近日，證券日報再發(fā)重磅信息：《大規(guī)模減稅提速稅改 房地產(chǎn)稅或明年立法》。文章大體的意思是，明年會繼續(xù)給民企和個人大幅減稅，未來減稅帶來的財政缺口，將會推動直接稅——房地產(chǎn)稅的比重上升。

 1

先看報道內(nèi)容：

2018年全年減稅降費(fèi)規(guī)模預(yù)計將超過1.3萬億元。專家表示，明年實(shí)施新一輪更大規(guī)模減稅降費(fèi)將推動直接稅的比重上升。

2018年，圍繞房地產(chǎn)稅立法的工作在加快，房地產(chǎn)稅法寫入立法規(guī)劃，屬于第一類項(xiàng)目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案”。 

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍預(yù)計，明年房地產(chǎn)稅有可能會納入立法，2020年前后實(shí)施的可能性存在。 

中國財政預(yù)算績效專委會副主任張依群指出，房地產(chǎn)稅立法步伐不會停滯，但還有很多細(xì)節(jié)需要不斷總結(jié)完善，以保證未來房地產(chǎn)稅法一旦提交人大審議能夠順利通過并有效實(shí)施。

劃重點(diǎn)：

先看邏輯推導(dǎo)，2019年將大幅減稅（企業(yè)和個人）—— 缺口將有直接稅補(bǔ)充 —— 目前最大頭的直接稅之一就是房地產(chǎn)稅 —— 今年表示在條件成熟時推動房地產(chǎn)稅立法 —— 專家表示細(xì)節(jié)還要完善 —— 預(yù)計2019年立法，存在2020年實(shí)施的可能性。

整個邏輯看下來是沒有問題的。

解釋一下直接稅：就是指不能轉(zhuǎn)嫁的稅收，是由納稅人直接負(fù)擔(dān)的稅收。如人頭稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等。其實(shí)說的就是房地產(chǎn)稅。

明年民企和個人都要減稅，促進(jìn)實(shí)體就業(yè)，激活居民消費(fèi)，缺口的稅收就要由房地產(chǎn)稅來補(bǔ)充了，這是最現(xiàn)實(shí)最迫切的原因。

當(dāng)然，每一個政策的產(chǎn)生都是內(nèi)外部因素合力的結(jié)果。

1、內(nèi)部因素，過去十年放水負(fù)債式發(fā)展模式已經(jīng)越來越難，資金在金融地產(chǎn)空轉(zhuǎn)，不斷堆積風(fēng)險，實(shí)體和消費(fèi)下行，加上歷史性的人口減少，這個模式很難運(yùn)行下去。

2、因?yàn)楸娝苤耐獠恳蛩兀彩沟脟艺吒又С置衿?。而民企最難的就是兩點(diǎn)：融資難和負(fù)擔(dān)重。

之前我們分析過，這個珍瓏棋局的破局的棋子在于“稅收”：

稅收首先解決了錢從哪里來的問題，逐漸擺脫放水的模式；

更重要的是解決資源錯配的問題，這幾年的稅制改革，營改增、國地稅合并、個稅調(diào)整、行業(yè)稅調(diào)整（私募、影視、游戲），全球征稅……很明顯的傾向是向富人階層征稅，向暴利行業(yè)征稅，向全球征稅、向過去幾年資源迅速流入的領(lǐng)域追繳征稅。

給實(shí)體減稅的錢哪里來，必定是從其他行業(yè)加的稅里來；給普通個人減稅的錢從哪里來，必定是從富人（資產(chǎn)持有者）加的稅里來，這是一個財政平衡術(shù)。

因此，對個人來說，不只是房地產(chǎn)稅，可預(yù)見的未來，遺產(chǎn)稅也已經(jīng)向我們走來。

 2

房地產(chǎn)稅一定會征收的，至于時機(jī)，2019年是好的時機(jī)嗎？

從策略上來看，配合大規(guī)模減稅的同時，房地產(chǎn)稅立法確實(shí)是不錯的時間節(jié)點(diǎn)，至于房地產(chǎn)稅立法的準(zhǔn)備工作是否充足，我們可以梳理一下：

1、法理障礙：房產(chǎn)稅改稱房地產(chǎn)稅說白了就是在規(guī)避法理問題，房地產(chǎn)稅不只是一個稅種的改革，而是涉及到房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅種(包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等）。2017年財政部官員就表示房地產(chǎn)稅征收沒有法理硬障礙。

