熱點(diǎn)關(guān)注
有一個群體對房價的影響往往被忽視了。
回首香港樓市的暴漲與暴跌，我們似乎能看到房東群體對于房價的影響，并支撐起香港“炒樓穩(wěn)賺”的神話。這也讓人想起了王石所說的擁房者只準(zhǔn)房價漲，不準(zhǔn)房價跌，是契約精神之缺乏。
正是香港房東階層對政府的道德綁架，社會對于房東政治正確的認(rèn)同，造就了香港地產(chǎn)的現(xiàn)狀。這對于我們認(rèn)識今日大陸房地產(chǎn)的利益格局和未來走勢，是一個重要參考。
上
1. 日本樓市泡沫
2001年，當(dāng)我們剛踏入這行時，我們聽說得最多的是“樓市泡沫”。
幾乎所有的輿論媒體，厭厭不休地向我們教育“日本房地產(chǎn)泡沫”“香港房地產(chǎn)泡沫”。日本房地產(chǎn)怎么崩盤的，香港房地產(chǎn)大跌七成。當(dāng)年的荷蘭郁金香泡沫啊，老嚇人呢，我告訴你。
當(dāng)然，很多年以前你沒有被唬住。在炒樓的這一條道路上走了下去，然后房價翻了十幾倍。
隨著見識閱歷的增長，我們漸漸地知道了身邊存在一種空氣叫做“毒教育”。
“毒教育”的意思，當(dāng)你還在懵懂無知的時候，直接把你帶到溝里去。直接把你洗蠢掉，把你三觀洗掉。
以致于許多人20歲之后，并不知道自己生活在一個Matrix謊言時空之中。意識到“幻相”是最關(guān)鍵的一步，所有的覺悟均由懷疑開始。
我們的一個懷疑，“到底有沒有香港房地產(chǎn)崩盤”。
荷蘭的郁金香故事，我們現(xiàn)在知道是假的。是一個基督教修士會捏造出來的“凈化風(fēng)氣”宗教宣傳小冊子。
而香港房地產(chǎn)崩盤呢，到底是不是跌了70%？
2. 香港樓市泡沫
*首先申明一下，20年前本人亦未入行。只能追求大致精準(zhǔn)。下同。
香港的房地產(chǎn)，從1960年開始起飛。如果從“起步價”開始計算，則一共大概升了200倍。你將它平攤到56年的時間中，平均每一年正好漲約10%
但是，毫無疑問的一件事。一般認(rèn)為1991~1997這六年中，樓市升得特別厲害，大概升了四倍。或每年25%
事情的真正高潮，發(fā)生在1995年。僅僅最后的十八個月，樓價就升了+50%。
1995年，英國人大肆拋售在香港的資產(chǎn)，并形成一個向下缺口（如圖）。英資怡和，置地，太古，嘉道理家族，大規(guī)模拋出手中核心資產(chǎn)，渡海西游。
而這些資產(chǎn)誰在接手呢。華人大亨接了一部分，更多的是有很多“紅籌”在接。
當(dāng)時，出于“天朝”形象，以及一貫的要面子傳統(tǒng)。1995年紅籌大肆托盤，接了英國人不少工商鋪大廈。并給市場留下深深的“土豪”印象。
隨著97臨近，市場開始狂熱。香港人的口號是什么呢，“大陸一定會接盤的”。
不要懷疑，這句話你們的確沒在任何中國媒體上聽見過。
于是香港人拼命地炒高樓價，熊心豹子膽。當(dāng)時最著名的是沿著九鐵沿線，矗立著一幢幢“省長樓”聯(lián)排別墅。約一千多萬/套（97物價）。
市場傳言，中國有31個省，每個省都有十幾個省級干部。每個干部都要在香港置一套別墅。這是數(shù)不清的需求。
我們知道，香港在1995~1997，是一個急劇上升的曲線。漲幅接近+50%
你甚至可以換一句話說，“香港樓市之后的跌幅，都是1995~1997二年內(nèi)漲出來的”。
3. 三個70%
70% * 70% * 70% = 33%
香港樓市從頂峰下跌到最低處，大約跌剩三成。按照我個人粗淺的看法，他大致可以劃為三波。每一波都是七折，跌去-30%
當(dāng)然，香港不是我的主場。談上海樓市我能確信100%符合歷史，香港畢竟隔遠(yuǎn)了一層。若有更專業(yè)大師，輕打勿拍。
