等級(jí)城市掛牌均價(jià)環(huán)比情況來(lái)看，11月份各等級(jí)二手房市場(chǎng)均有不同程度的下跌，其中一線、二線城市跌幅較大，跌幅分別為0.43%、0.48%，三四線城市環(huán)比微跌0.07%。這是調(diào)控的成果，更是調(diào)控的目標(biāo)。這也是2018年一二線城市的市場(chǎng)現(xiàn)狀，這是調(diào)控堅(jiān)持不動(dòng)搖的結(jié)果。

那2019年又當(dāng)如何呢？我不是神仙，但從現(xiàn)在的政策和調(diào)控效果看，一二線城市房?jī)r(jià)大局已定，不太可能持續(xù)下跌，因?yàn)橛腥丝诤唾Y源支撐，而且調(diào)控也不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅大下跌?；芈渲皇亲尫?jī)r(jià)更穩(wěn)定。特別是一直緊繃的調(diào)控有望適度放松，特別是在成交方面，一二線城市有望回暖，尤其二手房。但指望房?jī)r(jià)大幅上漲不太可能。無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌都不要奇怪，因?yàn)橛蟹€(wěn)在保底。

7、三四線城市隨著利好政策相繼退出而熱度回潮，部分炒房者被套牢。

三四線城市可以說(shuō)在2017年到2018年尤其火爆，但是這種火爆我們一直強(qiáng)調(diào)不具備可持續(xù)性，大多來(lái)自于一二線城市調(diào)控的嚴(yán)厲擠出效應(yīng)，還有就是地方城市的棚改貨幣化政策刺激。然而2018年各種利好都在相繼退出，幾乎全都是利空，而且越收越緊。連一二線城市房?jī)r(jià)都會(huì)降，三四線城市為什么不能降？

燕郊等環(huán)京的2018就是不少三四線城市的2019，不少炒房者可能會(huì)被套牢，因?yàn)樘澬摹ＴS多追著高點(diǎn)跑，結(jié)果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回落，炒房者真的被套牢了。這不是玩笑。

8、逐漸退出“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化老路”，利好實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)調(diào)控變化后，買(mǎi)房的邏輯也在發(fā)生變化，人們的觀念也多少受到影響，但這需要一個(gè)過(guò)程，甚至是一個(gè)長(zhǎng)期漫長(zhǎng)的過(guò)程。房地產(chǎn)的支柱性地位也是如此，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用不可忽視，但同時(shí)也不可避免地影響了其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展甚至包括金融風(fēng)險(xiǎn)防范都需要我們引起重視。

近期，中國(guó)人民大學(xué)發(fā)布報(bào)告明確提到，目前居民財(cái)富基本上被房地產(chǎn)掏空，廣大中產(chǎn)和中下收入階層被房地產(chǎn)套牢。而消費(fèi)的核心支撐力不是高收入階層，而是中等及中下收入階層。

人民日?qǐng)?bào)發(fā)表文章《樓市穩(wěn)字當(dāng)頭不走靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路》。高房?jī)r(jià)極大地提高了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素成本，并且讓發(fā)展實(shí)業(yè)變得“不劃算”，樓市不能成為“麻煩制造者”。

降準(zhǔn)等政策的利好，利好的不是房?jī)r(jià)，而應(yīng)該是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的提振。但是即使擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴也不可能一蹴而就，需要一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。

9、環(huán)京房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段性升級(jí)，但利好的不是房?jī)r(jià)。

不得不說(shuō)，環(huán)京的房子這兩年上漲后經(jīng)歷了非常嚴(yán)厲的調(diào)控，市場(chǎng)也急轉(zhuǎn)直下，這是在意料之中的，因?yàn)檫^(guò)去被炒得太嚴(yán)重了。但是，久亂必有治。1月3日，國(guó)家正式批復(fù)《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年—2035年）》，城市副中心與河北省廊坊北三縣地區(qū)協(xié)同發(fā)展，由原來(lái)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控“三統(tǒng)一”變?yōu)椤八慕y(tǒng)一”，新增統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。將合理引導(dǎo)燕郊城區(qū)規(guī)劃建設(shè)，與城市副中心形成良性互動(dòng)，重點(diǎn)推動(dòng)三河（燕郊）、香河中心城區(qū)及周邊地區(qū)建設(shè)成為定位明確、特色鮮明、職住平衡、規(guī)模適度、專業(yè)化發(fā)展的城鎮(zhèn)建設(shè)組團(tuán)。

由此看出，要形成良性發(fā)展，職住平衡、規(guī)模適度、專業(yè)化發(fā)展，這就決定了燕郊等未來(lái)的定位，環(huán)京一帶樓市野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去了，如今這里跟北京的規(guī)劃也漸漸統(tǒng)一，但不能成為開(kāi)發(fā)商炒作的理由，而是這里的市場(chǎng)將會(huì)更加正規(guī)化，開(kāi)發(fā)商和城市將會(huì)更加注重品質(zhì)的發(fā)展。這里的戰(zhàn)略地位未來(lái)會(huì)更加重要，這里不可能會(huì)繼續(xù)無(wú)限擴(kuò)張，否則就無(wú)法保證北京更加宜居的環(huán)境，這也正是未來(lái)環(huán)京一帶同樣會(huì)成為稀缺的區(qū)域的原因。

10、2019年開(kāi)發(fā)商只需要做好一件事，調(diào)整心態(tài)把握好度。

其實(shí)無(wú)論2019年房?jī)r(jià)如何走，其實(shí)大局早已敲定。即使業(yè)績(jī)?nèi)A麗，也難掩市場(chǎng)殘酷現(xiàn)狀。2018年樓市異常嚴(yán)酷，但是年底迎來(lái)了一點(diǎn)利好，2019年開(kāi)年也是比較好的消息。但開(kāi)發(fā)商不能得意忘形，應(yīng)該珍惜調(diào)控成果，正確看待市場(chǎng)變化。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表文章《房地產(chǎn)調(diào)控成果來(lái)之不易》，透露出，“調(diào)控效果在很大程度上取決于決策層的決心。必須避免重蹈過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為‘空調(diào)’的覆轍?！边@就是說(shuō)，不能因?yàn)槿〉昧顺煽?jī)就忘乎所以，否則還會(huì)調(diào)控更嚴(yán)厲。如果做好這方面的心理準(zhǔn)備，開(kāi)發(fā)商只需要做好一件事，那就是調(diào)整好心態(tài)把握好度即可。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，你覺(jué)得置調(diào)控成果于何處？

所以，2019年對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)比2018年相對(duì)好一些，但過(guò)去高速增長(zhǎng)時(shí)代過(guò)去了，不是現(xiàn)在日子不好過(guò)，而是過(guò)去好過(guò)的日子太長(zhǎng)久。萬(wàn)科郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過(guò)去的增長(zhǎng)速度。這也決定了未來(lái)房地產(chǎn)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量過(guò)渡的一個(gè)趨勢(shì)。市場(chǎng)好與不好，不全在大環(huán)境，更在于自己。