2、房產(chǎn)信息：今年年中，自然資源部表示不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，居民名下有多少房都可以查到，這為房地產(chǎn)稅的開征提供基本的技術(shù)儲備。

3、剩下的就是立法和實(shí)施了。比如如何征收，專家已經(jīng)建議按照人居面積，稅率多少？有專家建議低稅率征收，比如設(shè)置為0.2%－1.2%。8月份的時候就有消息稱房地產(chǎn)稅草案已經(jīng)初步形成。

可以說，房地產(chǎn)稅征收的各種準(zhǔn)備工作都已完成，已經(jīng)箭在弦上，待機(jī)而發(fā)。

目前比較大的障礙就是地方不積極，因?yàn)橛绊懲恋刎斦幻癖娨卜磳?，買房人牽扯的利益太多。

但是，這些應(yīng)該都不是大問題，直接影響地方財政命脈的國地稅合并，不也是說合并就合并了，在大局面前，利益分配從來就不是問題。

 3

又到了那個問了幾百遍的問題：房地產(chǎn)稅會降房價嗎？會轉(zhuǎn)嫁到房租上嗎？

上面說了，房地產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)資源錯配的，出發(fā)點(diǎn)是調(diào)節(jié)分配作用，通過稅收一加一減，把錢從“富人”轉(zhuǎn)給“窮人”一些。

但事實(shí)上會對樓市造成利空的效果，一些高杠桿的短期炒房者，會拋售帶來房價部分下跌。

但是，在國家控盤的情況下，下跌和上漲都是不大的，國家就是要不漲不跌，鎖住流動性，即便明年釋放一部分流動性給剛需上車，也沒多少了。

還有人說，把每年持有的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶，漲房租。

也想得太簡單了，房租基本上是租方市場，房屋租售比遠(yuǎn)沒有房租收入比來得更有說服力。

按照國際通行的租售比，國際通行租售比1：250，按照北京北六環(huán)聚居區(qū)回龍觀的5萬房價來看，90平米房子的月租金要到1萬8才合理，三人合租每人要6000，而據(jù)我所知，回龍觀房租遠(yuǎn)沒有這么高，6000可能已經(jīng)超過了很多人的月收入。

如果房東一定要漲到6000，租客肯定直接拎包走人，如果北京房租普遍上漲，直接的結(jié)果就是離開北京。

說個題外話，一個城市低收入者離開的后果是很嚴(yán)重的，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)行效率很大程度上是由低收入者提供的，比如地鐵公交旁的早餐車、外賣快遞員、滴滴打車、環(huán)衛(wèi)工和保潔阿姨……當(dāng)這些不復(fù)存在的時候，意味著城市運(yùn)行成本的上升和效率的喪失，你覺得會讓房租漲得超過收入增速嗎？

4

2018年，已無房地產(chǎn)稅法

這一年間，各種版本的房地產(chǎn)稅法細(xì)則流傳坊間，一時激發(fā)民議無數(shù)。多家機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)稅法正式出臺時間的預(yù)測，最終紛紛被證偽。

2017年12月，時任財政部部長肖捷曾撰文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。這是官方層面，迄今為止對房地產(chǎn)稅法的一次最完備闡述，也給了外界以足夠大的想象空間。

2018年3月，財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在十三屆全國人大一次會議記者會上曾透露，全國人大常委會預(yù)工委、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法草案。

2018年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，包括各類立法項(xiàng)目116件。其中，第一類項(xiàng)目69件，即條件比較成熟，十三屆全國人大常委會任期內(nèi)擬提請審議。房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目。

“對于列入立法規(guī)劃一類的立法項(xiàng)目，原則上應(yīng)當(dāng)完成，因情況發(fā)生新變化，確實(shí)難以按計劃提請審議的，或者需要作出調(diào)整的，有關(guān)方面要向全國人大常委會作出書面說明。”全國人大常委會相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

如何理解這種表述？簡單來說，即在2018年3月至2023年3月的五年之間，房地產(chǎn)稅法應(yīng)當(dāng)完成立法或提請審議。

房地產(chǎn)行業(yè)對于中國經(jīng)濟(jì)的重要性無需多言，這也決定了一個被外界預(yù)期足以影響全局的房地產(chǎn)稅法，其勢必考慮出臺時機(jī)的必要與適合。