[摘要] 3-5月，廈門等20余城在樓市調(diào)控政策中首推“限售”措施，半年之后的9-10月，南昌等10余城升級(jí)樓市調(diào)控，限售再度頻現(xiàn)。去年熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸升級(jí)并未久遠(yuǎn)，為何限購(gòu)不夠、還需限售？限售又帶來(lái)怎樣的影響？

3-5月，廈門等20余城在樓市調(diào)控政策中首推“限售”措施，半年之后的9-10月，南昌等10余城升級(jí)樓市調(diào)控，限售再度頻現(xiàn)。去年熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸升級(jí)并未久遠(yuǎn)，為何限購(gòu)不夠、還需限售？限售又帶來(lái)怎樣的影響？

誰(shuí)在限售？本輪住宅限售的重點(diǎn)，是二線熱門城市或核心城市周邊的三四線城市。截至10月13日共有44座城市對(duì)居民購(gòu)買住宅限售，其中一線城市1個(gè)，二線城市20個(gè)，三四線城市23個(gè)。限售城市大多分布東南沿?；蛉蠖际腥χ苓?，而中西部則主要為省會(huì)城市。禁售時(shí)間上，近六成限售城市為2年，近三成為3年，而部分城市對(duì)多套房、非戶籍居民購(gòu)房的限售時(shí)間更長(zhǎng)。目前，限售城市的住宅銷售面積占全國(guó)住宅商品房銷量的三成以上。二線城市出臺(tái)限售的比重最高，占全部二線城市地產(chǎn)銷量的65%左右，三四線限售城市的地產(chǎn)銷量是二線限售城市的一半左右。因此，二線和三四線城市是限售的主力。

為何是它們？限售的推出與這些城市今年以來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)有關(guān)。以二三線為代表的部分城市，在今年尤其是上半年房?jī)r(jià)依然較快上漲。70個(gè)重點(diǎn)城市中的限售城市，也是16年底以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最突出的城市。而二三線城市的地產(chǎn)銷量今年也表現(xiàn)強(qiáng)勁。17年以來(lái)一線城市地產(chǎn)銷售同比大降至-20%甚至更低，二線城市的銷量增速緩慢降至0%左右，而三線城市9月以前則仍維持在10%以上。但從長(zhǎng)期人口和城市化趨勢(shì)來(lái)看，部分二三四線城市房?jī)r(jià)并不具備長(zhǎng)期快速上漲的基礎(chǔ)，仍有相當(dāng)一部分是投機(jī)性需求驅(qū)使。

影響又幾何？從房?jī)r(jià)來(lái)看，限售措施發(fā)布后，相應(yīng)城市的房?jī)r(jià)漲幅逐月縮窄。上一批3-5月限售城市的新建商品房住宅價(jià)格同比在限售之后的半年里從16%大降至7%，環(huán)比也從3月的0.89%大降到9月的0.03%，而9月新加入限售的城市發(fā)布限售之后，環(huán)比增速也有所松動(dòng)。從銷量來(lái)看，限售給地產(chǎn)銷售帶來(lái)的降溫效果也同樣明顯。而隨著限售措施的鋪開，限售城市住宅銷售增速3月起低于全國(guó)銷售增速，并從當(dāng)時(shí)的17%大幅下滑到9月的3%，限售城市對(duì)全國(guó)地產(chǎn)銷售增速的正向貢獻(xiàn)已變?yōu)樨?fù)向拉動(dòng)。出臺(tái)限售政策后的3到4個(gè)月，相應(yīng)城市的地產(chǎn)銷售累計(jì)同比就降至0附近甚至轉(zhuǎn)負(fù)。地產(chǎn)的開工、投資均與銷售關(guān)系緊密。地產(chǎn)銷售一般領(lǐng)先地產(chǎn)投資兩到三個(gè)季度，銷售下滑、需求下降將影響地產(chǎn)企業(yè)的開工意愿，最終影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。一方面，限售對(duì)新開工面積的影響已開始顯露。上一批限售城市住宅新開工面積增速16年高達(dá)25%以上，17年3月調(diào)控加碼后，增速明顯放緩，到9月已降至2%。3月至9月，全國(guó)商品住宅新開工面積累計(jì)同比已從18.1%降至11.1%，新增限售城市無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步形成拖累。另一方面，作為地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的一個(gè)信號(hào)，限售對(duì)地產(chǎn)投資向下的壓力也正在逐步傳導(dǎo)。3月至5月上一批限售城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資，在經(jīng)歷了近兩個(gè)季度的增速走平后，9月已有所回落。而新加入限售城市的投資9月仍保持上升，預(yù)計(jì)未來(lái)兩到三個(gè)季度也將迎來(lái)拐點(diǎn)。

雖然隨著地產(chǎn)庫(kù)存大幅去化，房企土地購(gòu)置增加，很大程度上支撐了近幾個(gè)月的地產(chǎn)投資增速，但在“房住不炒”的精神下，在地產(chǎn)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制探索等一系列政策下，地產(chǎn)銷售降溫將是大概率的。地產(chǎn)限售政策推出以來(lái)，相應(yīng)城市的住宅商品房銷量和新開工面積增速均明顯放緩，而未來(lái)如果銷售持續(xù)負(fù)增，房企開工意愿降低，那么地產(chǎn)投資也勢(shì)必會(huì)明顯下降。

今年3-5月，廈門、福州、青島等20余城在樓市調(diào)控政策中首推“限售”措施，9-10月，南昌、長(zhǎng)沙、重慶等10余城升級(jí)樓市調(diào)控，限售措施再度頻現(xiàn)。去年熱點(diǎn)城市的限購(gòu)限貸升級(jí)并未久遠(yuǎn)，為何限購(gòu)不夠、還需限售？限售又帶來(lái)怎樣的影響？本文將進(jìn)行分析。

1. 誰(shuí)在限售？

1.1二三四線，抑制投機(jī)

今年3月，廈門對(duì)居民新購(gòu)住宅首推限售政策，隨后兩個(gè)月福州、青島、廣州等20余城跟進(jìn)。半年后的9月，南昌、長(zhǎng)沙、重慶等10余城相繼出臺(tái)新一輪地產(chǎn)調(diào)控政策，限售措施再度頻現(xiàn)。

本輪住宅限售的重點(diǎn)，是二線熱門城市或核心城市周邊的三四線城市。截至10月13日，共有44座城市在調(diào)控政策中采取對(duì)居民購(gòu)買住宅限售的措施。從類型來(lái)看，實(shí)施限售的一線城市僅有廣州1個(gè)，二線城市有20個(gè)，三四線城市有23個(gè)。而從地域來(lái)看，限售城市大多分布東南沿?；蛉蠖际腥χ苓叄形鞑縿t主要為省會(huì)城市。

限售大多設(shè)定持證2-3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)賣，抑制投機(jī)炒作。過(guò)去對(duì)于短期持有房產(chǎn)的交易，采取的是不滿一定年限征稅的措施，而今年以來(lái)部分城市推出的限售措施則更為嚴(yán)厲，直接禁止短期轉(zhuǎn)賣，降低已購(gòu)住房的流動(dòng)性，以達(dá)到抑制短期炒作和調(diào)控投機(jī)需求的目的。禁售時(shí)間上，近六成限售城市為2年，近三成為3年，而部分城市對(duì)多套房、非戶籍居民購(gòu)房的限售時(shí)間更長(zhǎng)。

1.2?全國(guó)三成，二線六成

截至目前，限售城市的住宅銷售面積占全國(guó)住宅商品房銷量的三成以上。按上半年累計(jì)值估算，限售城市的住宅銷售面積占全國(guó)的比重已達(dá)32.4%，而僅9月22日以來(lái)的新一波密集限售，新加入城市的住宅銷售面積也占到全國(guó)的8.5%，限售的涉及范圍明顯擴(kuò)大。

分城市類型來(lái)看，二線城市出臺(tái)限售措施的比例最高，二線與三四線是限售主力。一線城市中，僅一個(gè)出臺(tái)限售措施；二線城市出臺(tái)限售的比重最高，占全部二線城市地產(chǎn)銷量的65%左右；三四線限售城市的住宅銷售面積占比約15%。雖然三四線限售城市銷售面積比重最低，但三四線城市數(shù)量眾多、差異巨大，但比較絕對(duì)規(guī)?？梢钥吹剑木€限售城市的地產(chǎn)銷量已是二線限售城市的一半左右，因而二線和三四線是本輪的限售主力。

