1
潮來潮去

“一代產業(yè)，一代城”。

這句話用于描述正在高速城市化的中國再合適不過。

八十年代夯實工業(yè)基礎，輝煌了東三省、唐山、邯鄲等城市；九十年代改革開放，寧波、蘇錫常等外向型經濟城市崛起；2000年后中國入世參與全球分工，東莞、佛山等制造業(yè)城市起步；

而現(xiàn)在隨著以互聯(lián)網為主的科技產業(yè)興起和工業(yè)時代降速，杭州等新興經濟城市和以武漢、成都、西安、鄭州為首的中部城市迎來歷史機遇。

在這如火如荼的城市運動中，有的城市跟著產業(yè)發(fā)展的步伐不斷發(fā)展進步，而有些城市則是停滯不前，錯過時機走向衰落。最終在歷史的更替下，多方綜合，誕生了四大一線城市，北京、上海、廣州和深圳。

而在改革開放的第二乃至第三個十年，廣東充分享受到了時代發(fā)展的紅利，一省誕生了兩個超級一線城市。深圳作為時代的寵兒，集榮光于一體，備受矚目，越走越快，然而作為廣東老大哥的廣州，這幾年卻是備受質疑。

一是去年的郵票事件。中國郵政推出了《中國GCD第十九次全國代表大會》紀念郵票一套2枚，小型張1枚。而在小型張的圖案上融入的是北京、深圳、上海和杭州的城市風光，在如此具有象征意義的紀念郵票上，與北上深在一起的是杭州，而廣州卻缺席了。

二是房價因素。一般來講，房價可以折射出貨幣流動偏好，是資本對于城市競爭力投票的結果。而在2017年這波房價大漲中，廣州的房價無論是漲幅還是均價，遠遠沒有跟上北上深的腳步，還被其后的杭州反超吊打。

那么，廣州是否會真的跌落一線城市位置？廣州未來潛力如何？廣州的房價未來如何？哪的地段還可以買？這些問題就是接下來要解析的主題。

2
老大哥的失誤

廣州曾經是一個港口城市，特別是在乾隆22年（1757年）“一口通商”后，更成為中國唯一的國際貿易中心。豐富的地域資源和國家的青睞讓廣州在南部沿海城市里成為了當之無愧的老大哥。

然而，深圳的出世改變了這一格局。1980年，深圳有了自己的GDP1.96億，而廣州老大哥則是48.8億，為深圳的25倍；香港為350億，是深圳的178倍。

深圳毗鄰香港，本質上是國家的經濟特區(qū)，其實是一個因為香港而生的城市，而且因為國家的對外開放政策，汲取了全國的資源，成為了珠江三角洲一個全新的中心城市，一個在廣東的非廣東城市。

深圳以“學習+創(chuàng)新”的方法勤學苦練，經濟增速越來越快，在1990年以171.7億GDP首次站在中國大陸前20榜單上，這年廣州為319.6億。

這就像在一個家庭里，大哥本來養(yǎng)尊處優(yōu)，集寵于一身，突然有一天誕生了一個小弟，小弟年輕聰明又勤奮，長輩都喜歡，呵護倍增。眼看著小弟的成績不斷追上自己了，廣州大哥自知地位不保，是干瞪眼又著急。

終于在2012年，與深圳GDP相差無幾的老大哥廣州痛下決心，想好好發(fā)展一番。

然而，這又是一步錯棋。

2012年，廣州新一輪城市總體規(guī)劃提出“1個都會區(qū)、2個新城區(qū)（南沙濱海新城、蘿崗山水新城）、3個副中心（花都副中心、增城副中心、從化副中心）”的“1+2+3”城市結構。這是一個為收回從化、增城而做的短視的機會主義方案。

不僅如此，2013年，廣州在“1+2+3”的城市戰(zhàn)略基礎上，又新增了9個新區(qū)，江湖人稱“遍地開花239”，而廣州要求的就是14個戰(zhàn)略平臺同步協(xié)作，“共創(chuàng)輝煌”。

