穩(wěn)，正在成為經(jīng)濟樓市的主基調(diào)。

2019年，對于中國來說是至關(guān)重要的一年。不僅因為這是建國70周年的重要時間節(jié)點，而且也是全面建成小康社會的關(guān)鍵之年。

“做好經(jīng)濟工作”已成為重中之重，而“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期”等六穩(wěn)，也已成為經(jīng)濟的主基調(diào)。

經(jīng)濟要穩(wěn)，樓市就不能拖后腿。

日前，住建部表示：明年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。

穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期，2019年的樓市將向何處去？

01

三個穩(wěn)，透露了什么？

穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，這種說法并非第一次出現(xiàn)。

早在2018年8月份，住建部就明確表示，把地方政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的主體責任落到實處，確保市場穩(wěn)定。

當時，中央重要會議剛剛提出“堅決遏制房價上漲”。而在此之前，樓市還是萬人搶房、買到就是賺到的狂熱聲浪。這種背景之下，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，著眼的顯然是如何遏制房價持續(xù)大漲。

4個月過去，樓市早已換了天地。

過去幾個月，土地流拍、降價維權(quán)、成交量腰斬、房企回款困難的戲碼，一而再再而三上演。市場預期，從上半年的狂熱陡轉(zhuǎn)之下。樓市下行格局已經(jīng)注定，部分城市已經(jīng)到了撐不住的邊緣。

這個時間點，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”這三穩(wěn)就有了新的含義。如果說一開始的主要任務(wù)是“遏制上漲”，那么未來一年的重點則是“防范大跌”。

俗話說，缺什么補什么。越是強調(diào)什么，就越缺少什么。

如今，穩(wěn)房價之所以如此鄭重其事，顯然是樓市存在大幅下行的風險，而樓市大幅下行，必然影響到穩(wěn)增長的重任，進而影響經(jīng)濟本身。

所以，目前不少地方正在以松綁試探政策底線，而上級部門對此并未作出明確反對意見，這背后正是穩(wěn)增長的考量。（參閱《取消限售！全國打響松綁第一槍，意味著什么？》）

可以預料，在穩(wěn)房價的定位之下，房價下行較為嚴重的城市，有望迎來樓市調(diào)控的局部松綁。

當然，這種松綁是以維穩(wěn)為前提，如果引來新一輪上漲，樓市調(diào)控必然還會隨即加碼。

02

樓市維穩(wěn)的底線在哪？

樓市維穩(wěn)，在不同時期有不同理解，在不同層級之間也有不同理解。

對于地方來說，對于樓市下行的容忍空間更小。因為，樓市是否繁榮，不僅直接關(guān)乎房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動效用，而且直接影響到賣地收入的多少。

當一眾城市賣地收入占到財政收入的一半以上時，就不難明白，為何樓市稍有風吹草動，地方都會第一時間出面維穩(wěn)。

前不久，有地方開發(fā)商因降價被約談；

上周，以山東菏澤為代表的三四線城市率先公開取消樓市限售，廣州則松綁公寓限購。

還有不少城市以搶人大戰(zhàn)之名，悄悄放開限購門檻，這無不是地方為樓市維穩(wěn)所做的努力。

對于更高層級來說，問題就完全不一樣。

樓市的重要性，不在于土地財政，而在于穩(wěn)增長的拉動力。樓市最大的風險，不在于房價下行，而在于居民債務(wù)及其背后的金融風險。

所以，在中央層面，樓市調(diào)整，只要不影響房地產(chǎn)投資增速，不對經(jīng)濟形成顯著拖累，不影響到金融層面的穩(wěn)定，就不會輕易訴諸刺激措施。

所以，不到關(guān)鍵時刻，更高層面可以容忍樓市調(diào)控的局部松綁，但不會輕易大放水刺激經(jīng)濟，也不會輕易啟動樓市來穩(wěn)增長。

03

新一輪大漲？

維穩(wěn)不等于樓市就沒了危險，政策寬松也不等于樓市就能迎來上漲。

對歷史有所關(guān)注的人應(yīng)該知道，上一輪的樓市寬松是在2014年，這一年全國大多數(shù)城市都取消了限購，但除了深圳廈門有所動作之外，其他城市仍舊備受高庫存之累。

直到2016年，一二線城市才開啟房價普漲行情，而三四線城市則要到2017年棚改貨幣化大肆擴張之際。

為什么會這樣？

原因是，樓市調(diào)控是反周期性的。越是緊縮，越說明市場火熱。越是寬松，越說明市場存在問題。

2014年除了北上廣深之外，全部都松綁了限購政策，也沒見有幾個城市樓市復蘇反彈，這就是核心原因所在。

同理，這一輪越是最早放開調(diào)控的城市，越說明樓市相對脆弱，基本面對市場調(diào)整毫無抵抗之力。相反，如果政策一直持續(xù)加碼而房價仍舊維持在高位的，這樣的樓市才擁有較好的抗跌性。

更關(guān)鍵的一點是，樓市松綁，必須大水漫灌配合。松綁只是給了更多人買房賣房的資格，至于有沒有錢買、有沒有能力加杠桿，則是另一回事，這就需要貨幣之水來配合。

可以說，貨幣之水是源，樓市松綁是催化劑。如果沒有源頭之水，單靠催化劑無濟于事。除非源頭之水洶涌而來，經(jīng)由催化形成奔騰之勢，新一輪大漲才有可能。

所以，在樓市維穩(wěn)行情之下，在大水漫灌缺位之下，樓市維穩(wěn)行情已經(jīng)是極限，不要太早盼望新一輪大漲。