2.為何是它們？

2.1?二三線地產(chǎn)火熱

限售的推出與這些城市今年地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)有關(guān)。

價(jià)格方面，以二三線為代表的部分城市，在今年尤其是上半年房?jī)r(jià)依然較快上漲。二、三線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比增速?gòu)娜ツ?0月開始超過(guò)一線城市，而從同比來(lái)看，一線城市住宅價(jià)格同比增速?gòu)?0%以上大降到今年9月的1.5%，二線房?jī)r(jià)緩慢回落到5.6%，而三四線城市房?jī)r(jià)同比則仍維持在8%左右。

比較70個(gè)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)可以發(fā)現(xiàn)，其中的限售城市16年底以來(lái)房?jī)r(jià)上漲也是最突出的。統(tǒng)計(jì)局跟蹤的70個(gè)大中城市有25個(gè)實(shí)施了限售，16年初以來(lái)限售城市的房?jī)r(jià)同比顯著高于全體，即便是去年9月調(diào)控潮之后，京滬房?jī)r(jià)同比大幅下降，限售城市的房?jī)r(jià)增速也依然維持在15%以上的高位，超過(guò)70城全體增速5個(gè)百分點(diǎn)。

而銷量方面，16-17年二三線城市的表現(xiàn)也更強(qiáng)。本輪地產(chǎn)周期的一個(gè)特點(diǎn)就是從一線往二、三線擴(kuò)散。16年二線城市銷售增速高達(dá)30%以上，遠(yuǎn)超一線。17年以來(lái)一線城市地產(chǎn)銷售同比大降至-20%甚至更低，二線城市的銷量增速緩慢降至0%左右，而三線城市9月以前則仍維持在10%以上。

2.2?是剛需還是泡沫？

從短期看，今年地產(chǎn)銷售的一個(gè)重要支撐來(lái)自棚改貨幣化安置和三四線城市地產(chǎn)去庫(kù)存政策。貨幣化安置貢獻(xiàn)了大約20%的商品房銷量和7%的銷量增速，隨之也帶來(lái)了三四線地產(chǎn)銷售的持續(xù)增長(zhǎng)和庫(kù)存的大幅下降。

而從長(zhǎng)期人口和城市化趨勢(shì)來(lái)看，部分二三四線城市房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期快速上漲并不具備人口基礎(chǔ)。我國(guó)勞動(dòng)年齡人口在13年就已見頂，雖然近年二胎放開、農(nóng)民工回流等因素增加了部分城市的人口流入，但本輪二三四線房?jī)r(jià)的表現(xiàn)卻是普漲，僅限售城市就已44座，顯然我國(guó)當(dāng)前階段還沒有發(fā)展出如此多的大型城市。而據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，最近6年里我國(guó)約15%的新增人口都集中在一線城市，這意味著，支撐今年二三線城市地產(chǎn)市場(chǎng)的，并非全是剛需，仍有相當(dāng)一部分是投機(jī)性需求驅(qū)使。

3.影響又幾何？

3.1房?jī)r(jià)漲幅縮窄，銷售明顯降溫

從房?jī)r(jià)來(lái)看，限售措施發(fā)布后，相應(yīng)城市的房?jī)r(jià)漲幅逐月縮窄。限售政策在3-5月（定義為“上一批”）密集發(fā)布，9月（定義為“新加入”）又再度頻出。上一批限售城市的新建商品房住宅價(jià)格同比1月至3月僅從18%微降至17%，但在限售之后的半年里從16%大降至7%，環(huán)比也從3月的0.89%大降到9月的0.03%。與此同時(shí)，9月新加入限售的城市在今年前8個(gè)月同比增速都在9-10%的水平，但9月發(fā)布限售之后，當(dāng)月同比已降至7.8%，環(huán)比增速也有所松動(dòng)。

