房子作為一種消費(fèi)品，出售時(shí)，包裝很重要。對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，房屋總價(jià)高，買(mǎi)房要注意的事項(xiàng)有很多。我們經(jīng)常會(huì)看到開(kāi)發(fā)商打出的特價(jià)房，直降Ｘ萬(wàn)等廣告宣傳字樣。但老話說(shuō)，只有買(mǎi)錯(cuò)的，沒(méi)有賣(mài)錯(cuò)的。房子是開(kāi)發(fā)商建的，東西好不好，開(kāi)發(fā)商們自己是最清楚的呢。來(lái)看看房產(chǎn)銷售中，隱藏著哪些貓膩吧！

一、新盤(pán)的認(rèn)籌

現(xiàn)在很多的樓盤(pán)都喜歡先認(rèn)籌，就是交付一定金額的錢(qián)，先排個(gè)號(hào)，等到時(shí)候開(kāi)盤(pán)了，直接選房，選房成功后還可以享受一定的優(yōu)惠。這其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，目的在于融資。

開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)認(rèn)籌的情況來(lái)判斷樓盤(pán)的關(guān)注度，再定出開(kāi)盤(pán)的價(jià)格。很多時(shí)候認(rèn)籌的數(shù)量是大于推出的房源數(shù)量的，這時(shí)在開(kāi)盤(pán)的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)搖號(hào)的環(huán)節(jié)。當(dāng)然，也有一些是根據(jù)認(rèn)籌的先后順序來(lái)選房的。

注意事項(xiàng)：一般認(rèn)籌的時(shí)候房子還在建，是沒(méi)有預(yù)售證的。不要盲目跟風(fēng)，好多時(shí)候是開(kāi)發(fā)商自己造勢(shì)出來(lái)的現(xiàn)象，根據(jù)自己的需求去辨別，買(mǎi)期房是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

二、五證不齊就出售

也有一些開(kāi)發(fā)商，在五證沒(méi)有辦齊的時(shí)候就出售房屋，搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。大多數(shù)的人可能不會(huì)注意，往往交了訂金卻發(fā)現(xiàn)遲遲不能交房。而你在簽合同的時(shí)候，質(zhì)疑五證，往往得到的借口都是正在辦理，下個(gè)月就辦好。

注意事項(xiàng)：如果開(kāi)發(fā)商五證不齊，不推薦購(gòu)買(mǎi)，也是避免后期的一些麻煩，當(dāng)然不是所有都會(huì)出問(wèn)題，但是為了避免這些問(wèn)題的發(fā)生，還是應(yīng)該在購(gòu)買(mǎi)時(shí)了解清楚。

三、代理商和開(kāi)發(fā)商

現(xiàn)在的樓盤(pán)出售，往往是代理商居多。往往他們會(huì)信口開(kāi)河承諾你各種優(yōu)惠和好處，最后再以開(kāi)發(fā)商那邊情況有變來(lái)搪塞你。開(kāi)發(fā)商給了代理商優(yōu)惠的價(jià)格和周期，有些不良代理商，會(huì)在優(yōu)惠周期過(guò)了，繼續(xù)以優(yōu)惠價(jià)格吸引你，當(dāng)你下定了，最后再以開(kāi)發(fā)商那邊優(yōu)惠已經(jīng)沒(méi)有了將你打發(fā)掉。這個(gè)時(shí)候你是買(mǎi)還是不買(mǎi)呢？買(mǎi)的話，無(wú)法享受優(yōu)惠，不買(mǎi)的話，定金／訂金已經(jīng)交了，也沒(méi)有那么容易要回來(lái)了。

注意事項(xiàng)：在決定購(gòu)買(mǎi)前，了解優(yōu)惠的詳細(xì)情況，并最好有書(shū)面的協(xié)議寫(xiě)在里面，保障自己權(quán)益。

四、房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

有的開(kāi)發(fā)商承諾是70年產(chǎn)權(quán)的小戶型，結(jié)果最后變成50年或40年的。開(kāi)發(fā)商最后都以申報(bào)材料沒(méi)有過(guò)關(guān)，或者房管局那邊只讓辦成這樣等為借口。

注意事項(xiàng)：像這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，也可以寫(xiě)在書(shū)面協(xié)議，甚至合同里，防止被忽悠，后期也有依據(jù)。

五、捂盤(pán)銷售

不少購(gòu)房者在買(mǎi)房中都遇到過(guò)這樣的經(jīng)歷，自己看上的房子，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)，開(kāi)發(fā)商能賣(mài)的房子自己又不太滿意，不買(mǎi)以后又會(huì)漲價(jià)。隨著房?jī)r(jià)的不斷走高，許多開(kāi)發(fā)商不再愁房子賣(mài)不出去，個(gè)別則害怕賣(mài)得太快，捂住樓盤(pán)，舍不得把房子拿出來(lái)銷售。還有一些就是明明有很多房源，但卻故意告訴買(mǎi)房人說(shuō)，你看好的這個(gè)房子現(xiàn)在剩下的房源不多了，以催著你趕緊交定金。

常用的捂盤(pán)銷售方式有：

1、對(duì)同一批房源分批申請(qǐng)銷售許可證、分批預(yù)售，每推出一次新房源漲一次價(jià)格。

2、有的開(kāi)發(fā)商干脆不預(yù)售，直接以現(xiàn)房銷售，以達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的。

3、還有些開(kāi)發(fā)商在施工階段，放緩工程進(jìn)度達(dá)到推遲上市的目的。

4、還有一些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即告售罄，隔些日子再以“加推新品”的方式，進(jìn)行分批銷售，等待房?jī)r(jià)上漲。

5、最常見(jiàn)的變通手法就是以成本高為由高價(jià)開(kāi)盤(pán)，嚇退購(gòu)房者。很多樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格高于區(qū)域價(jià)格20％左右，以取得較長(zhǎng)的銷售時(shí)段，為進(jìn)一步提價(jià)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

六、開(kāi)發(fā)商出售方式

樓盤(pán)出售方式往往是這樣，先出售掉中等品質(zhì)的，賣(mài)掉了三分之一，就會(huì)告訴你賣(mài)完了，制造銷售火爆的情景，當(dāng)然不排除請(qǐng)人通宵排隊(duì)來(lái)造勢(shì)。如果銷售情況好，他就會(huì)把好樓層，好房型提高價(jià)格來(lái)出售。最后的尾盤(pán)，就會(huì)低價(jià)處理，因?yàn)槟切](méi)陽(yáng)光，沒(méi)風(fēng)景，戶型不正的只有低價(jià)才能消化。開(kāi)發(fā)商給出的優(yōu)惠永遠(yuǎn)只有打折，卻從不告訴你打折前的原價(jià)是多少，90萬(wàn)的8.8折比85萬(wàn)的9.2折還是要貴一萬(wàn)的。

注意事項(xiàng)：選擇自己理想的戶型和樓層，不要盲目的去哄搶，那樣只會(huì)抬高房?jī)r(jià)。也不要盲目去相信所謂的折扣，最后的實(shí)價(jià)才是真正的房?jī)r(jià)。

買(mǎi)房畢竟是一件大事，買(mǎi)房的時(shí)候，一定要冷靜理性，不要慌亂，讓自己失去了辨知的能力。買(mǎi)房前最好多了解相關(guān)的買(mǎi)房知識(shí)和注意事項(xiàng)，有備無(wú)患。