中國資本在全球房地產(chǎn)市場中的重要性正與日俱增。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕7月16日發(fā)布的題為《聚焦海外—中國資本崛起之路》的報(bào)告顯示，過去四年，中國資本投資海外商業(yè)物業(yè)(不包括開發(fā)項(xiàng)目及個(gè)人住宅投資)的年復(fù)合增長率高達(dá)72%，并在2014年首次超過100億美元。中國在整個(gè)亞洲海外商業(yè)物業(yè)投資中的占比已超過1/4。

不過，在中國資本較為青睞的寫字樓、酒店、住宅、零售物業(yè)之外，工業(yè)地產(chǎn)這一“冷門”物業(yè)卻被專家看好。在接受國際商報(bào)記者采訪時(shí)，世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管、副董事孫祖天表示，工業(yè)地產(chǎn)將會(huì)成為未來較有機(jī)會(huì)的業(yè)態(tài)。

工業(yè)地產(chǎn)成冷門

數(shù)據(jù)顯示，中國的機(jī)構(gòu)投資者更青睞通過收購優(yōu)質(zhì)寫字樓及酒店物業(yè)獲得經(jīng)驗(yàn)和收益，在當(dāng)?shù)亟⒙曌u(yù)，并借此逐步進(jìn)入零售物業(yè)類型。

世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，在2014年，中國企業(yè)購置海外資產(chǎn)類型中，有59.7%是寫字樓，18.8%是酒店，12.0%是零售物業(yè)。相較之下工業(yè)地產(chǎn)只有4.2%。

2013年和2014年，在中國流入美國商業(yè)地產(chǎn)的資金額中，23.78億美元進(jìn)入了寫字樓市場，6.91億美元進(jìn)入酒店業(yè)，零售物業(yè)也有5.28億美元，而工業(yè)地產(chǎn)僅獲得1.28億美元的資金。

同期，在中國流入澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)的資金額中，寫字樓市場達(dá)到18.89億美元，酒店和零售物業(yè)分別有1.67億美元和1.31億美元，工業(yè)地產(chǎn)僅為1.04億美元。“其實(shí)，在美國等發(fā)達(dá)國家，工業(yè)地產(chǎn)是很成熟的業(yè)態(tài)，且回報(bào)率要高于寫字樓。”孫祖天認(rèn)為，工業(yè)地產(chǎn)一般投資規(guī)模小、投資回報(bào)率高，是很合適的投資選擇，只是目前中國投資者還沒有關(guān)注到海外工業(yè)地產(chǎn)。他認(rèn)為，未來投資工業(yè)地產(chǎn)很可能是中國投資者投資的趨勢之一。

在談到工業(yè)地產(chǎn)為何沒有受到中國投資者的關(guān)注時(shí)，孫祖天認(rèn)為，這與工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)有關(guān)，由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場影響力小，地標(biāo)性不大，對于那些剛剛走向海外，需要在當(dāng)?shù)亟⒅鹊闹袊顿Y機(jī)構(gòu)來說，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目顯然不能滿足其要求。“不過，隨著中國投資者海外投資經(jīng)驗(yàn)的積累，他們一定會(huì)選擇更為多元的物業(yè)，從有利可圖的交易中獲取高投資回報(bào)。”

世邦魏理仕北方區(qū)投資部負(fù)責(zé)人、董事楊智偉在接受國際商報(bào)記者采訪時(shí)也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資者購入后，可以通過租金得到穩(wěn)定的回報(bào)。與其他物業(yè)類型相比，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總價(jià)較低，投資回報(bào)率卻較高，是很好的投資選擇。“目前中國投資者對于海外工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉獵很少，有些投資也往往是‘項(xiàng)目包’或平臺(tái)形式。未來，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)逐步受到中國投資者的重視，特別是主權(quán)基金和大型保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者。”

二線城市有機(jī)會(huì)

目前，英國、美國和澳大利亞是中資海外置業(yè)的首選國家。

世邦魏理仕曾在《2015年全球投資意向調(diào)查》中揭示倫敦是全球投資者尋求購買商業(yè)房地產(chǎn)投資的首選城市。過去兩年，倫敦市場在中國資本投向歐洲商業(yè)物業(yè)的比例中占比高達(dá)80%和52%。英國穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)計(jì)將繼續(xù)支持倫敦房地產(chǎn)市場在未來幾年的表現(xiàn)。

2013年和2014年，中國流向美國的投資占中國海外投資總額均超過1/5，當(dāng)中大多數(shù)投資均流向位于主要門戶城市的酒店和辦公樓資產(chǎn)。紐約、洛杉磯、芝加哥、休斯敦和舊金山依次為中國投資客的主要投資目的地，占美國流入商業(yè)房地產(chǎn)投資額的60%以上，其中用于購買紐約和洛杉磯優(yōu)質(zhì)寫字樓及酒店資產(chǎn)的投資額約占一半。

此外，由于與中國貿(mào)易關(guān)系緊密，澳大利亞也是最受中國投資者歡迎的海外置業(yè)國家。2014年，中國已躍升為澳大利亞第二大海外商業(yè)地產(chǎn)買家(僅次于新加坡)，其中悉尼更成為大多數(shù)中國投資者的熱門投資城市。

對此，孫祖天預(yù)計(jì)，隨著中國投資者海外置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和信心不斷增強(qiáng)，會(huì)有越來越多的投資者將目光投向更廣闊的地域，也就是所謂的“二線城市”。

比如，由于美國門戶城市的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，為了尋找更佳的投資機(jī)會(huì)，投資者可能將目光投向亞特蘭大、波士頓、達(dá)拉斯、丹佛和西雅圖等城市。在英國，曼徹斯特等地區(qū)將會(huì)進(jìn)入投資者的考慮范疇。在澳大利亞，珀斯則會(huì)是下一個(gè)潛力投資地。

不過孫祖天提醒中國投資者，陌生的海外市場環(huán)境和對當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)缺乏充分的了解將是巨大挑戰(zhàn)。因此，在出海淘金的初期，應(yīng)透過與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的合作或者借助具有全球化平臺(tái)的顧問公司，充分了解當(dāng)?shù)氐氖袌鰟?dòng)態(tài)和法律法規(guī)。同時(shí)，海外市場的監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能會(huì)對房地產(chǎn)的外國買家提出新的法規(guī)限制和要求，以及實(shí)施新的政策，使所有市場參與者的投資環(huán)境復(fù)雜化，投資者在建立自己的全球投資組合時(shí)需要為這些挑戰(zhàn)和其他挑戰(zhàn)作好準(zhǔn)備。