從銷量來(lái)看，限售給地產(chǎn)銷售帶來(lái)的降溫效果也同樣明顯。限售措施抑制了非剛需的投資性交易，打擊了購(gòu)房背后的投機(jī)性動(dòng)機(jī)。從16年到17年2月，限售城市的地產(chǎn)銷售增速都明顯高于全國(guó)水平，而隨著限售措施的鋪開，限售城市住宅銷售增速3月起低于全國(guó)銷售增速，并從當(dāng)時(shí)的17%大幅下滑到9月的3%，限售城市對(duì)全國(guó)地產(chǎn)銷售增速的正向貢獻(xiàn)已變?yōu)樨?fù)向拉動(dòng)。

上一批限售城市的商品房住宅銷售3月開始從15%的高位逐月大降，到8月累計(jì)同比僅增0.9%。從過(guò)去幾個(gè)月的規(guī)律看，出臺(tái)限售政策后的3到4個(gè)月，相應(yīng)城市的地產(chǎn)銷售累計(jì)同比就降至0附近甚至轉(zhuǎn)負(fù)。

這印證了限售城市的地產(chǎn)銷售，有相當(dāng)一部分是來(lái)自投機(jī)性需求的貢獻(xiàn)，短期禁止出售后，投機(jī)交易減少。雖然9月新加入的限售城市過(guò)去半年銷售堅(jiān)挺，增速保持在20%左右，但9月已降至16.5%，預(yù)計(jì)未來(lái)3到4個(gè)月，9月新增限售城市地產(chǎn)銷量增速也將驟降。而限售城市的地產(chǎn)銷售面積占全國(guó)的三成，這部分城市銷售下滑將進(jìn)一步明顯拉低全國(guó)的銷售增速。

3.2地產(chǎn)開工下滑，投資或?qū)u緩

地產(chǎn)的開工、投資均與銷售關(guān)系緊密，銷售下滑、需求下降將影響地產(chǎn)企業(yè)的開工意愿，最終影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。從歷史看，地產(chǎn)銷售一般領(lǐng)先地產(chǎn)投資兩到三個(gè)季度。全國(guó)商品房住宅銷售面積累計(jì)同比3月從23.7%大降至16.9%，隨后一路下行到9月的7.6%，而住宅新開工面積增速也從3月的18%緩慢降至11.1%，而商品房住宅的開發(fā)投資增速則穩(wěn)定在10.4%。

目前，限售對(duì)新開工面積的影響已開始顯露。從有連續(xù)數(shù)據(jù)的城市看，16年上一批限售城市住宅新開工面積增速保持在25-30%，遠(yuǎn)高于全國(guó)水平，而在17年3月調(diào)控加碼后，增速明顯放緩，到9月住宅新開工累計(jì)同比已降至2%。而9月新加入限售的城市雖然過(guò)去半年開工增速仍高，9月累計(jì)同比也已較8月降了8個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)回落趨勢(shì)明確。

截至9月，有連續(xù)數(shù)據(jù)的22個(gè)限售城市新開工面積占全國(guó)的比重已達(dá)24%，而迄今限售城市共有44座，全部限售城新開工占全國(guó)的比重應(yīng)當(dāng)更高。從3月至9月，全國(guó)商品住宅新開工面積累計(jì)同比已從18.1%降至11.1%，新增限售城市無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步形成拖累。

而作為地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的一個(gè)信號(hào)，限售對(duì)地產(chǎn)投資向下的壓力也正在逐步傳導(dǎo)。3月至5月上一批限售城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資，在經(jīng)歷了近兩個(gè)季度的增速走平后，9月已有所回落。而新加入限售城市的地產(chǎn)投資9月雖仍保持上升，但預(yù)計(jì)未來(lái)兩到三個(gè)季度也將迎來(lái)拐點(diǎn)。

雖然隨著地產(chǎn)庫(kù)存大幅去化，房企土地購(gòu)置增加，很大程度上支撐了近幾個(gè)月的地產(chǎn)投資增速，但在“房住不炒”的精神下，在限購(gòu)限貸限售、地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制等一系列政策的調(diào)控下，地產(chǎn)銷售降溫將是大概率的。

我們看到，地產(chǎn)限售政策推出以來(lái)，相應(yīng)城市的住宅商品房銷量和新開工面積增速均明顯放緩，而如果銷售持續(xù)負(fù)增，房企開工意愿降低，那么地產(chǎn)投資也勢(shì)必會(huì)明顯下降。