然而如今的日本，被拋棄的空房遍布全國(guó)。據(jù)日本總務(wù)省估算，日本空屋已經(jīng)多達(dá)820萬(wàn)戶。在東京都市圈，就有54萬(wàn)空屋，比45年前增加了15倍還多。這種局面離一屋難求的狂沸期才不過(guò)25年的光景。

究竟是什么原因?qū)е铝巳毡镜目瘴莠F(xiàn)象？

1、人口驟減。2008年日本人口數(shù)量到達(dá)高峰后，隨著生育率降低，人口出現(xiàn)下滑，買房人數(shù)不似從前?？聪聢D：

2、日本國(guó)民很少購(gòu)買二手房。2000年以前，日本的房子大多木質(zhì)建材，壽命只有30年，之后房屋的壽命雖然增加到了70年以上，可與歐美建筑的持久性相比還是不足為道，再加上地震頻發(fā)，于是日本人習(xí)慣房子壞了就換新房。

3、舊房維修稅率奇高無(wú)比。根據(jù)政策，日本新建房屋的稅率很低，但如果將舊房改建，則土地稅率要乘以5倍，因此拆掉舊房的成本極高，約50—100萬(wàn)日元。因此，很多舊房主直接拋棄舊房買新房。

可以看出，日本的空屋現(xiàn)象是人口萎縮背景下政策和居住習(xí)慣疊加出的產(chǎn)物。一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，在東京都市圈，雖然周邊有著幾十萬(wàn)拋空的房子，但東京的房?jī)r(jià)目前還在上漲。

據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)研究所(Japan Real Estate Institute)報(bào)告顯示，7月份東京地區(qū)新房平均價(jià)格為7984萬(wàn)日元 (約合64.2萬(wàn)美元)，與6月份相比增長(zhǎng)2.4%，同比去年同期增長(zhǎng)7.6%，達(dá)到了自1992年5月以來(lái)的最高平均價(jià)格。

據(jù)第一太平戴維斯(Savills)的報(bào)告分析，東京家庭單位及人口的不斷增加是促使日本房?jī)r(jià)提升樓市火爆的主要原因。據(jù)東京地區(qū)政府統(tǒng)計(jì)，2015年6月東京總?cè)丝诩s為1340萬(wàn)，相較于去年同期增長(zhǎng)近10萬(wàn)人。目前東京都市圈人口總量占全國(guó)的27%，并在2040年將達(dá)到30%?？聪聢D：

 

2014年Q1—2015年Q1東京都市圈房?jī)r(jià)指數(shù)變化圖

 

由此可以看出，增量人口是促升東京房?jī)r(jià)上漲的主要推力，但從另一方面看，日本缺乏規(guī)模的二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致存量房基本起不到平抑房?jī)r(jià)的作用，兩方面的原因最終使東京房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)上漲。

反觀國(guó)內(nèi)樓市，無(wú)論三四五線，還是一二線城市，竟同日本一樣也存在大量空屋。在2013年，就有權(quán)威報(bào)告研究稱，中國(guó)城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過(guò)了240億平方米，空置住房總量已經(jīng)達(dá)到了6800萬(wàn)套，中國(guó)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀是總量已經(jīng)過(guò)剩。不過(guò)，完全不同的是，這些空屋大都有主人，多屬投資性房產(chǎn)。例如在北京，無(wú)論是城內(nèi)的高檔社區(qū)，還是郊區(qū)剛需樓盤，都存在大量早已賣出的空置房。下圖是國(guó)內(nèi)六大城市樓房空置情況：

那么問(wèn)題來(lái)了，這些空屋會(huì)在未來(lái)起到平抑房?jī)r(jià)的作用嗎？

目前國(guó)內(nèi)樓市明顯分化成了以四個(gè)一線城市領(lǐng)銜的重點(diǎn)城市和剩下的二三四五線城市。

先來(lái)看重點(diǎn)城市。這些城市全部都是外來(lái)人口的凈流入地區(qū)，買房需求源源不斷，這里的房子保值增值空間最大。為什么這樣說(shuō)？主要是管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。

中國(guó)的房地產(chǎn)早已進(jìn)入泡沫期（目前還有人為這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論不休），但是直接讓泡沫破裂是一件破壞力極強(qiáng)的事情，日本就是一個(gè)由地產(chǎn)泡沫破裂從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)全面崩盤的典型例子。1991年，日本房?jī)r(jià)達(dá)到了最高峰后開(kāi)始下滑，在其過(guò)程中政府采取了強(qiáng)硬的擠泡沫做法，一是提高銀行利率，曾在短短一年零三個(gè)月里加息3.5個(gè)百分點(diǎn)；另一個(gè)做法是開(kāi)征房地產(chǎn)稅。最后的結(jié)果是，日本因股市和房地產(chǎn)暴跌而造成的損失達(dá)到了6萬(wàn)億美元，破產(chǎn)者大量涌現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)蕭條直接蔓延到了政治領(lǐng)域，整個(gè)社會(huì)艱難程度不亞于二戰(zhàn)之后時(shí)期。

比起直接刺破泡沫的方式，用維持泡沫的方式來(lái)緩沖經(jīng)濟(jì)不啻為一種保全之策。在美國(guó)2007年出現(xiàn)房地產(chǎn)危機(jī)之時(shí)，采取就是一種典型的維持泡沫的辦法，比如直接補(bǔ)貼購(gòu)房人。同樣，國(guó)內(nèi)在應(yīng)對(duì)房產(chǎn)泡沫之時(shí)也采取了同一種方式，表現(xiàn)在自去年以來(lái)一系列利好政策的出臺(tái)。如下圖：

在維持泡沫的做法下，重點(diǎn)城市的凈人口流入帶來(lái)的強(qiáng)大需求又形成了對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期支撐，二者相加導(dǎo)致投資性房產(chǎn)集中釋放市場(chǎng)的可能性不大，因此對(duì)房?jī)r(jià)基本沒(méi)有沖擊，甚至有時(shí)還起到哄抬房?jī)r(jià)的作用，像今年的“3.30新政”出臺(tái)后，有重點(diǎn)城市二手房主坐地漲價(jià)20萬(wàn)。從這一點(diǎn)看，在空房對(duì)房?jī)r(jià)的影響上，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市和日本東京殊途同歸。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息研究網(wǎng)

但在剩下的二三四五線城市，將是另外的光景。長(zhǎng)期以來(lái)，這些地方成為人口的凈流出之地。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這部分城市的空置房數(shù)量最大，看下圖：

雖然救樓市政策同樣惠及這些城市，但長(zhǎng)期的人口凈流出將使得對(duì)房產(chǎn)的需求越來(lái)越少。另一個(gè)很大的隱患是，隨著這些城市居民的二代甚至三代陸續(xù)移民中心城市，為了定居買房，留守的長(zhǎng)輩大都會(huì)賣出過(guò)去投資的房產(chǎn)，也就是目前位于二三四線的大量空置房。因此，綜合各方因素，在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)這里的房?jī)r(jià)將會(huì)陸續(xù)步入下降通道。

隨著中國(guó)樓市正式告別短缺進(jìn)入常態(tài)期，區(qū)域性分化格局已定，如何管理空置房將是決定這一輪個(gè)人財(cái)富整合的關(guān)鍵。