近日，據(jù)媒體披露：上海把位于最優(yōu)質(zhì)地段的靜安區(qū)兩宗商業(yè)性質(zhì)的土地改為社會(huì)租賃住宅。而這個(gè)舉動(dòng)是上海對(duì)8月11日提出的“商改租”方案的落實(shí)，直接商業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?，在這方面，上海是表率，這一舉動(dòng)具有先驅(qū)意義。

本文主要內(nèi)容：

1、上海優(yōu)質(zhì)地塊“商改租”

2、上海土地“商改租”只是開(kāi)始

3、“商改租”是沖擊高房?jī)r(jià)、高租價(jià)的殺手锏

4、未來(lái)會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌嗎？

 

1

上海優(yōu)質(zhì)地塊“商改租”

 

 

近日，據(jù)媒體披露：上海把位于最優(yōu)質(zhì)地段的靜安區(qū)兩宗商業(yè)性質(zhì)的土地改為社會(huì)租賃住宅。

 

從上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)來(lái)看，兩宗商業(yè)性質(zhì)用地規(guī)劃調(diào)整也進(jìn)行了公示。

 

公示顯示，根據(jù)編號(hào)為滬府規(guī)[2017]40文件批準(zhǔn)的《上海市靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元控制性詳細(xì)規(guī)劃1、2、15、16、17、18、21、22街坊局部調(diào)整》，02-16-A和15-02地塊原規(guī)劃為商業(yè)地塊將變更為四類住宅用地（R4），規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅。

更改性質(zhì)后的02-16-A地塊。圖表來(lái)自：上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)

 

更改性質(zhì)后的15-02地塊。圖表來(lái)自：上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)

 

這次雖然不是首例。因?yàn)榇饲?，?月成交的浦東張江和嘉定新城兩宗土地的成交價(jià)格分別為5569元/平方米和5950元/平方。按照規(guī)劃，租賃住房用地，出讓年限為70年，租賃住房物業(yè)“只租不售”。

 

但是，這兩塊地是在靜安區(qū)。在上海最優(yōu)質(zhì)的地段改變土地屬性建設(shè)租賃住房，可見(jiàn)上海對(duì)發(fā)展租賃住房的決心之強(qiáng)，之堅(jiān)決。

 

而這個(gè)舉動(dòng)是上海對(duì)8月11日提出的“商改租”方案的落實(shí)，直接商業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫兀谶@方面，上海是表率，這一舉動(dòng)具有先驅(qū)意義。

因?yàn)樵谶@之前，還沒(méi)有哪個(gè)城市直接將商業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住宅用地。

 

2

上海土地“商改租”只是開(kāi)始

 

在上海之前，廣州7月17日在《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中，率先提出了“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”。

 

隨后，住建部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，將廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市列入首批試點(diǎn)城市。這份《通知》明確提出鼓勵(lì)“商改租”。

 

這份《通知》也明確提出要求積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。另外，超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

 

前不久，南京也正式提出，試點(diǎn)商業(yè)用房改建為租賃住房。上海的“土地商改租”，相信只是一個(gè)開(kāi)始，這種做法勢(shì)必將推廣到其他中心城市，后續(xù)北京、深圳、廣州、成都、杭州、南京等熱點(diǎn)城市或?qū)?zhēng)相效仿，包括“土地商改租”、“房屋商改租”。

 

結(jié)合今天上海的舉動(dòng)，可以預(yù)見(jiàn)北京、上海、廣州、深圳這些大城市不但可以將原先已經(jīng)建起來(lái)的閑置商務(wù)辦公場(chǎng)所改成租賃住宅，未來(lái)一些部分沒(méi)有施工的商業(yè)用地也可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住宅用地，以加大租賃住房的供應(yīng)。

 

3

沖擊高房?jī)r(jià)、高租價(jià)的殺手锏

事實(shí)上，相比于各種“限限限”，“商改租”才是沖擊高房?jī)r(jià)和高租價(jià)的殺手锏。

 

近年來(lái)，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，實(shí)體店承受著巨大的沖擊，首當(dāng)其沖的就是寫(xiě)字樓和門(mén)店。導(dǎo)致中心城市已經(jīng)建好的商業(yè)用房空置率越來(lái)越高，去庫(kù)存周期也被越來(lái)越長(zhǎng)。

 

中心城市有海量的商業(yè)用房，這些閑置的商業(yè)用房一旦全都轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U用房投放到市場(chǎng)，將極大增加市場(chǎng)中租賃住宅供應(yīng)，沖擊中心城市的租金和房?jī)r(jià)。

 

值得注意的是，熱點(diǎn)城市一方面通過(guò)“租售同權(quán)”來(lái)轉(zhuǎn)移大城市人群的購(gòu)房需求，另一方面增加租賃住宅的供應(yīng)來(lái)滿足這份需求。

 

從供需兩端來(lái)解決高房?jī)r(jià)、高租價(jià)，這遠(yuǎn)大于“限買、限賣”對(duì)樓市產(chǎn)生的沖擊。

 

4

會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌嗎？

 

政策利好能否帶動(dòng)租房人數(shù)增加，買房人數(shù)減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌呢？

 

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙池秀認(rèn)為，新政對(duì)于抑制投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)，是有作用的。因?yàn)橐院笸ㄟ^(guò)租房就可以實(shí)現(xiàn)孩子上學(xué)的問(wèn)題，大家就沒(méi)必要買房。供求決定價(jià)格，房?jī)r(jià)就很可能平抑，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房屋租賃與房屋銷售經(jīng)濟(jì)效益平衡是大趨勢(shì)。他認(rèn)為，規(guī)范租賃市場(chǎng)，可以通過(guò)政策引導(dǎo)增加租賃房源，推動(dòng)機(jī)構(gòu)租賃房屋進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。

 

不過(guò)，從租售價(jià)格上看，一線城市盡管房租不斷上漲，但對(duì)于過(guò)高的房?jī)r(jià)，租售比卻在持續(xù)下降，即租金上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑不贏房?jī)r(jià)的上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，四個(gè)一線城市租售比一直處于下降通道中，目前最新租售比在1.37%~1.67%之間，創(chuàng)歷史新低。

 

可見(jiàn)買房仍是資產(chǎn)保值增值的典型，能買則買仍是趨勢(shì)。此外租售同權(quán)下，政策上也不可能形成絕對(duì)的同權(quán)，比如買學(xué)區(qū)房子女上優(yōu)質(zhì)名校的概率必然還是比租學(xué)區(qū)房概率大的多，這種權(quán)益不對(duì)等，對(duì)大家來(lái)說(shuō)，必然還是能買肯定不會(huì)租。即使在政策影響下，租房市場(chǎng)形成必然也需很長(zhǎng)時(shí)間，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)不理性上漲是有抑制作用的，但短期對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。