房地產(chǎn)稅已箭在弦上。

遵循“立法先行、充分授權(quán)、分布推進(jìn)”原則，全國人大常委會預(yù)算委員會和財政部及有關(guān)方面，正抓緊組織起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。

何時落地？尚沒有具體時間。按照財政部部長肖捷此前公開說法，將力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”改革任務(wù)。

可以預(yù)見，在不遠(yuǎn)的將來，影響億萬中國人的房地產(chǎn)稅將會真正落地。

未雨綢繆，我們試著回答三個問題：1、房地產(chǎn)稅能不能抑制房價？2、房地產(chǎn)稅究竟要怎么征？3、它對普通百姓的影響有多大？

房地產(chǎn)稅能抑制房價嗎？

正反雙方各執(zhí)一詞。

正方認(rèn)為，房價會受到抑制。邏輯是，房地產(chǎn)稅會增加房子的持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房價下降。正如SOHO中國董事長潘石屹所言，持有房子是有成本的，不要老想著房價一定會漲。

反方認(rèn)為，抑制房價效果并不理想。邏輯是，從國外實踐經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅從來都不是抑制房價過快上漲的關(guān)鍵手段。以美國、德國、韓國為例，在施行房地產(chǎn)稅后，都出現(xiàn)過房地產(chǎn)量價齊飛的景象。

撇開這兩種觀點不談，先來看房地產(chǎn)稅出臺的初衷是什么？是應(yīng)對高房價嗎？

回答這個問題，要回歸到稅收的本源。

北京大學(xué)財稅法研究中心主任劉劍文告訴中新社國是直通車，房地產(chǎn)稅作為稅收的一種，其最主要的功能是組織財政收入，在此基礎(chǔ)上，發(fā)揮資源配置和調(diào)節(jié)市場的作用。

“控房價并不是房地產(chǎn)稅的最主要功能。”劉劍文指出，稅收的本質(zhì)是取之于民、用之于民，目的是向社會提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，如教育、醫(yī)療、環(huán)保等。

既然目的是為了提供社會服務(wù)，也許會有人問了，原來的土地財政一樣可以做到，為何要開征房地產(chǎn)稅？

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，征收房地產(chǎn)稅在某種程度上是為了彌補和替代不斷減少的土地財政。隨著存量房時代下土地財政的減少，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的重要性日益凸顯。

畢竟，相比土地財政，房地產(chǎn)稅是一種更為廣泛且穩(wěn)定的收入。

恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平也認(rèn)為，從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。

在中國逐步推進(jìn)中央和地方財政事權(quán)和支出責(zé)任劃分的背景下，房地產(chǎn)稅作為地方稅的一種，將成為地方政府的稅源所在。

財政部部長肖捷在《加快建立現(xiàn)代財政制度》一文中也提到，要培育地方稅源、加強地方稅權(quán)、理順稅費共享、逐步建立穩(wěn)定、可持續(xù)的地方稅體系。

話說回來，征收房地產(chǎn)稅的最終目的不是為了控房價，而是調(diào)整中央和地方財稅分配體系。

房地產(chǎn)稅怎么征？

中國并非沒有先例。

早在2011年，上海和重慶就試點開征房地產(chǎn)稅。兩地的房地產(chǎn)稅試點辦法均設(shè)置了很高的免稅面積，稅率較低且針對高價房采取超額累進(jìn)稅率。

如今，要在全國開征房地產(chǎn)稅，試點之外的立法顯得尤為重要。劉劍文指出：“房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶的利益，需要廣泛征求民意。強調(diào)立法先行就是強調(diào)重大決策的民主性，讓每個人都有表達(dá)的權(quán)利，最終形成共識。”

目前，關(guān)于征收房地產(chǎn)稅熱議的問題就包括：房地產(chǎn)稅征收的稅基是什么？免征條件是什么？稅率定在多少合適？

財政部副部長史耀斌日前指出，國際上實施的房地產(chǎn)稅制度有一些共性：

一是，對所有工商業(yè)住房和個人住房，按估值征稅；

二是，都有一些稅收優(yōu)惠，對一些困難家庭、低收入家庭提供稅收減免；

三是，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，收入歸屬地方政府；

四是，房地產(chǎn)稅稅基確定非常復(fù)雜，需要建立完備的稅收征管模式。

可以確定的是，按照估值征稅，就需要建立一整套的評估體系，包括有公信力的房產(chǎn)評估機構(gòu)、不動產(chǎn)登記制度。目前，中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已推行一年多，但距離國土部要求實現(xiàn)的目標(biāo)，仍有一定距離。

談及稅收減免，劉劍文特別強調(diào)，并不是所有的房產(chǎn)都要納稅，需要保證居民的基本居住需求。“比如，按照人均30平方米或50平方米進(jìn)行扣除，保證三口之家100平方米的房子無需納稅，保障居民的基本居住需要。”

至于房地產(chǎn)稅的稅率如何確定，劉劍文建議，“稅率可以由地方政府根據(jù)實際情況自行確定，但必須在中央規(guī)定的浮動稅率范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)。”

財稅學(xué)者李寧撰文稱，在開征房地產(chǎn)稅的大部分國家中，稅率一般只在1%左右。如挪威的房地產(chǎn)稅率在0.2%-0.7%之間，立陶宛和保加利亞的稅率甚至不到0.01%，法國的為0%-1.5%，日本的為1.4%，美國、英國等國家的房地產(chǎn)稅率由地方政府確定。

房地產(chǎn)稅的影響有多大？

在具體政策尚未出臺之前，房地產(chǎn)稅的影響很難量化。

從短期來看，房地產(chǎn)稅會讓部分投資投機性需求出局，導(dǎo)致市場供大于求，房價下跌。從長期來看，稅改扎針的痛感煙消云散后，市場依舊平復(fù)如初，甚至還會補漲。

韓國即是一例，恒大研究院的一項研究顯示，2005年8月韓國出臺《不動產(chǎn)綜合對策》，包括征收不動產(chǎn)稅，當(dāng)年市場出現(xiàn)了明顯降溫，但到了2006年，房價又出現(xiàn)11.6%的報復(fù)性上漲。

具體到中國的各個城市又會有所不同。

此項研究認(rèn)為，房地產(chǎn)推出在長期對一二線控房價影響不大，三四線城市則要考慮去庫存的問題。

對于一線和強二線城市而言，房地產(chǎn)稅出臺，只能在短期內(nèi)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，如果供需關(guān)系無法扭轉(zhuǎn)，投資投機性需求仍然存在。此外，房地產(chǎn)稅屬于直接稅，由房產(chǎn)人直接承擔(dān)，若需求強勁，稅負(fù)可能會通過租金和房價的方式轉(zhuǎn)嫁給租房者和購房者。

對于廣大的三四線城市，房地產(chǎn)稅出臺可能會改變?nèi)藗兊念A(yù)期。從2015年開始，中國在庫存高企的城市實施去庫存政策，截至目前，仍有一些城市存在去庫存壓力。倘若在這種情況下實施房地產(chǎn)稅，人們保有房產(chǎn)的成本增加，購房預(yù)期的發(fā)生改變，市場可能面臨驟冷的局面。

現(xiàn)在，距離房地產(chǎn)稅法的出臺還有一段時間，對人們來說，最重要的是做好心理準(zhǔn)備。收稅、用稅，關(guān)鍵不在此，而在于取之有道、用之有理，確保公平正義。