三個30%，“CEO 30%”+“暴漲30%”+“真跌30%”。
它樓市中的第一個-30%，是CEO盤-30%。
我們知道，所有的樓盤，并非同步同漲同跌。樓盤之中，本身有筍盤有洼地，也有CEO盤和嚴(yán)重高估的陷阱。
香港的第一個-30%，是CEO盤跌30%
市場并非完美協(xié)和。尤其是大勢急升的時候，會有一些區(qū)域一些板塊“炒風(fēng)”特別熾盛。這些板塊和樓盤，或許是KFS特別擅長炒作搞話題，或許是目標(biāo)人群特別無理性，或許是外來人口剛需急。
我們綜觀香港1997下跌，發(fā)現(xiàn)跌得最狠的是“偽豪宅”。具體的定義是：新晉社區(qū)想要開發(fā)成高檔住宅區(qū)但又未完工尚未被市場接受的原有爛泥地郊區(qū)。譬如當(dāng)時九龍?zhí)?，石硤尾，東涌，乃至深水灣都跌幅十分嚴(yán)重。這些區(qū)域以新盤為主，人口填入。本身的凝聚力不強(qiáng)。
而到了1998~1999下跌第一年，KFS集體“劈價搶跑道”，一手盤最多的地方又是受害重災(zāi)區(qū)。
另外一個方面，“學(xué)區(qū)房”跌幅也十分嚴(yán)重。1997.6月最著名的一件事，就是有豪客坐直升機(jī)睇樓，全港轟動。“何文田”賣22000/尺。其結(jié)果自然是跌得慘不忍睹。
4. 第二個-30%
第二個-30%，是抹去了“去年的漲幅”。
我們知道，56年平均，香港算大牛市了，年均漲幅不過10%。
而1996~1997最后一年，受“紅籌托市”的感染。僅僅最后一年就漲了約+50%。其中，普通的大盤大勢僅漲了約30%，還有30%是特別的“明星爆炒盤”額外漲上去的。也就是部分盤漲了60~70%.
樓市下跌的第二個-30%，是把這一段漲幅摸去。我們看回第一張圖。
我們可以看見，1995年的這一個價格，形成了一個明顯的“底部”，或者稱之為箱體。也就是1995年的價格，原本是經(jīng)過充分換手，市場充分接納，是“夯實(shí)”的。
所以我們看圖中這個圖形，他從1995~1997是“急升”。但是1997~1999是“急跌”。
急跌的時候，怎么升上去就怎么跌下來，圖形幾乎是完全對稱的。
可是到了1995=1999的這個價格平臺，他就跌不下去了。就獲得了喘息。因?yàn)檫@個價位是有“支撐位”的。是經(jīng)過充分換手市場比較接受的。所以在這個位置足足盤了二年。
5. 第三個30%
從2001年開始，市場終于開始破位。跌掉了第三個-30%。
這第三個-30%，是“真跌”。
因?yàn)閺?997~2001，市場已經(jīng)陰跌了四年。人氣和野望低迷之至。終于是會有人“熬不住”，撐不住的。
從2001年開始，逐漸有一些資金鏈崩裂，或者對前途極度悲觀的人士，開始按照“虧本價”拋售手中房產(chǎn)。并形成了一個破位下跌走勢。
這個走勢的最大下跌大約是-30%。持續(xù)的時間大約是二年。
這一段是真跌。真刀割肉。
6. 分析與解讀
如果你是一名房東。你每天晚上都睡不好覺。你每天思索三個問題：
“吃早飯的時候房價會不會下跌”。
“吃午飯的時候房價會不會下跌”。
“吃晚飯的時候房價會不會下跌”。
好了，那我現(xiàn)在反過來問你幾個問題。
問題一，你是買在傳統(tǒng)成熟地段，還是“新興”開發(fā)地段。你是買的二手老破舊，還是一手CEO。
如果你的回答是“新興”地段。好比6W的唐鎮(zhèn)，7W的張江，6W的森蘭。買的又是仁恒，萬科，綠地之類磨刀殺粉KFS。則你很有可能是“CEO盤”的犧牲者。你很有可能會比別人多跌一個-30%.
