日漸高昂的土地成本,正在讓龍頭房企逐漸放慢拿地的腳步,手中“糧票”越來越緊。今年上半年,十大房企新增土地儲備面積763.1萬平方米,同比下降39.5%,跌幅繼續(xù)收窄;土地成交金額774.7億元,同比下跌26.5%,較上月收窄18個百分點。從單個企業(yè)拿地金額來看,前6個月,恒大、綠地、萬科拿地總額位居前三位,分別是172億元、170億元、126億元。

成交額下滑

今年上半年,房地產(chǎn)市場由低迷逐漸升溫,重點城市的房地產(chǎn)市場狀況改善明顯,但上半年房企拿地節(jié)奏總體上仍有減緩趨勢。

從此次納入統(tǒng)計的萬科、恒大、保利、中海、綠地、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、綠城、融創(chuàng)等大型房企的表現(xiàn)來看,拿地金額增幅方面,萬科、融創(chuàng)、恒大3家企業(yè)為正增長。十大房企的另外幾家表現(xiàn)則不那么樂觀。綠城去年同期沒有土地進賬,今年前6個月拿地金額也僅為24億元,其他6家企業(yè)拿地金額更是同比下跌。

業(yè)內(nèi)人士表示,其他業(yè)績排名靠前的房企拿地勢頭呈低迷態(tài)勢。一方面由于一線及二線重點城市土地資源日益稀缺,供地量縮減;另一方面,多數(shù)房企又青睞于布局在這些城市,所以未來房企不可能出現(xiàn)新增土地儲備量大幅增長。

隨著近期一二線城市樓市漸趨向好,房企拿地?zé)崆榫兴嵘?。統(tǒng)計顯示,6月,十大房企商品房銷售金額為939.6億元,環(huán)比上升17.3%;成交均價為1.38萬元/平方米,環(huán)比上升12.8%。

6月十大房企商品房成交面積同比增長近五成,預(yù)計下半年在市場成交維持較好情況的基礎(chǔ)上,加上去年同期市場基數(shù)較低,銷售額同比增幅將保持在較高水平。但大部分的三四線城市房價仍在下降,不同區(qū)域房價分化明顯,房價增速出現(xiàn)震蕩將是未來長期存在的現(xiàn)象。傳導(dǎo)到土地市場上的結(jié)果就是土地市場短期內(nèi)不會大幅升溫。

土地價格上漲

與拿地節(jié)奏放緩相比,拿地平均樓面價一路看漲。

某研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,十強房企拿地平均樓面價3570元/平方米,環(huán)比上升7.2%,同比上升9%。

上述業(yè)內(nèi)人士判斷,隨著大城市樓市漸趨向好,房企拿地?zé)崆榧皩嵙兴嵘?且更加聚焦于一線城市,未來重點城市土地市場將會面臨更加激烈的競爭,樓面價依舊有一定的上升空間。但下半年房地產(chǎn)市場若出現(xiàn)更大反彈,土地價格將持續(xù)走高。

“供地銳減是土地價格走高的另一個直接原因。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析,包括北京等主要城市,雖然出讓土地大部分成交溢價率非常高,但因為掛牌土地明顯減少,造成了土地市場的人為降溫。以北京為例,在7月成交數(shù)宗土地后,再次出現(xiàn)了土地供應(yīng)斷頓的現(xiàn)象。

從土地供應(yīng)看,2015年初至今,一線城市土地供應(yīng)明顯銳減,但供應(yīng)的土地價格出現(xiàn)大幅度上漲。以住宅土地為例,2015年供應(yīng)的土地均價為1.6萬元/平方米,同比2014年的1.19萬元/平方米漲幅高達(dá)35%。土地供應(yīng)稀缺,導(dǎo)致一線土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn)。

市場分化明顯

與一線城市地價飆升、地王頻現(xiàn)對應(yīng)的是房企對三四線市場的謹(jǐn)慎態(tài)度。

專家指出,一二線城市雖然也處于調(diào)整中,但需求基礎(chǔ)依然龐大,從2014年四季度以來的市場看,明顯一二線城市快速復(fù)蘇。

整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均:需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產(chǎn)市場看,很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重,局部三四線市場即使在救市的情況下,依然醞釀崩盤風(fēng)險。

從十大標(biāo)桿房企拿地來看,一線城市最被看好。特別是降息后,一二線城市,樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn),但三四線因為庫存絕對值過高,即使信貸刺激,出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。