本年度4月下旬以來，地方與中央與地方相繼出臺了一系列樓市救市措施，近期市場成交也趨于活躍，但這并未能改變房價已經(jīng)連續(xù)7個月下跌的現(xiàn)實。

　　此前的系列觀察中，業(yè)內(nèi)人士從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產(chǎn)市場的衰退格局已經(jīng)確立，就房地產(chǎn)市場而言，人口結(jié)構(gòu)這個中長期因素當前正處于一個量變向質(zhì)變的轉(zhuǎn)變關(guān)鍵時點。再結(jié)合海外的歷史經(jīng)驗來看，人口結(jié)構(gòu)演變又可謂一個危險的信號，從人口結(jié)構(gòu)來看，2015年樓市或動蕩。

　　購買的主力軍規(guī)模在減小

　　1963年以來政府的基調(diào)是控制人口增長，上海市政府參事、上海社科院左學(xué)金研究員指出，正是因為“人口慣性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考慮和改變。1970年以前，中國的總和生育率為5.81，即平均一對夫婦生育5.81個孩子；到了1979年，總和生育率下降到2.75；整個80年代，總和生育率保持在2.5上下波動；90年代到現(xiàn)在，總和生育率則穩(wěn)定在1.5以下。左學(xué)金指出，總和生育率低于2.1時，就表示這個社會代際人口中下一代人口在減少。中國第六次人口普查的數(shù)據(jù)也驗證了這一趨勢：人口年齡金字塔是錐子形。

　　與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產(chǎn)確實存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？人口結(jié)構(gòu)可以粗略分為老中青少幼，對應(yīng)到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲~64歲）才是購房的主體。

　　2006年公布的《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰后將開始負增長。從絕對數(shù)值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續(xù)增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬，最重要的原因就是老齡化在加速。

　　勞動年齡人口在經(jīng)濟學(xué)中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨于消失，導(dǎo)致中國經(jīng)濟現(xiàn)在與未來需要過一個“減速關(guān)”。

　　中國社會科學(xué)院副院長蔡昉在2012年表示，2013年是人口紅利消失的轉(zhuǎn)折點，甚至根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)，這個轉(zhuǎn)折點2012年已經(jīng)到來了。

　　總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，對于房地產(chǎn)市場而言，購買的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。

　　2015年或是房地產(chǎn)頂峰

　　日本人口紅利拐點出現(xiàn)在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以后，日本進入快速老年化的時代，不僅經(jīng)濟增長陷入泥潭，房地產(chǎn)市場更是一蹶不振。

　　日本的故事對當今的中國有很強的警示意義。從人口結(jié)構(gòu)看，2015年的中國與1990年的日本并沒有太大的差異。假如日本的經(jīng)驗在中國同樣適用的話，意味著2015年將是中國房地產(chǎn)市場的重要拐點。

　　但如果結(jié)合中國當前用工市場的實際情況來看，應(yīng)該將中國的人口紅利的拐點提前數(shù)年。原因很簡單，因為中國的勞動力市場是典型的二元結(jié)構(gòu)，城市職工與農(nóng)民工分屬不同的勞動力市場。對于城市職工而言，他們的勞動年齡可以確定為15至64歲，而數(shù)億農(nóng)民工的勞動年齡大約只有15至55歲。因此，中國房地產(chǎn)大拐點或許在2015年之前出現(xiàn)。

　　而按湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋(微博)的估算模型，在2017年前，農(nóng)村每年可以轉(zhuǎn)移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。

　　另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數(shù)將在2015年以后逐漸下降，而目前增長速度已經(jīng)明顯放慢。結(jié)婚對數(shù)上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應(yīng)的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

　　也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購買力不足。

　　總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結(jié)構(gòu)的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂觀。