對價(jià)差的偏好重于對價(jià)值的偏好

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-4月份全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%，由于沒有獲得全國房地產(chǎn)交易市場的匯總數(shù)據(jù)，但應(yīng)該也比去年同期增長50%以上。從全球看，中國的房地產(chǎn)交易量也是最大的，僅北京一個城市的房地產(chǎn)交易量就超過日本。

數(shù)據(jù)來源：海通策略團(tuán)隊(duì)

    一個市場如果交易活躍，說明這個市場有存在的合理性，如果過度活躍，則說明投機(jī)性較強(qiáng)，投機(jī)的目的是為了獲取價(jià)差收益，股市、期貨市場如此，房地產(chǎn)市場也是如此。股市換手率如此之高，本質(zhì)上是短線投機(jī)，目的是為了獲得價(jià)差收益。而購房的目的主要有兩個，一個是自住，另一個則是同感投資來獲利。國內(nèi)居民家庭在資產(chǎn)配置上，大約三分之二配置在房地產(chǎn)上，遠(yuǎn)高于大部分國家居民的房地產(chǎn)配置水平，這也說明國內(nèi)居民對房地產(chǎn)投資的偏好遠(yuǎn)勝于其他金融資產(chǎn)，同時，房價(jià)高估問題也必然存在。  

    人民日報(bào)的權(quán)威人士訪談中說，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化’去庫存’，而不應(yīng)通過加杠桿’去庫存’。”同時，他也首次提到“房地產(chǎn)泡沫”，表明了高層對于高房價(jià)的擔(dān)憂。

    對獲取價(jià)差的偏好，與交易的偏好是一致的，這是否與東亞國家的文化特性有關(guān)呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平臺，東亞國家和地區(qū)中，就有東京、香港、新加坡（屬于華人圈）和上海、深圳等。此外，澳門的博彩業(yè)收入也是全球第一，遠(yuǎn)超拉斯維加斯。中國最大的互聯(lián)網(wǎng)公司BAT，實(shí)際上通過做大平臺來確立它們在國內(nèi)乃至全球的地位。相比之下，中國在制造業(yè)方面具有國企品牌的超強(qiáng)企業(yè)屈指可數(shù)。因此，中國人對于追求價(jià)差的偏好，或是大于創(chuàng)造價(jià)值的偏好。

    匯率可控、通脹溫和之下房價(jià)可撐

    2016年年初擔(dān)心兩件事，一是人民幣貶值，二是通脹躍升。目前看，在資本管制的情況下，貶值的主動權(quán)在央行，所以，近期隨著美國加息預(yù)期的上升，央行趁勢下調(diào)人民幣匯率。因此，盡管人民幣貶值預(yù)期長期存在，但資本大量外流的可能性似乎不大。二是通脹看來是溫和的，年初蔬菜和豬肉價(jià)格的上漲還是屬于季節(jié)性或周期性的。既然通脹壓力不大，那么，貨幣政策收緊的概率就低了。只要利率不上行，那么，對房價(jià)就不構(gòu)成利空。

    從我的判斷看，央行會采取漸進(jìn)式貶值的方式來調(diào)控匯率，或是退三進(jìn)二，溫水煮青蛙，同時也打擊投機(jī)資金，使得投機(jī)資金無所適從。這樣做的好處是降低國內(nèi)外匯流出的總規(guī)模，同時又能使得人民幣匯率貶值幅度逐步增加，從而緩解貶值預(yù)期帶來的資本外流的風(fēng)險(xiǎn)。

    從目前看，本輪人民幣貶值并沒有引發(fā)國內(nèi)與國際資本市場的震蕩，說明在資本管制的條件下，漸進(jìn)式貶值的路是走得通的，對經(jīng)濟(jì)的沖擊也會比較小。同時，對于房地產(chǎn)市場而言，小幅貶值及溫和通脹，都會對房價(jià)有支撐作用，因?yàn)槌钟蟹康禺a(chǎn)也是應(yīng)對通脹和貶值的一種保值手段，前提是資本不出現(xiàn)明顯的外流。

    為何在貨幣供應(yīng)量長期超發(fā)的情況下沒有出現(xiàn)嚴(yán)重通脹呢？據(jù)我的長期觀察，CPI與M2之間的關(guān)聯(lián)度不大，卻與GDP的關(guān)聯(lián)度較大。目前的情況是，為了避免GDP增速的下行，采取了貨幣擴(kuò)張手段來穩(wěn)增長，但由于長期以來中國實(shí)行的趕超戰(zhàn)略，導(dǎo)致總供給大于總需求，投資增速超消費(fèi)增速，名義GDP的增速超過名義可支配收入的增速，這才是導(dǎo)致目前M2增速與GDP增速之間剪刀差擴(kuò)大的原因，也是CPI起不來的原因。

    有管治的市場經(jīng)濟(jì)可降低危機(jī)發(fā)生概率

    縱觀90年代之后全球經(jīng)濟(jì)，爆發(fā)全球性或局部性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的頻率比之前歷史上降低了很多，原因在于主要經(jīng)濟(jì)體都加強(qiáng)了政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用，采取了逆周期的政策。相對而言，中國實(shí)行的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，因此，政府在經(jīng)濟(jì)中所發(fā)揮的作用，比西方國家更大。

    不過，凡事都有兩面性，如經(jīng)濟(jì)增長中如何處理效率和公平的問題，始終沒有一個完美的解決方法。同樣，通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，市場化程度高的經(jīng)濟(jì)體，企業(yè)的效率整體較高，但抗危機(jī)的能力較差；而行政化程度高的經(jīng)濟(jì)體，企業(yè)的效率整體較低，但抗危機(jī)的能力較強(qiáng)。如在過去20年中，日本和美國均發(fā)生過兩次經(jīng)濟(jì)衰退，但法國卻沒有過。同樣，中國也沒有發(fā)生過。

    就目前而言，確實(shí)很難預(yù)測房價(jià)何時會跌，雖然大部分人都認(rèn)為房價(jià)存在泡沫。管制導(dǎo)致價(jià)格扭曲，這是符合邏輯的，同時，管制也能維持扭曲的價(jià)格。對于城鎮(zhèn)化去庫存之說，我并不看好，因?yàn)橐阅壳暗姆績r(jià)水平，農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市市民之后，也買不起房子，農(nóng)民工市民化不會提升城鎮(zhèn)化率，其作用只是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，但代價(jià)是增加政府的負(fù)債。至于城鎮(zhèn)化目前所處的階段，已經(jīng)是后期了，因?yàn)榱鲃尤丝跀?shù)量已經(jīng)凈減少。

    因此，房價(jià)持續(xù)上漲的背后因素，已經(jīng)從過去的人口現(xiàn)象，轉(zhuǎn)為貨幣現(xiàn)象，貨幣的規(guī)模、松緊度、貨幣的流向成為影響房價(jià)的主要因素。

    目前看來，貨幣總量過剩是中國經(jīng)濟(jì)與其他經(jīng)濟(jì)體的一個顯著特色，因?yàn)橹袊纳虡I(yè)銀行是創(chuàng)造貨幣的最大主力，而不是央行，貨幣的過剩導(dǎo)致資產(chǎn)荒。今后，只要不出現(xiàn)意外事件，貨幣政策的適度寬松的格局不會變化，房價(jià)高位盤整的可能性較大。當(dāng)然，結(jié)構(gòu)性上漲的概率會大于整體上漲的概率。也就是北上廣深等這些率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的地區(qū)，會吸引更多的資金流入，從而對房價(jià)有較強(qiáng)的支撐作用。但更多的地區(qū)會因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的過剩而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行、就業(yè)機(jī)會減少，從而房價(jià)也難以得到支撐。

    從政府部門的調(diào)控目標(biāo)看，一定是避免房價(jià)的大起大落，尤其是房價(jià)大跌可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，這就會使得房地產(chǎn)周期的上行時間超過傳統(tǒng)的周期理論。但即便通過加大管治力度和范圍以避免發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，也難以避免房價(jià)的最終下跌，因?yàn)橛绊懛績r(jià)的因素實(shí)在太多了，很難預(yù)測今后引發(fā)房價(jià)大跌的導(dǎo)火索是什么。盡管加強(qiáng)管治是控制風(fēng)險(xiǎn)非常有效的手段，但也免不了會掛一漏萬、防不勝防。

    綜上所述，年初至今，人民幣貶值和通脹預(yù)期這兩大因素對房價(jià)的負(fù)面影響似乎已經(jīng)消除，目前似乎看不到導(dǎo)致短期房價(jià)下跌的因素，今明兩年估計(jì)總體不會下跌。今后，估計(jì)管制的力度和范圍都會增加，以避免由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。但是，結(jié)構(gòu)性改革的難度很大，如果結(jié)構(gòu)性問題不能夠改善，那么，再多的管制其效果也是掛一漏萬，房價(jià)的下跌就難以避免。

    未來半年關(guān)于房價(jià)的6個真相

    一二線城市地價(jià)記錄頻繁被刷新，10萬+豪宅項(xiàng)目頻繁上演，與此同時，在眾多的三四線城市，房子滯銷嚴(yán)重，開發(fā)商降價(jià)也無法撬動購房者的錢包。其實(shí)房價(jià)的漲與跌，不單單跟我們買房息息相關(guān)，它所影響的還有很多。未來6個月，全國房價(jià)至少會出現(xiàn)以下六種情況：

    1 | 深圳房價(jià)開始下跌　　

    深圳在實(shí)施限購后，有效需求出現(xiàn)斷崖式萎縮，而深圳正在加大土地供應(yīng)，而深圳房價(jià)處于高位，拿地成本高昂，開發(fā)商為了加快資金流轉(zhuǎn)，會選擇以利潤換銷量，他們心里清楚，現(xiàn)在拿的土地需要盡快開展預(yù)售，等到房價(jià)見頂那天，誰就當(dāng)了接盤俠了。

    2 | 南京房價(jià)不容樂觀