要知道，一旦戰(zhàn)略規(guī)劃出臺，無論是土地資源供給還是公共財政支持都務必要跟到位。這種“攤大餅”式的城市戰(zhàn)略規(guī)劃，連中國老大哥北京都不敢這么干。北京用了多少年才把海淀、望京區(qū)發(fā)展明白，到現(xiàn)在也就是區(qū)區(qū)一個通州副中心。而廣州光副中心就3個。

事實證明，這種撒花椒面兒的戰(zhàn)略規(guī)劃造成了資源的極大浪費，如果廣州當年能明白單單一個CBD珠江新城6.4平方公里就用了20年時間培育的道理的話，現(xiàn)在也不至于此。

3
老大哥的反省

在2016年，經受了挫折的廣州被深圳的各項指標全線超越。失去了老大哥光環(huán)的廣州才開始痛定思痛，真正明白自己想要做什么。

畢竟作為“千年商都”，無論是地理優(yōu)勢、人口儲備還是經濟底子，都是有的。只需要找到適合自己的定向發(fā)展戰(zhàn)略即可。于是老大哥從這幾年厚重的戰(zhàn)略本子上不斷翻查，終于找到了“自己的未來”。

一個“南拓戰(zhàn)略”，一個是“廣佛同城化”。

1.南拓戰(zhàn)略上，有一根尺度達到60公里直指伶仃洋的“南拓軸”。北起廣州科學城、串聯(lián)廣州國際會展中心、大學城、廣州新城、南沙新區(qū)、南沙港。應該說這些新片區(qū)要發(fā)展的都是為了提升城市競爭力的關鍵性新興產業(yè)。

在這條軸上，南沙是廣州切入大灣區(qū)的重要支點，也是廣州的未來（后面著重會講到）。

2.郎情妾意的“廣佛同城化”是廣州城市競爭力的另一張王牌。一方面，兩市地域相連、文化同源，佛山比較積極；另一方面，產業(yè)結構高度互補，佛山工業(yè)產值超過廣州，而后者第三產業(yè)十分強勁。行政有界、經濟無疆的兩市聯(lián)手后，城市GDP將超越上海成為第一，將為廣州打開的新的格局。

這兩條戰(zhàn)略才是廣州的重心，如果在早期就主動放下姿態(tài)，承認別人的成功，主動伸出橄欖枝懷抱佛山，協(xié)作深圳，現(xiàn)在的成就絕不會受到廣眾非議。

4
廣州樓市和潛力地段

如果有聯(lián)想能力的讀者，通過以上我對廣州城市發(fā)展的描述，心中對廣州樓市的謎題一定有了答案。

這期我不根據(jù)廣州樓市歷史周期去論述，而是把時間維度拉長，從城市發(fā)展方向的角度解析廣州樓市特征。

那么第一個問題來了，廣州身為一線城市，為何常年房價被其他一線城市甩了一條街？

1.土地供應問題。根據(jù)這些年廣州“撒胡椒粉”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，14大戰(zhàn)略平臺同步進行需要大量的土地供給，而廣州的態(tài)度是：闖開了給。開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃開發(fā)，遍地開花，城郊樓盤居多，廣州房價整體被拉低了一個檔次。

而在這樣巨量土地供給的城市中購房，購房者一定要找到真正有發(fā)展的地方，地段彌足珍貴。在12年“1+2+3”戰(zhàn)略發(fā)布后，很多購房者被開發(fā)商一忽悠，跟著規(guī)劃買了房，結果配套跟不上交通跟不上，到現(xiàn)在都套在了手里，一路貶值。

2.規(guī)劃下的城中村問題。戰(zhàn)略在外拓，但卻沒把核心區(qū)的規(guī)劃做好?，F(xiàn)在廣州的老城已經被低端批發(fā)市場侵蝕得無法居住，小商業(yè)也被高租金的批發(fā)檔口趕走，大批經濟條件好的西關居民外遷，老城區(qū)日益貧民窟化。而城中村的老房子的房價也是拉低整體均價的一個重要因素。

3.城市產業(yè)格局問題。我在之前的文章多次提到過超級城市的“虹吸效應”。這些年，深圳的騰飛對廣州人才的虹吸非常明顯。幸虧廣州是商業(yè)城市而不是重工業(yè)城市，不然就像天津那樣能被北京虹吸成“干尸”。深圳對廣州的虹吸，大部分帶走的是科技人才和高凈值人群。他們超強的購買力轉移成了深圳房價，而不是廣州。

