北京作為首都，其土地市場(chǎng)一直是各家房企的“兵家必爭(zhēng)之地”，但最新的土拍卻如北方的天氣給人涼意。

北京作為首都，其土地市場(chǎng)一直是各家房企的“兵家必爭(zhēng)之地”，但最新的土拍卻如北方的天氣給人涼意。

1月25日，北京國(guó)土資源局拍賣(mài)朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)共計(jì)3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中豐臺(tái)區(qū)2宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍，這也是共有產(chǎn)權(quán)住房歷史上，首次出現(xiàn)無(wú)人報(bào)價(jià)流拍的現(xiàn)象。

先來(lái)看看這兩宗地塊的情況，流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊位于豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯村，起拍總價(jià)分別為50.58億和41.78億，樓面價(jià)接近3.2萬(wàn)平米，共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售均價(jià)被限定在4.3萬(wàn)元/平米（含裝修）。面對(duì)如此高昂的起價(jià)成本，房企直呼“要不起”。

同時(shí)，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重新審視北京樓市，共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)品定價(jià)、未來(lái)銷(xiāo)售不明確，特別是共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格預(yù)期和購(gòu)買(mǎi)人群的財(cái)力匹配度，讓房企們采取觀望態(tài)度。

住建部政策研究中心主任秦虹在2017年12月27日發(fā)表過(guò)一篇名為《進(jìn)一步深化住房制度改革》的文章，這篇文章系統(tǒng)闡述了新時(shí)期住房制度的總體思路，其中共有產(chǎn)權(quán)房要解決“夾心層”對(duì)產(chǎn)權(quán)住房的訴求。

這里我們有必要解釋一下什么叫做“夾心層”。

“夾心層”，是游離在保障與市場(chǎng)之外的無(wú)能力購(gòu)房群體的代名詞。這群人中，有的夠不著廉租房條件、又沒(méi)錢(qián)買(mǎi)經(jīng)適房，有的沒(méi)資格買(mǎi)經(jīng)適房、又買(mǎi)不起商品房。更重要的是，這個(gè)群體目前占據(jù)了我國(guó)城鎮(zhèn)人口的一半以上，并且還不包括常住城鎮(zhèn)的暫住人口。所以，解決他們的住房問(wèn)題迫在眉睫。

“共有產(chǎn)權(quán)房”的推出就是為了解決這個(gè)問(wèn)題的。因此，各地也正在開(kāi)足馬力、加緊供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地。

截止日前，全國(guó)已經(jīng)有北京、上海、南京、福州、煙臺(tái)等城市的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目落地。供應(yīng)量最大的是北京，2017年，全市共完成供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房用地38宗，用地面積達(dá)207萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約403萬(wàn)平方米，約3.5萬(wàn)套共產(chǎn)房待申購(gòu)。

其中，北京朝陽(yáng)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，幾百套房吸引了12萬(wàn)戶家庭參與搖號(hào)。

而按照2018年北京市政府工作報(bào)告所提計(jì)劃，北京2018年將推進(jìn)已供地290萬(wàn)平方米共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬(wàn)平方米商品住房的建設(shè)，并將建設(shè)籌集各類保障性住房5萬(wàn)套，完成棚戶區(qū)改造2.36萬(wàn)戶。

“共有產(chǎn)權(quán)”這種住房模式能不能解決“夾心層”的置業(yè)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)剛需購(gòu)房者的買(mǎi)房夢(mèng)？

初衷是好的，結(jié)果卻不一定好。上文提到的共有產(chǎn)權(quán)房流拍正凸顯當(dāng)下了共有產(chǎn)權(quán)房的困境。

政府“放不下”

首先，各地政府“放不下”土地財(cái)政的收入。共有產(chǎn)權(quán)房雖然針對(duì)產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓做出了限制，但它本質(zhì)上仍然仍然是產(chǎn)權(quán)性住房，就有增值，就可以交易，就可以套現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)房是限價(jià)房、自住房的升級(jí)產(chǎn)品，本質(zhì)上仍然是限價(jià)思維，對(duì)完全產(chǎn)權(quán)的普通商品房不敢加大供應(yīng)。

