熱點(diǎn)關(guān)注- 首頁 / 房產(chǎn)資訊 / 樓市要聞
- 不要再問房價(jià)漲不漲了！未來這些人才是最大得利者（深度）
- 資訊類型：樓市要聞 / 發(fā)布時(shí)間：2017-09-26 / 瀏覽：3101 次 /
- 2017-09-26 更新 投訴舉報(bào)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從今年3月到現(xiàn)在，全國已有44個(gè)城市發(fā)布了“限售令”，這標(biāo)志著樓市正式進(jìn)入“鎖盤”時(shí)代。從市場來看，不僅樓市調(diào)控效果出現(xiàn)，更重要的是，樓市的三大新模式已顯現(xiàn)。
本文主要內(nèi)容：
1、全國40城發(fā)布了“限購令”
2、三大新模式已顯現(xiàn)
3、兩大問題，與每個(gè)人都有關(guān)
就在上周末，一夜之間，重慶、長沙、南昌、貴陽、南寧、石家莊、西安、武漢8城同時(shí)升級(jí)調(diào)控，其中6城劍指限售，限售時(shí)間2-5年不等。
請(qǐng)注意兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一是距離去年十月史上最嚴(yán)樓市調(diào)控一周年，二是十月中旬即將召開重要會(huì)議。
這意味著，樓市調(diào)控不再只是一項(xiàng)例行動(dòng)作，而變成一項(xiàng)政治任務(wù)。無論是一二線城市還是三四線城市，只要房價(jià)仍在持續(xù)上漲，都會(huì)被拉入限購限貸限售之列。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從今年3月到現(xiàn)在，全國已有40個(gè)城市發(fā)布了“限售令”，這標(biāo)志著樓市正式進(jìn)入“鎖盤”時(shí)代。
無論從調(diào)控的力度和決心上，我們都能看出這次的調(diào)控是一場持久戰(zhàn)。從市場來看，不僅樓市調(diào)控效果出現(xiàn)，更重要的是，樓市的三大新模式已顯現(xiàn)。
1.模式一：樓市長調(diào)控即將到來
過去房地產(chǎn)趨勢(shì)可以一直如虹，這是因?yàn)榉孔拥馁Y產(chǎn)身份和居住身份一直分不開，所以導(dǎo)致每次想要調(diào)控房子資產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，每次到最后都是居住身份的需求頂不住壓力最后又涌入樓市，導(dǎo)致樓市調(diào)控很難持續(xù)。
而如今我們看到樓市調(diào)控的同時(shí)跟進(jìn)了一步租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)，這就很大程度把房子的身份區(qū)分的更加徹底，對(duì)于居住屬性未來用戶可以選擇的面更多了。
這樣的調(diào)控模式不但更加豐富的解決了用戶的需求，而且房子作為資產(chǎn)身份政策調(diào)控起樓市可以更加徹底和堅(jiān)決。
如今的樓市不會(huì)輕而易舉的就放松，多年來我們等著樓市調(diào)控解綁的習(xí)慣很久了，但是這一次，但凡是地產(chǎn)人都可以感受到壓力和決心，樓市沒有輕而易舉松綁的可能。
到底時(shí)間是多久我不知道，這一點(diǎn)不重要，但是本質(zhì)上的出發(fā)點(diǎn)就決定了樓市長調(diào)控的周期即將到來。
2.模式二：開發(fā)商致富即將被終結(jié)
政策對(duì)于樓市的態(tài)度，其實(shí)可以從很多維度都可以看得出來，看態(tài)度其實(shí)不用看用戶端，我們從當(dāng)下開發(fā)商的生存模式就可以明白。
過去，房企慣?？梢栽诜康禺a(chǎn)里風(fēng)生水起有三個(gè)重要邏輯
土地口給到極強(qiáng)的信心背書
只要地方政府依賴土地財(cái)政，每年出讓土地有限以及樓板價(jià)依然堅(jiān)定，那么房地產(chǎn)保本開發(fā)或者得利開發(fā)幾乎是閉著眼睛就可以實(shí)現(xiàn)的事情。
開發(fā)過程中擁有極強(qiáng)的杠桿能力
只要你能夠獲得土地，后續(xù)的開發(fā)對(duì)于現(xiàn)今流的要求是很低的，因?yàn)槭紫确孔涌梢蕴崆百u，工程款也可以墊付，過程中到處是杠桿可以利用。所以雖然整體而言項(xiàng)目開發(fā)利潤率低，但是因?yàn)楦軛U的介入賺取現(xiàn)金流滾動(dòng)的錢就數(shù)不勝數(shù)。
房企，現(xiàn)金獲得的門檻極低
只要你擁有土地，你就可以融到最便宜的資金。對(duì)于銀行來說，他把錢借給沒風(fēng)險(xiǎn)的地方是最穩(wěn)妥的，毫無疑問歷來房地產(chǎn)就是這么一個(gè)行業(yè)。
而如今，樓市調(diào)控幾乎把給到開發(fā)商的這三個(gè)致富命門都給關(guān)了
首先不允許你賣了，目前大量的土地要求持有運(yùn)營，而且未來的比例會(huì)越來越高，就是逼迫開發(fā)商從過去的快速的銷售收入變成長線的運(yùn)營持續(xù)性收入。
