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- 地方政府回購(gòu)商品房不能破壞市場(chǎng)機(jī)制
- 資訊類型：樓市要聞 / 發(fā)布時(shí)間：2015-01-29 / 瀏覽：2010 次 /
- 2015-01-29 更新 投訴舉報(bào)
當(dāng)樓市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩時(shí)，改變保障性住房供應(yīng)模式，打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一個(gè)可行的選擇。2003年，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴給樓市帶來(lái)的沖擊，改觀樓市低迷的態(tài)勢(shì)，香港政府調(diào)整住房供應(yīng)措施，無(wú)限期停止1997年提出的“居者有其屋建房計(jì)劃”（“八萬(wàn)五計(jì)劃”）。同樣，在居民住房需求基本解決以后，20世紀(jì)80年代起，英國(guó)撒切爾政府啟動(dòng)了著名的私有化浪潮，推動(dòng)公屋私有化，以低價(jià)出售公屋，吸引了大量租戶購(gòu)買公屋，地方政府基本不再投資建房。
2015年伊始，我國(guó)“千方百計(jì)去庫(kù)存”的樓市基調(diào)進(jìn)一步加碼，“向保障房轉(zhuǎn)移”成為新思路。1月6日，住建部出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商“售轉(zhuǎn)租”、地方政府回購(gòu)商品房用作保障房；1月20日，在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，住建部提出，要督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量有效銜接。目前，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)和貴州省等多地已經(jīng)試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房。以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。
打通商品住房和保障性住房流通的渠道，不啻為“多贏”的局面：首先，縮短了保障房供應(yīng)、低收入人群輪候的周期，提高了保障房供應(yīng)的效率，因?yàn)樯唐纷》抗?yīng)歷來(lái)比保障房供應(yīng)效率高；其次，加速了庫(kù)存的消化。截至2014年底，全國(guó)待售商品住房存量為5.9億平方米，比2013年增長(zhǎng)了21%。若繼續(xù)采取新建來(lái)配給和安置拆遷戶的話，會(huì)惡化市場(chǎng)前景預(yù)期。此外，根據(jù)部署，2015年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為700萬(wàn)套、棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬(wàn)套，保障房疊加棚戶區(qū)改造，讓地方政府喘不過(guò)氣來(lái)。收購(gòu)商品住房能提振樓市，土地和房地產(chǎn)稅收收入隨之增加，在降低住房保障壓力的同時(shí)，地方政府財(cái)政壓力也小了很多。
但是，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，涉及到混淆政府和市場(chǎng)邊界，導(dǎo)致兩者關(guān)系錯(cuò)位這一大是大非問(wèn)題，而這一問(wèn)題是當(dāng)前我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵。在這件事情上如處理不好，即使短期內(nèi)消化庫(kù)存的目標(biāo)達(dá)到了、保障房問(wèn)題也解決了，但必然會(huì)給市場(chǎng)造成無(wú)序救市、政府行為短期化的嚴(yán)重惡果。從長(zhǎng)期來(lái)看，它會(huì)混淆保障和市場(chǎng)邊界，助長(zhǎng)政府隨意插手市場(chǎng)的行為，也會(huì)滋生出行業(yè)新的腐敗，斷送了房地產(chǎn)完成市場(chǎng)化未竟改革的良好開端。
從2013底中央政治局首次學(xué)習(xí)“住房”會(huì)議上習(xí)近平主席的講話，以及隨后國(guó)家關(guān)于樓市發(fā)展的表態(tài)上看，住房保障重在“保基本”住房需求，其余的住房需求要交給市場(chǎng)來(lái)解決。在目前形勢(shì)下，“?；?rdquo;有三個(gè)類別，一是戶籍低收入無(wú)房戶，主要通過(guò)公共租賃住房、貨幣補(bǔ)貼來(lái)解決；二是外來(lái)常住人口的住房問(wèn)題，這是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，也主要通過(guò)公共租賃住房（含工業(yè)園區(qū)宿舍）和貨幣補(bǔ)貼來(lái)解決；三是棚戶區(qū)改造過(guò)程中的拆遷安置需求，這是為國(guó)家做出貢獻(xiàn)的歷史欠賬，主要通過(guò)完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的安置房來(lái)解決。
筆者認(rèn)為，收購(gòu)用作保障房的商品房，應(yīng)該以用作公共租賃住房為主，產(chǎn)權(quán)住房完全用作棚戶區(qū)改造的安置戶。至于很多地方目前正在探索實(shí)施的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，其實(shí)踐主要針對(duì)中等收入和人才的“夾心層”，應(yīng)該算作市場(chǎng)需求部分，不應(yīng)該納入政府收購(gòu)商品住房作為保障房所包含的部分。
令人憂慮的是，從目前實(shí)踐來(lái)看，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，很多地方的做法是政府直接收購(gòu)，然后再作為保障房或安置房來(lái)分配或安置。例如，1月24日，福建省福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》中規(guī)定，各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，以解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。筆者認(rèn)為，這種做法增加了政府對(duì)于房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的直接干預(yù)，在選擇收購(gòu)哪家房企的存量待售住房、以什么價(jià)格收購(gòu)、收購(gòu)多少等，完全由地方政府說(shuō)了算，無(wú)法杜絕效率問(wèn)題、傾向性問(wèn)題，容易滋生腐敗。
筆者建議，政府先購(gòu)置再分配多此一舉、畫蛇添足，應(yīng)該采取政府直接給保障對(duì)象或安置戶發(fā)購(gòu)（租）房券的形式，讓后者直接到市場(chǎng)上選擇要購(gòu)置或租賃的商品住房，房企再持購(gòu)（租）房券到政府獲得回款。一方面，此舉可以解決保障對(duì)象住房需求千差萬(wàn)別、眾口難調(diào)的問(wèn)題，因?yàn)椴煌娜怂矚g的房子類型也會(huì)不同；另一方面，此舉可以杜絕地方政府選擇“哪家房企”作為收購(gòu)對(duì)象的傾向性問(wèn)題，避免了可能出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象，效率也更高；此外，在價(jià)格訂制上，購(gòu)（租）房券的好處也顯而易見。比如，棚改安置戶手持的購(gòu)房券可以購(gòu)買不高于某一總價(jià)的任何新建房屋，若高于限定總價(jià)，則自己必須要支付超出的部分，這樣不會(huì)干擾市場(chǎng)。
租房券持有者可以租賃不高于某一月租水平的房屋，想租更好的房屋，則需要自己支付額外的租金。當(dāng)然，由于新建住房用來(lái)出租的項(xiàng)目比較少，為了增加公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模，政府也可以適當(dāng)收購(gòu)新建住房。但是，鑒于目前各地普遍出現(xiàn)的公租房空置問(wèn)題，筆者建議政府直接收購(gòu)的規(guī)模應(yīng)該盡量得少，主要限于交通配套好的中小戶型普通商品住房。
再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，目前住房供應(yīng)過(guò)剩是市場(chǎng)自發(fā)演進(jìn)的結(jié)果，也是很多地方政府過(guò)度依賴房地產(chǎn)、盲目出讓土地的結(jié)果。過(guò)剩的形勢(shì)再往下走，必然有一部分中小房企破產(chǎn)倒閉，這些情況的出現(xiàn)盡管會(huì)增加短期的陣痛，但對(duì)于優(yōu)勝劣汰、增加龍頭房企的市場(chǎng)占有率、提高行業(yè)集中度、增加有效住房供應(yīng)不無(wú)裨益。因此，回購(gòu)商品房作為保障房，僅僅是權(quán)宜之計(jì)。當(dāng)前，絕對(duì)不應(yīng)該為了消化住房庫(kù)存或減輕政府壓力而回避掩蓋行業(yè)發(fā)展中的深層次矛盾，回購(gòu)商品房作為保障房很容易向市場(chǎng)傳達(dá)政府“病急亂投醫(yī)”式救市的信息，使得以市場(chǎng)深度調(diào)整、短期陣痛來(lái)鍛造行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制，換取行業(yè)發(fā)展美好未來(lái)變得更加困難。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）