而如果你回答7W買的小陸家嘴。恭喜你，你過去本關(guān)了。
問題二，你是在2015.10之前買的，還是2016.02之后買的。
眾所周知，2015.10~2016.02是一場+50%的巨型漲幅。當(dāng)然，我并不是說這是我們的最后一個漲幅。
但是，套入到“三個70%”理論中去。如果你是大漲之后剛剛買入的“高位接盤”，則你會比別人多一個-30%的危險。
如果你不是頂峰買入的，恭喜你，第二關(guān)你也過去了。
問題三，如果回撤-30%，你能扛二年么。
如果問題一，問題二都難不倒你。則你的風(fēng)險應(yīng)該說已經(jīng)不大了。
我們可以認(rèn)為，房地產(chǎn)市場，最大的回撤大約可能估計或許妹比不超過-30%。
房東并不愿意劈價賣。
最寒冷的嚴(yán)冬，也不過下跌-30%，持續(xù)的時間約二年。
此后就逐步回升。而且回升的速度還不慢。跌下來用了六年，升上去也只用了六年。連泡帶沫全都還給你。
下
真正讓人印象深刻的，反而是跌下來之后“既得利益集團(tuán)”的嘴臉。
1. 負(fù)資產(chǎn)
1997~2003，香港樓市最低潮時，他大概產(chǎn)生了106000名“負(fù)資產(chǎn)”人群。按照香港240萬套房產(chǎn)，占總?cè)丝诘?%。
這些人是怎樣產(chǎn)生的呢。在房地產(chǎn)市場，要形成“負(fù)資產(chǎn)”其實(shí)殊為不易。
首先你要在市場最狂熱的時候沖進(jìn)去，而且要買那種“嚴(yán)重高估”的盤，一般情況下是一手CEO。其次你首付要足夠低，香港允許“二按”。首付5%，貸款可貸95%。
那么，你反過來想一想，什么樣的人，會在“最狂熱的時候，用最小的首付買入一手CEO盤呢”。一般只有二種答案：
重度投機(jī)者
菜鳥
2002年時去香港公司考察內(nèi)務(wù)，聽取述職。有一個司機(jī)叫做阿偉。40歲的夫妻倆，沒有孩子養(yǎng)了條狗。
“我為什么不養(yǎng)孩子呢。因?yàn)樯撕⒆铀操I不起房子，不如別讓他生下來受苦。”
“我一直忍忍忍等等等，到97實(shí)在熬不住了。沒想到就接了最后一棒”。
“先生你讓我怎樣加班，怎樣罵人發(fā)脾氣都可以。我只求你不要把我炒魷魚，否則我就真的沒有活路了”。
在我們看來，這種勞動人民司機(jī)就屬于“菜鳥”類型的。當(dāng)他最終沖進(jìn)去時，他卻完全不懂選籌。以至于買了貴貨。
買樓這種事，當(dāng)然是要買著買著，久病成醫(yī)才能攢經(jīng)驗(yàn)值。
老兵和新兵絕對不是同一類生物。
你弱你有理啊。
2. 你弱你有理
在我們看來，認(rèn)賭服輸。看錯了走勢，只能怨你自己“學(xué)藝不精”。
但是后來事實(shí)的走向，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎大陸人上海人的想象。
“負(fù)資產(chǎn)者受到了普遍的同情”。如果我們說今天Donald Trump川普在美國和“政治正確”作殊死搏斗的話；
那么當(dāng)時在2000年的香港，“負(fù)資產(chǎn)者”就是絕對的政治正確。
幾乎所有的政治團(tuán)體，都對“負(fù)資產(chǎn)者”表示同情。幾乎任何一個民意“立法會”議員，一開口就是要解決負(fù)資產(chǎn)問題。
尤其當(dāng)1998.11發(fā)生了第一例“燒炭”[1] 事件。白左圣母心被徹底擊碎了。蘋果日報的標(biāo)題是“慘，慘，慘，慘，慘”。小白左婊們一邊流著眼淚，一邊發(fā)誓讓這樣的慘劇再也不要發(fā)生。
這些事情的合力是什么。合力就是“救市”成了絕對絕對政治正確的事情。
當(dāng)中國傻空還在為“調(diào)控降房價”歡呼之時，他們其實(shí)也正在掘自己的墳?zāi)埂?/strong>
政府干預(yù)，請走得越遠(yuǎn)越好。
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