樓市是否是拐點(diǎn)，專家們各有看法。但從普通老百姓的切身體會(huì)看，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)基本停滯，2014年基本沒有聽到漲價(jià)的聲音。這種情況下普通購(gòu)房者最關(guān)心的其實(shí)并不是樓市拐點(diǎn)，而是很直白的兩個(gè)問題：房?jī)r(jià)還能降多少？什么時(shí)候能買房？

首先：我們看看還能不能降？還能降多少？

21個(gè)大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購(gòu)率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，新房的銷售情況不容樂觀。2014年以來21個(gè)核心城市的平均開盤認(rèn)購(gòu)率一直在低位徘徊，僅有臨近春節(jié)的三周因推盤很少使得認(rèn)購(gòu)率超過去年均值。

隨著近期樓市的降溫，開發(fā)商的資金壓力會(huì)逐漸顯現(xiàn)，要在“熊市”中求生存，提高資金的流轉(zhuǎn)速率至關(guān)重要，以價(jià)換量將是開發(fā)商的明智之選，先降價(jià)的開發(fā)商會(huì)在搶占市場(chǎng)份額上取得先機(jī)。

房企半年報(bào)壓力巨大，預(yù)計(jì)在認(rèn)購(gòu)下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的壓力，特別是6月份，很多房企都將面臨最后一搏。預(yù)計(jì)全國(guó)6月房企調(diào)整價(jià)格的數(shù)量將明顯增加

按照目前的趨勢(shì)，降價(jià)已經(jīng)是必然選擇，那么會(huì)降多少？

對(duì)于開發(fā)商來說降價(jià)的極限容忍空間基本在20%左右：雖然中天城投公告稱項(xiàng)目測(cè)算售價(jià)降32%仍可保本，當(dāng)然全國(guó)各地都有項(xiàng)目個(gè)案，銷售的利潤(rùn)超過50%甚至更高，但這并不是行業(yè)慣例，比如北京也出現(xiàn)過樓面價(jià)3000元銷售單價(jià)每平米十萬的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目成本已經(jīng)接近于可以忽視。這種個(gè)案不代表市場(chǎng)普遍情況，目前整體行業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)明顯降低，基本都在15%左右。所以開發(fā)商如果價(jià)格調(diào)整幅度平均超過20%，將全行業(yè)虧損。

對(duì)于政府能容忍多少降價(jià)？其中我們看到的最近杭州等城市政府設(shè)限降價(jià)15%不可以網(wǎng)簽，基本可以看到地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的容忍度也在20%左右。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)從來沒有過完全徹底的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政治經(jīng)濟(jì)學(xué)才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依賴投資刺激。房地產(chǎn)依賴大資金，只要央行放水，水自然會(huì)去房地產(chǎn)。但這一次市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)了三四線看得見的局部過剩。

一線二線城市的需求也并不剛性，相比三四線城市，一線二線房?jī)r(jià)處于高位。大部分購(gòu)房者都是借助貸款等信貸工具。一旦信貸收緊，需求可能會(huì)明顯萎縮。我們必須認(rèn)識(shí)到，這是建立在購(gòu)房者信心依然剛性的基礎(chǔ)上。因?yàn)樾刨J等因素出現(xiàn)普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。在2008年、2011年，一線城市也出現(xiàn)了20%左右的跌幅.

所以未來一二線城市因?yàn)樾枨笠廊淮嬖诘茈y超過20%，而三四線城市，本次調(diào)整可能將非常深。

什么時(shí)候能買房？

首先我們明確房地產(chǎn)肯定會(huì)經(jīng)歷調(diào)整，特別是經(jīng)過2012年來連續(xù)兩年的大漲，透支了的市場(chǎng)需要恢復(fù)。但我們更必須明確，中國(guó)房地產(chǎn)未來依然是經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。雖然中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)連續(xù)四年增幅放緩，但繼續(xù)上漲的趨勢(shì)不變。何況已經(jīng)城市化的人口中，也有很大的改善需求。所以未來房地產(chǎn)在黃金十年后依然有白銀十年的發(fā)展空間。

那么什么時(shí)候能買房？其實(shí)看幾個(gè)指標(biāo)：

1.信貸開始明顯寬松的時(shí)機(jī)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，首套房信貸利率能夠維持在85折及以下的，房?jī)r(jià)都是上漲的。反之如果是超過85折，也就是信貸收緊的情況下，房?jī)r(jià)肯定是調(diào)整下跌的。

當(dāng)然如果碰到央行大規(guī)模宣布下調(diào)準(zhǔn)備金率和貸款利率，這種情況下房企的資金將明顯好轉(zhuǎn)，價(jià)格也將剛性。

2.房?jī)r(jià)跌幅能夠達(dá)到20%的，對(duì)于地方政府來說，土地財(cái)政受到巨大沖擊，這種情況下，救市的積極性將空前上漲。出現(xiàn)這種跌幅基本上政策面將寬松。

3.購(gòu)房必須理性，避免追漲殺跌。對(duì)于購(gòu)房者來說，在房?jī)r(jià)下調(diào)的情況下，更應(yīng)該制定自己的心里價(jià)位，特別是二手房，一旦價(jià)格調(diào)整購(gòu)房者減少，可選擇的余地就會(huì)多很多。這種情況下其實(shí)可以提前看房，看到合適的房源，對(duì)于自住需求來說，未來十年房?jī)r(jià)的波動(dòng)周期可能都是入市的機(jī)會(huì)。