當(dāng)樓市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩時(shí)，改變保障性住房供應(yīng)模式，打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一個(gè)可行的選擇。2003年，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴給樓市帶來(lái)的沖擊，改觀樓市低迷的態(tài)勢(shì)，香港政府調(diào)整住房供應(yīng)措施，無(wú)限期停止1997年提出的“居者有其屋建房計(jì)劃”（“八萬(wàn)五計(jì)劃”）。同樣，在居民住房需求基本解決以后，20世紀(jì)80年代起，英國(guó)撒切爾政府啟動(dòng)了著名的私有化浪潮，推動(dòng)公屋私有化，以低價(jià)出售公屋，吸引了大量租戶購(gòu)買公屋，地方政府基本不再投資建房。
2015年伊始，我國(guó)“千方百計(jì)去庫(kù)存”的樓市基調(diào)進(jìn)一步加碼，“向保障房轉(zhuǎn)移”成為新思路。1月6日，住建部出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商“售轉(zhuǎn)租”、地方政府回購(gòu)商品房用作保障房；1月20日，在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，住建部提出，要督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量有效銜接。目前，包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)和貴州省等多地已經(jīng)試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房。以安徽省蕪湖為例，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。
打通商品住房和保障性住房流通的渠道，不啻為“多贏”的局面：首先，縮短了保障房供應(yīng)、低收入人群輪候的周期，提高了保障房供應(yīng)的效率，因?yàn)樯唐纷》抗?yīng)歷來(lái)比保障房供應(yīng)效率高；其次，加速了庫(kù)存的消化。截至2014年底，全國(guó)待售商品住房存量為5.9億平方米，比2013年增長(zhǎng)了21%。若繼續(xù)采取新建來(lái)配給和安置拆遷戶的話，會(huì)惡化市場(chǎng)前景預(yù)期。此外，根據(jù)部署，2015年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為700萬(wàn)套、棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬(wàn)套，保障房疊加棚戶區(qū)改造，讓地方政府喘不過(guò)氣來(lái)。收購(gòu)商品住房能提振樓市，土地和房地產(chǎn)稅收收入隨之增加，在降低住房保障壓力的同時(shí)，地方政府財(cái)政壓力也小了很多。
但是，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，涉及到混淆政府和市場(chǎng)邊界，導(dǎo)致兩者關(guān)系錯(cuò)位這一大是大非問(wèn)題，而這一問(wèn)題是當(dāng)前我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵。在這件事情上如處理不好，即使短期內(nèi)消化庫(kù)存的目標(biāo)達(dá)到了、保障房問(wèn)題也解決了，但必然會(huì)給市場(chǎng)造成無(wú)序救市、政府行為短期化的嚴(yán)重惡果。從長(zhǎng)期來(lái)看，它會(huì)混淆保障和市場(chǎng)邊界，助長(zhǎng)政府隨意插手市場(chǎng)的行為，也會(huì)滋生出行業(yè)新的腐敗，斷送了房地產(chǎn)完成市場(chǎng)化未竟改革的良好開端。
從2013底中央政治局首次學(xué)習(xí)“住房”會(huì)議上習(xí)近平主席的講話，以及隨后國(guó)家關(guān)于樓市發(fā)展的表態(tài)上看，住房保障重在“保基本”住房需求，其余的住房需求要交給市場(chǎng)來(lái)解決。在目前形勢(shì)下，“?；?rdquo;有三個(gè)類別，一是戶籍低收入無(wú)房戶，主要通過(guò)公共租賃住房、貨幣補(bǔ)貼來(lái)解決；二是外來(lái)常住人口的住房問(wèn)題，這是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，也主要通過(guò)公共租賃住房（含工業(yè)園區(qū)宿舍）和貨幣補(bǔ)貼來(lái)解決；三是棚戶區(qū)改造過(guò)程中的拆遷安置需求，這是為國(guó)家做出貢獻(xiàn)的歷史欠賬，主要通過(guò)完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的安置房來(lái)解決。
