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周末，有媒體報道溫州出現(xiàn)了20年住宅用地使用權(quán)年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞引起廣泛討論。
溫州出現(xiàn)20年使用權(quán)住宅的情況有其特殊性。對絕大多數(shù)城市居民來說，房產(chǎn)證上都是70年土地使用權(quán)。溫州這次20年土地使用權(quán)到期如何解決，有極為重要的參考意義，它關(guān)系億萬人最為重要的財產(chǎn)問題。
那么問題來了，為什么國家規(guī)定的土地使用權(quán)是70年？而不是50年或者100年？我們現(xiàn)在面臨的問題，有沒有可供參照的成熟的解決辦法？如果續(xù)期的標(biāo)準(zhǔn)不明確或者費用過高，又會產(chǎn)生怎樣的問題？
社會主義性質(zhì)，所有土地“公有制”
《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）了解到，全民所有（國有），即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。我們經(jīng)常見到的住宅和商業(yè)樓宇的建設(shè)用地，就是國有的土地。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
因為在產(chǎn)權(quán)上就已經(jīng)明確土地是公有，所以居民和企業(yè)獲得的土地就只能是所有權(quán)，農(nóng)民獲得的是農(nóng)地的經(jīng)營權(quán)。
70年使用權(quán)年限如何確定的？
1986年，吉林省委副書記王先進被調(diào)入北京，出任中國第一任國家土地管理局局長，掌管960萬平方公里土地的管理與改革。也就是從這時開始，形成了今天的城鄉(xiāng)土地管理制度。
《瞭望東方周刊》此前專訪了王先進，他講解了70年土地使用權(quán)的由來，一開始政策建議提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)，理由主要有三個：
1.出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒，年限短點比較好調(diào)整；
2.一個人的工作年期，一般為50年，假設(shè)從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期；
3.過去在計劃經(jīng)濟體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了。
但到了后來制定法律時，就變成最高年限70年。王先進認(rèn)為，50年或者70年，甚至100年都沒問題，這個數(shù)量的問題不大，也沒有多大關(guān)系，關(guān)鍵是到期以后怎么處理。“按照我當(dāng)時的想法，如果申請續(xù)期，交一定的續(xù)期費就可以了。續(xù)期費并不是按市場價格再賣一次，而是繳納一個象征性的二次抵押費用。”
土地使用權(quán)到期怎么辦？
《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但“自動續(xù)期”該如何續(xù)期，目前國家尚未出臺相關(guān)實施細則。每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）發(fā)現(xiàn)，這也是溫州此次土地續(xù)期引發(fā)社會廣泛關(guān)注的根本原因。
根據(jù)王先進的講述，70年土地使用權(quán)的規(guī)定，參照了香港的經(jīng)驗。那香港是怎樣做的？
根據(jù)香港地政總署網(wǎng)站公布的資料：香港的土地差不多全部由香港特別行政區(qū)政府租出或以其他方式批出。也就是說，香港的土地也是歸政府所有，并且由政府出租給使用者。
由批租日期起計，新批土地契約的年期定為50年，承租人除須繳付地價外，還須由批租當(dāng)日起每年繳納租金，款額相當(dāng)于有關(guān)土地應(yīng)課差餉租值的百分之三；租金其后亦會隨應(yīng)課差餉租值的改變而調(diào)整。
所謂應(yīng)課差餉租值，是假設(shè)房產(chǎn)在一個指定估價依據(jù)日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租。簡單理解就是該房產(chǎn)所能收到的房租。
50年后土地租期到期怎么辦？每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）了解到，按照規(guī)定，期滿后仍可續(xù)期50年，承租人無須補繳地價，但由續(xù)期當(dāng)日起每年繳納租金，款額相當(dāng)于有關(guān)土地應(yīng)課差餉租值的百分之三。
但也有可能續(xù)期不成功，因為特區(qū)政府有全權(quán)酌情決定是否批準(zhǔn)續(xù)期。舉例來說，如果有關(guān)土地須供作公共用途，或已不再供作原本批準(zhǔn)的用途，就不大可能獲得續(xù)期。
從香港的操作來看，土地使用權(quán)也是自動續(xù)期（除非土地被改作公共等用途），無須補繳地價，但需要每年交付3%的租金。
你買房，是否考慮到70年續(xù)期的問題？
國家在土地招拍掛的時候，就明確是70年使用權(quán)；但對開發(fā)商來說，不會將這一條件納入考量，因為房子最后的買家是居民。尤其是在一線城市，對于那些頻頻出現(xiàn)的“地王”，是很難用高租金來解釋如此高的拿地價格的。
但是你買房子的時候，是否考慮到土地70年使用權(quán)這一限制？雖然大家知道，但絕大部分買家可能不會這么考慮，因為在中國人的傳統(tǒng)觀念中，房產(chǎn)是家庭財產(chǎn)的重頭，是需要代代傳承的，是一種永續(xù)的財產(chǎn)。
山東青島的一個案例最值得參考。早在2009年，青島一個名為阿里山的小區(qū)，就遭遇20年土地使用權(quán)到期的情況。但當(dāng)時該小區(qū)的二手房銷售價格并未受到這一事件的影響，和周圍的房價相差無幾。這也意味著，從市場的角度看，都將土地使用權(quán)視為永久的。
續(xù)期條件不明確，會有什么副作用？
1.房產(chǎn)定價不明晰，即這套房子究竟應(yīng)該值多少錢，都難以判斷；會給這類房產(chǎn)的交易、抵押造成操作上的困難（尤其是快到期的時候），進而給老百姓帶來諸多不便；
2.房產(chǎn)定價不清晰，甚至導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清晰（如果續(xù)期費用超出居民承受能力，可能就不續(xù)期了）
3.一些與房產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟活動難以進行，比如以房養(yǎng)老。
一家人供一套房，甚至三家人供一套房，在中國不是什么新鮮事情，房產(chǎn)的最終歸屬牽動著每個人的心。盡管70年使用權(quán)到期高峰還早，但這樣重大的決策需要提前作出，以給居民和市場穩(wěn)定的預(yù)期。如今，不動產(chǎn)登記已經(jīng)全國鋪開，不少省市已經(jīng)提前完成這一工作。在確權(quán)工作完成、掌握全國數(shù)據(jù)后，希望土地使用權(quán)續(xù)期的問題，也在接下來能得以徹底解決。
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