4.廣佛同城化問題。其實在房價層面上，廣州的高凈值人士和人才被深圳吸走，而在廣州買不起房的人群則是被佛山吸走很多，這個從佛山和廣州交界的樓盤房價居高的現(xiàn)象可以看出。在廣佛同城化戰(zhàn)略的加持下，佛山地鐵越來越多線路與廣州地鐵接駁，佛山均價才1萬多，去佛山買房的人變多了，廣州的少了，根據(jù)供求關系，對供應量龐大的廣州來說，無疑雪上加霜。

當然，拋開上面的因素講，廣州的越秀和天河核心區(qū)的新房房價平均也能達到7、8萬之間，這也從側面反應出，廣州目前核心資源高度集中，城區(qū)房價價差非常大的現(xiàn)象。

5
廣州購房的潛力地段

上文講到，廣州未來發(fā)展的潛力和規(guī)劃下的樓市特征，這個概念和重慶的樓市有些相似，那么購房者選擇地段就是重中之重。

1.中長期投資，以南沙為主，新塘為輔。

（一）南拓南沙為主

廣州地處中國南方出海處、廣東省中南部、珠江三角洲中北緣，是西江、北江、東江三江匯合處，瀕臨中國南海。

講到珠江開門見山，廣州市區(qū)的珠江江景房是不可再生的稀缺自然資源，特別是朝南的江景房的價值一般是城區(qū)價值的2~3倍，是產生豪宅的地方，值得長遠投資，如二沙島和臨江大道等。

再接著看看廣州相鄰四方，廣州東連博羅、龍門兩縣，西鄰三水、南海和順德，北靠清遠市區(qū)和佛岡縣及新豐縣，南接東莞市和中山市，隔海與香港、澳門相望，歷史稱廣州是中國的“南大門”。

廣州北邊花都與清遠是山地相連，東北從化高山天堂峰山脈與惠州龍門相連，東邊增城羅浮山與惠州博羅相隔，東南邊增城新塘與東莞相連，西邊緊靠佛山，沒有發(fā)展的余地了。

所以，廣州的發(fā)展最佳選擇向南為發(fā)展主力的是地理狀況所決定的。而在向南為主的戰(zhàn)略支點上，則是我在上文提到的戰(zhàn)略重點—南沙。

選擇南沙作為廣州的戰(zhàn)略要地有幾個原因。

1.南沙是廣州唯一一個可以切入粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略新區(qū)，因為它地理位置是大灣區(qū)的幾何中心，有廣闊的發(fā)展腹地，陸地和海洋及港口都有侍開發(fā)，一張白紙好畫圖。

2.南沙港所在的龍穴島，與深圳寶安機場，隔河相望，最近的地方只有8公里的直線距離，如果在這個水域修一座橋，解決了南沙的機場問題，而且可以和空港新城、海洋新城，東莞的濱海灣新區(qū)貫通，實現(xiàn)資源的充分流動。

3.大灣區(qū)灣區(qū)定位為全球金融科創(chuàng)中心，而在以商業(yè)產業(yè)為主的廣州需要更多的學習和借鑒。而南沙天生的地理位置是深圳高新產業(yè)沿溢的良好標的。

而在未來，南沙可能面臨兩種結局。

一種可能是南沙成為廣州的火車頭，代表廣州參與環(huán)伶仃洋灣區(qū)的大合唱，投入巨資后獲得巨大發(fā)展，其GDP和稅收引領廣州至大灣區(qū)經濟高速增長。

另一種可能則是南沙成為深圳的后花園，由于其功能、經濟規(guī)模和體量只配成為以香港-深圳為軸心的“環(huán)伶仃洋產業(yè)協(xié)作區(qū)”的一個功能性組團，成為一個在廣州的非廣州城市。

現(xiàn)在來講，南沙要真正實現(xiàn)廣州副中心職能，變成灣區(qū)中心之一。一是依靠廣州加大地鐵、醫(yī)院、學校等公共設施投入，筑好巢。二是依靠中央灣區(qū)政策吸引香港人流物流資金流，引來鳳。三是提升南沙政府服務意識，對標國際打造自貿港，加強服務意識。