筆者認(rèn)為，收購(gòu)用作保障房的商品房，應(yīng)該以用作公共租賃住房為主，產(chǎn)權(quán)住房完全用作棚戶區(qū)改造的安置戶。至于很多地方目前正在探索實(shí)施的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，其實(shí)踐主要針對(duì)中等收入和人才的“夾心層”，應(yīng)該算作市場(chǎng)需求部分，不應(yīng)該納入政府收購(gòu)商品住房作為保障房所包含的部分。
令人憂慮的是，從目前實(shí)踐來(lái)看，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，很多地方的做法是政府直接收購(gòu)，然后再作為保障房或安置房來(lái)分配或安置。例如，1月24日，福建省福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》中規(guī)定，各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，以解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。筆者認(rèn)為，這種做法增加了政府對(duì)于房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的直接干預(yù)，在選擇收購(gòu)哪家房企的存量待售住房、以什么價(jià)格收購(gòu)、收購(gòu)多少等，完全由地方政府說(shuō)了算，無(wú)法杜絕效率問(wèn)題、傾向性問(wèn)題，容易滋生腐敗。
筆者建議，政府先購(gòu)置再分配多此一舉、畫蛇添足，應(yīng)該采取政府直接給保障對(duì)象或安置戶發(fā)購(gòu)（租）房券的形式，讓后者直接到市場(chǎng)上選擇要購(gòu)置或租賃的商品住房，房企再持購(gòu)（租）房券到政府獲得回款。一方面，此舉可以解決保障對(duì)象住房需求千差萬(wàn)別、眾口難調(diào)的問(wèn)題，因?yàn)椴煌娜怂矚g的房子類型也會(huì)不同；另一方面，此舉可以杜絕地方政府選擇“哪家房企”作為收購(gòu)對(duì)象的傾向性問(wèn)題，避免了可能出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象，效率也更高；此外，在價(jià)格訂制上，購(gòu)（租）房券的好處也顯而易見。比如，棚改安置戶手持的購(gòu)房券可以購(gòu)買不高于某一總價(jià)的任何新建房屋，若高于限定總價(jià)，則自己必須要支付超出的部分，這樣不會(huì)干擾市場(chǎng)。
租房券持有者可以租賃不高于某一月租水平的房屋，想租更好的房屋，則需要自己支付額外的租金。當(dāng)然，由于新建住房用來(lái)出租的項(xiàng)目比較少，為了增加公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模，政府也可以適當(dāng)收購(gòu)新建住房。但是，鑒于目前各地普遍出現(xiàn)的公租房空置問(wèn)題，筆者建議政府直接收購(gòu)的規(guī)模應(yīng)該盡量得少，主要限于交通配套好的中小戶型普通商品住房。
再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，目前住房供應(yīng)過(guò)剩是市場(chǎng)自發(fā)演進(jìn)的結(jié)果，也是很多地方政府過(guò)度依賴房地產(chǎn)、盲目出讓土地的結(jié)果。過(guò)剩的形勢(shì)再往下走，必然有一部分中小房企破產(chǎn)倒閉，這些情況的出現(xiàn)盡管會(huì)增加短期的陣痛，但對(duì)于優(yōu)勝劣汰、增加龍頭房企的市場(chǎng)占有率、提高行業(yè)集中度、增加有效住房供應(yīng)不無(wú)裨益。因此，回購(gòu)商品房作為保障房，僅僅是權(quán)宜之計(jì)。當(dāng)前，絕對(duì)不應(yīng)該為了消化住房庫(kù)存或減輕政府壓力而回避掩蓋行業(yè)發(fā)展中的深層次矛盾，回購(gòu)商品房作為保障房很容易向市場(chǎng)傳達(dá)政府“病急亂投醫(yī)”式救市的信息，使得以市場(chǎng)深度調(diào)整、短期陣痛來(lái)鍛造行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制，換取行業(yè)發(fā)展美好未來(lái)變得更加困難。（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）
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