而另外一個(gè)環(huán)節(jié)，房企借貸的利率極大比例的提升，今年的資本市場給到房企的利息極高，但到下半年外匯管控也暗示未來的資本市場對(duì)待房企的門檻會(huì)越來越高。
最后加上土地出讓從過去的招拍掛到如今的復(fù)合招拍掛，持有比例的持續(xù)上升，所以基本上開發(fā)商的日子變得越來越難過。
開發(fā)商致富的模式即將被終結(jié)，這在業(yè)內(nèi)很大程度上已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。所以從這個(gè)角度上來看，政策似乎不允許接受以小博大的快速致富模式，這一點(diǎn)對(duì)于房企來說是如此。
3.模式三：一夜暴富已行不通
炒房客致富的邏輯也是如此，你把上面這三個(gè)致富法門，把土地?fù)Q成房子，把開發(fā)貸換成房貸，把房企的借貸便利性同比用房子申請(qǐng)各種貸款的能力，基本上的邏輯都是能看得通的。
把首付比例提升，這本質(zhì)上就是去除杠桿的一種方法，不論是首付五成還是七成，本質(zhì)上就已經(jīng)降低了你一夜暴富的可能，因?yàn)椴徽摑q的程度有多少，你的投入產(chǎn)出比伴隨著投入的增加整個(gè)數(shù)值都會(huì)降低。
上周末對(duì)于限售城市的加碼，可以看出對(duì)這一塊的決心，如今都是2年3年，不排除未來有八年十年的可能。
這樣的態(tài)度是讓大量的炒房客在樓市里放棄一夜暴富的念頭，只要交易環(huán)節(jié)被鎖住，樓市的泡沫就會(huì)降低很多，用戶對(duì)于房價(jià)的判斷也會(huì)平和很多。
而且值得一提的是，鎖住投資客的念頭可不僅僅只有限售這個(gè)行為，后面還有房產(chǎn)稅，我們做一個(gè)大膽的猜測(cè)，如果后面投資客的房子都被限制銷售的時(shí)候，突然開征收房產(chǎn)稅，那么對(duì)于炒房客來說可以說是滅頂?shù)拇驌簟?/div>
4.問題一：房價(jià)會(huì)就此下跌？
房價(jià)會(huì)就此下跌？當(dāng)然不是。
價(jià)格永遠(yuǎn)都是供需決定的，哪怕是控制成交價(jià)，市場化行為下也會(huì)通過其他方式把價(jià)差補(bǔ)齊。所以對(duì)于房子來說，伴隨著供求關(guān)系以及城市化的進(jìn)行，房子的價(jià)格還是堅(jiān)挺的，而且可能也是長期的。
而且房價(jià)的穩(wěn)定對(duì)于任何人來說是有利的。
但是另外一個(gè)環(huán)節(jié)，房子的流動(dòng)性一定會(huì)降低，而且降低到最低。房子作為資產(chǎn)的價(jià)值依然存在，但是他的變現(xiàn)能力會(huì)放緩。
這個(gè)特性對(duì)于普通用戶來說沒有影響，因?yàn)閷?duì)于他們來說本來就不需要用房子做快周轉(zhuǎn)，但是對(duì)于投資客或者炒房客來說就是很大的影響，現(xiàn)金流以及啟動(dòng)資金的門檻變得越來越高。
5.問題二：未來更看好哪種人？
首先普通住房用戶是最大得利者。因?yàn)樗麄冇辛速彿亢妥夥績蓚€(gè)選擇，租房最大程度同權(quán)，而購房如今限價(jià)的姿態(tài)給到用戶很好的選擇。
其次我也看好把房子當(dāng)成資產(chǎn)配置的人。擁有一套自住房子的同時(shí)也擁有一套資產(chǎn)配置的房子，未來可以對(duì)沖絕大部分的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
另外，我也看好以租賃收益為主的地產(chǎn)投資客。房地產(chǎn)的長線收益一定會(huì)崛起，這一塊也是政策傾斜的重點(diǎn)區(qū)域。
最后，我最最最不看好的就是炒房客，或者背負(fù)巨額房貸大量買入房產(chǎn)的這么一群人，現(xiàn)金流吃緊已經(jīng)算最淺層的問題了，后續(xù)的政策走向依然是不明確的。但是一旦要落地，一定是重點(diǎn)打擊這一群人的。
- 熱門樓盤展示》》
-
- 【市中心區(qū)】在水一方
- 推薦出售房源》》
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 經(jīng)濟(jì)園西城
- 100.00㎡
- 0 萬
- · 天興苑
- 97.80㎡
- 45 萬
- · 金橋小區(qū)
- 105.00㎡
- 35 萬
- · 移動(dòng)小區(qū)
- 95.00㎡
- 40 萬
- · 教師新村
- 128.34㎡
- 48 萬
- · 風(fēng)凰城一期
- 139.00㎡
- 68 萬
- 最新資訊》》
免責(zé)聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動(dòng)信息、資料及圖片均由網(wǎng)站用戶提供，其真實(shí)性、合法性由信息發(fā)布人負(fù)責(zé)，本網(wǎng)站不聲明或保證其內(nèi)容之正確性或可靠性。所有信息請(qǐng)與經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)公司、家裝公司、業(yè)主個(gè)人等確認(rèn)為準(zhǔn)！
