樓市調(diào)控政策發(fā)布最多的這年年末，一些被認(rèn)為是“松動(dòng)”的信號(hào)正在山東菏澤、廣州、杭州、安徽等地陸續(xù)出現(xiàn)。

這一背景下，2019年中國(guó)樓市將如何發(fā)展成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

事實(shí)上，在日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)做了定調(diào)，會(huì)議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

與此同時(shí)，國(guó)家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也指明了2019年樓市的發(fā)展方向：穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期。

房住不炒

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路并沒(méi)有改變。

“去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表述是‘分類(lèi)調(diào)控’，今年為‘分類(lèi)指導(dǎo)’，兩者沒(méi)有多大差異，摳字眼說(shuō)‘調(diào)控’改為‘指導(dǎo)’意味著放松調(diào)控是瞎解讀?！?018年12月22日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在“2018–2019中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上明確指出。

同樣，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在接受媒體采訪時(shí)也給出了同樣的看法。在他看來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中房地產(chǎn)的內(nèi)容與過(guò)去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說(shuō)明“房住不炒”的定位得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)同，并有望發(fā)展成為我國(guó)住房市場(chǎng)管理的長(zhǎng)期目標(biāo)。

房住不炒，已經(jīng)被明確定調(diào)。

正因?yàn)榇饲暗囊欢螘r(shí)間里，住房的投機(jī)和投資屬性有被放大。

“此前，就出現(xiàn)買(mǎi)房就是投資、買(mǎi)房就能賺錢(qián)的這種思維，住房幾乎成了金融機(jī)構(gòu)和家庭優(yōu)質(zhì)的理財(cái)產(chǎn)品。這樣，不僅加劇了房地產(chǎn)的供需矛盾，也抑制了科技創(chuàng)新和社會(huì)創(chuàng)業(yè)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰2018年12月24日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的媒體指出。

劉志峰認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自最終消費(fèi)和生產(chǎn)率提高，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率水平要低于其他行業(yè)，房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展只會(huì)不斷增加整體經(jīng)濟(jì)中低效率、低效能產(chǎn)業(yè)的比重，不僅無(wú)法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，反而會(huì)造成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩。”

綜合來(lái)自業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)來(lái)看，強(qiáng)調(diào)房住不炒，意味著抑制非理性的投資、投機(jī)需求的主體性政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性。

事實(shí)上，從2018年3月政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)的房住不炒定位，到7月中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”再到12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)“房住不炒”定位的強(qiáng)調(diào)等，一系列的態(tài)度已經(jīng)表明調(diào)控的決心。

當(dāng)然，這并不意味著各地的調(diào)控措施不存在微幅調(diào)整的空間，微調(diào)的目的仍然是讓調(diào)控更加精準(zhǔn)、有效。

因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)的另一個(gè)維度里代表著主管部門(mén)保留指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)力。

正是在這一從嚴(yán)調(diào)控的背景下，全國(guó)樓市局部過(guò)熱的情況進(jìn)行了改善，調(diào)控取得了階段性成果。

不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住建部原總經(jīng)濟(jì)師馮俊認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，要讓中國(guó)的老百姓都住得比較舒適、體面、健康，按現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)規(guī)模，未來(lái)還有30年漫長(zhǎng)的道路要走。

預(yù)期變化

值得關(guān)注的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的預(yù)期也在被改變。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2018年12月公布的數(shù)據(jù)里面已經(jīng)有了顯現(xiàn)。按照數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)3個(gè)月同比下跌，且降幅擴(kuò)大。17個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，這是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月超過(guò)10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，其中一線城市二手房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌。

自2018年7月31日中央政治局會(huì)議定調(diào)后，全國(guó)不少城市已經(jīng)出現(xiàn)了觀望的情緒，連龍頭房企萬(wàn)科也喊出了活下去的口號(hào)。

房企在銷(xiāo)售增速上在今年已經(jīng)放緩。過(guò)去三年的復(fù)合增長(zhǎng)率上，碧桂園此前超過(guò)60%，恒大超過(guò)50%，萬(wàn)科超過(guò)30%，而今年碧桂園為30%不到，恒大約20%，萬(wàn)科不足10%。

“我們要適應(yīng)市場(chǎng)不會(huì)再放大了。”易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事丁祖昱表示。

他的理?yè)?jù)是，此前企業(yè)能夠高增長(zhǎng)一是整體市場(chǎng)的創(chuàng)新高，二是規(guī)模房企有高周轉(zhuǎn)能力，三是高杠桿能力。而現(xiàn)在整體環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了變化，將不支持房企繼續(xù)加大杠桿。

對(duì)于后市的研判，機(jī)構(gòu)之間的看法也出現(xiàn)了不同。

中國(guó)國(guó)際金融有限公司近期發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，不論從大周期還是小周期來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跨過(guò)頂部，進(jìn)入下行階段。預(yù)計(jì)明年銷(xiāo)售、投資、新開(kāi)工等指標(biāo)都將顯著負(fù)增長(zhǎng)。

中金預(yù)測(cè)，2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售大概率將出現(xiàn)5年來(lái)首次同比下跌，面積、金額跌幅預(yù)計(jì)均在10%左右。基本面加速下滑將導(dǎo)致2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積同比增速顯著轉(zhuǎn)負(fù)，中性情形下跌幅預(yù)計(jì)分別達(dá)到5%和10%。

來(lái)自野村證券的預(yù)計(jì)認(rèn)為，2019年上半年樓市還將明顯轉(zhuǎn)差：新屋銷(xiāo)售可能收縮逾10%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能在某些月份“急速回落”。他們也預(yù)計(jì)，2019年市場(chǎng)限制政策可能會(huì)有一些放松。

不過(guò)，華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈撰文稱(chēng)，2019年房地產(chǎn)投資不會(huì)步入寒冬。他認(rèn)為，隨著去庫(kù)存政策力度減弱，商品房庫(kù)存預(yù)計(jì)逐步回升，受此影響房企購(gòu)地?zé)崆閷⒊掷m(xù)降溫；盡管如此，隨著銀行間市場(chǎng)利率下行向房貸利率傳導(dǎo)，商品房銷(xiāo)售及建安投資或?qū)⑵蠓€(wěn)。

“綜合作用下，2019年房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷一段下行后仍有望趨穩(wěn)，對(duì)比歷史，或許不會(huì)步入真正寒冬。”他預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)投資增速將下行至5%–7%的區(qū)間附近。

“目前還沒(méi)有必要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)完全悲觀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體的容量和規(guī)模仍然可以保持3–5年沒(méi)有太大變化。”丁祖昱也指出。