而且南沙目前的鐵地和城軌還是遠遠不夠的，只有加快南沙地鐵建設密度，待22號線開通會吸引廣州本地人大量進入。并加強與中山和東荒的地鐵對接。城市開發(fā)，地鐵和城軌應先行。這樣就能帶動廣州市區(qū)和中山、東莞、深圳香港的人流和資金流進入南沙。

只有加速南沙的發(fā)展壯大，廣州的核心地位就會不斷加強。所以說，廣州發(fā)展前景應于南沙為主。

(二)東進新塘為鋪

從廣州中心珠江新城出發(fā)30公里便到新塘，新塘是廣州東進的橋頭堡。

廣深港高科技走廊是大灣區(qū)的黃金走廊，新塘是重要節(jié)點，所以新塘正在加速投入地鐵和城軌交通框紐中心的建設，而且不限購，中長期投資前景看好!

但由于新塘緊靠著東莞的麻涌和中堂，所以廣州東進空間和地盤都很有限，沒有廣闊的施展空間，所以說廣州東進為輔。

2.投資兼自住買珠江新城和越秀學區(qū)房是好的選擇

天河區(qū)是廣州的第一經濟大區(qū)，珠江新城是廣州的CBD和城市客廳，是廣州市的核心資產，地段、環(huán)境、交通和市政配套都是一流的。

廣州核心地段珠江新城的房價在國內大陸四個一線城市中是最低的，也是最穩(wěn)定的。按城市發(fā)展趨勢會逐漸向北京、上海和深圳看齊，前景看好。

房價的價值，主要體現(xiàn)在地段和交通，但還有一個很重要的價值因素就是學位。

買房就是買城市的發(fā)展?jié)摿秃⒆拥陌l(fā)展前景。為了孩子的前途，學區(qū)房比其它方面顯得更加重要。

廣州是文化之城，也是全國的教育強市。越秀區(qū)雖然面積只有33.80平方公里，人口卻有115萬多人。最主要的因素越秀區(qū)是廣州教育資源最優(yōu)秀的城區(qū)，有眾多名牌高質量的小學和中學。在廣東省排行第一的教育強區(qū)。

所以，雖然越秀區(qū)較舊和小，但其含金量和珠江新城相差不遠。這二個地段是廣州市房價最高的區(qū)域，這是城市核心資產所在。

隨著人們對教育的重視和投資，越秀區(qū)投資和自住價值前景看好。

3，廣州房價對比走勢的啟發(fā)

一手新房由于限價因素，所以二手房交易數(shù)據(jù)顯得更加靠譜。

2018年9月廣州最新二手房每平方米均價數(shù)據(jù)

綜合全市9月份二手房均價每平米33651元，環(huán)比跌—1.06%，與去年同比微漲5.42%收窄了。

從上列數(shù)據(jù)和廣州的南北走向形狀結合起來分析，可以得幾個有特點的房價走向。

其一是廣州房價梯度落差十分明顯。

1.以廣州中心天河區(qū)CBD珠江新城核心為園心半經50公里畫圓，向南和向北約15公里為一個梯度房價減弱。最高為核心越秀學區(qū)房和珠江新城，為一級梯度。

2，第二梯度的為距核心15公里左右的海珠區(qū)和荔灣區(qū)。

3，第三梯度是距核心30公里左右的番禺區(qū)、白云區(qū)和黃浦區(qū)。

4，第四梯度是離核心45公里左右的南沙。

5，第五梯度的是距核心50公里以上至75公里的遠郊區(qū)，花都和增城每平方米均價14473元~16681元。從化距離珠江新城75公里距離為最遠郊區(qū)，房價每平方12093元也是最低的。

其二，廣佛同城聯(lián)動效應大，廣州與佛山交界處核心房價外溢大，房價較高。番禺比黃埔房價要高。

其三，廣州城區(qū)房價向山區(qū)方向減弱，北邊向清遠、東北向惠州龍門和博羅方向減弱。如從化、花都、增城等。

廣州面積很大7434平方公里，相當于三個半深圳大，2017年常住人口1449.84萬，并不是什么地方買房投資都是大賺的，如從化、花都、增城北部、投資價值較低，須謹慎之。