其次過(guò)于強(qiáng)調(diào)職住平衡，郊區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房只能賣(mài)給在郊區(qū)工作的職工，試想一下，這次豐臺(tái)的共有產(chǎn)權(quán)房地塊流拍了，未來(lái)海淀、朝陽(yáng)不會(huì)出現(xiàn)流拍的地塊嗎？同時(shí)，郊區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房供地量大，市區(qū)卻很少，市區(qū)工作的職工遠(yuǎn)大于郊區(qū)人物，在這種矛盾下。試想，那些在市中心工作的人有誰(shuí)愿意放棄目前的工作和薪水跑到偏遠(yuǎn)地區(qū)工作？

房企“拿不起”

“掙不到錢(qián)”，某房企直接說(shuō)出了原因。而掙不到錢(qián)的背后是，房企所有的掙錢(qián)的路子都被堵上了。

首先，價(jià)格和成本上，共有產(chǎn)權(quán)房不僅在價(jià)格上做出了限制，這兩宗流拍地塊還要求采用裝配式建筑，成本更高。

其次，在薄利多銷(xiāo)的房地產(chǎn)行業(yè)，房企掙錢(qián)主要靠高周轉(zhuǎn)模式，走量的同時(shí)還可以降低財(cái)務(wù)成本。但共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者要具備很多條件，從蓄客到搖號(hào)等各個(gè)環(huán)節(jié)，銷(xiāo)售過(guò)程本身就比普通商品房更加繁瑣，這也在無(wú)形中增加了成本。

實(shí)際上，共有產(chǎn)權(quán)房并不比商品房便宜，你會(huì)覺(jué)得便宜，是因?yàn)槟阒粨碛胁糠之a(chǎn)權(quán)，還有一部分是政府以土地入股的方式占了一部分產(chǎn)權(quán)。地價(jià)是有優(yōu)惠的，但政府也并不因?yàn)槌鲎尮灿挟a(chǎn)權(quán)房地塊而損失多少，因?yàn)樯偈盏倪@部分土地出讓金都折到他們持有的那部分產(chǎn)權(quán)（不用花一分錢(qián)）里去了。政府產(chǎn)權(quán)比例越高，地價(jià)優(yōu)惠力度越大，房?jī)r(jià)越便宜，相應(yīng)的購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)比例越小，而且共有產(chǎn)權(quán)房個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分，政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，所以買(mǎi)房賺錢(qián)的可能性也就越小。

也正因?yàn)槿绱耍科鬅o(wú)法在成本和價(jià)格之間取得平衡。不說(shuō)賺多少錢(qián)，有利可圖都做不到。

所以，共有產(chǎn)權(quán)房的尷尬在于，政府既要抓住土地收入不松手，又希望能通過(guò)限制價(jià)格來(lái)讓大家買(mǎi)得起。結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商撂挑子了，供應(yīng)更上不來(lái)，價(jià)格下不來(lái)。

對(duì)于共有權(quán)產(chǎn)房，美好的情況下我們是不是可以理解為，一個(gè)城市如果有多少個(gè)首套房購(gòu)房者，就要提供多少套共有產(chǎn)權(quán)房呢？顯然，這是幾乎不可能完成的任務(wù)，單靠共有產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法解決城市“夾心層”住房問(wèn)題的。

其實(shí)針對(duì)住房供應(yīng)問(wèn)題，按市場(chǎng)的方式解決起來(lái)并不麻煩，一方面加大商品住宅的供應(yīng)力度，一線城市根本不缺地，只是宅地供應(yīng)的太少。另一方面應(yīng)該在小戶型的創(chuàng)新上下功夫，這方面開(kāi)發(fā)商會(huì)有動(dòng)力做的，市場(chǎng)有需求，他們就會(huì)創(chuàng)新。只要地價(jià)合適，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)總想著蓋豪宅賺錢(qián)，而我們也能買(mǎi)到便宜的完全產(chǎn)權(quán)的房子。

當(dāng)前，我們正在大力發(fā)展租房，但在我們的住房制度設(shè)計(jì)中，是有從租房到買(mǎi)房的升級(jí)過(guò)程的。但目前來(lái)看，這條升級(jí)之路已經(jīng)越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)了。如果按照目前的套路發(fā)展下去，很多人不得不一輩子租房，或者租滿30年奉獻(xiàn)青春后告老還鄉(xiāng)。

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