5月通常為房地產(chǎn)企業(yè)一年銷量的第一個高峰，但今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。

 

CRIC統(tǒng)計的24個典型城市成交數(shù)據(jù)顯示，5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。前5月共成交7038萬平方米，同比降幅達19%，整體市場依舊沒有明顯起色。

與此同時，房價拐點開始顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。

一線城市成交萎縮更為明顯，庫存明顯升高。大型房企尤其是存貨較高的超大型房企，面臨的壓力更大，預計市場接下來將上演大型房企降價潮。

 

中報業(yè)績壓頂

盡管部分企業(yè)采取降價或折扣策略以價換量，但1-5月大多數(shù)大中城市成交量同比去年同期下滑，價格下滑并未帶來成交量上行。

 

以開盤認購率計算，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%。2014年以來，中原地產(chǎn)所監(jiān)測的21個城市，平均開盤認購率一直處于低位徘徊。

 

一線城市成交尤其慘淡。端午小長假期間，京滬等地樓市成交再創(chuàng)新低。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，端午小長假，新房和二手房三天僅簽約394套，創(chuàng)下7年以來同期最低。

 

樓市成交低迷使得房企業(yè)績黯然。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：20大標桿房企合計年內(nèi)銷售截至5月中旬為18.8萬套，銷售額為2414億，僅完成了2013年全年銷售額8515億的28.3%。A股117家上市房企一季報及業(yè)績預報顯示，117家房企的合計凈利潤為96.49億，相比2013年同期的127.36億，下降了27%。有61家公司業(yè)績利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，上市房企半年報壓力巨大，預計在認購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r的壓力，特別是6月份，很多房企將最后一博。預計全國6月房企調(diào)整價格的數(shù)量將明顯增加。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從4-5月份市場表現(xiàn)來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略將成為市場主流和趨勢；有業(yè)績壓力的房企勢必會采取大范圍的以價換量。不僅僅常州、杭州、無錫、成都、北京等城市，其他明顯供大于求的城市或區(qū)域板塊，都有可能發(fā)生大幅降價的現(xiàn)象。

 

大型房企主導降價？

在房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的價格和心理博弈中，市場氛圍悄然改變。

 

地方政府坐不住了。?？谑邪l(fā)布通知，6月1日起在海口市購買單套120平米以上新建商品住房，并已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記戶口人數(shù)總計不超過5人。這被解讀為買房可增加入籍戶口。此前，已有南寧、銅陵、揚州、蕪湖等城市先后推出各類措施維穩(wěn)樓市。

 

業(yè)內(nèi)人士認為，雖然成交量持續(xù)大幅下滑，但購房者普遍認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，仍然保持觀望。

 

影響樓市最關(guān)鍵的因素信貸并沒有放松。雖然央行表態(tài)支持首套房貸，但大多數(shù)商業(yè)銀行仍未下調(diào)首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高。北京、深圳多家中介機構(gòu)人士稱，從調(diào)研情況來看，目前首套房貸仍以基準利率為主，上浮程度視購房者個人資質(zhì)而定，最高上浮10%。

 

張宏偉表示，“央五條”政策只是一個口頭通知，對于商業(yè)銀行沒有實際的執(zhí)行效力，所以，當正式的通知還沒有下達前，商業(yè)銀行很難有實際利率下調(diào)的動作。

 

在此情況下，房地產(chǎn)市場成交量的支撐因素所剩不多。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周開盤認購率超過70%的項目，其主力戶型多為二房或小三房，且戶均面積多在100平方米以內(nèi)，這些項目面向的客戶多為首次置業(yè)或改善型的剛性需求，這類需求極其有限。

 

世聯(lián)行認為，2008年和2011年兩輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整，都是品牌開發(fā)商率先降價，且價格在短時間內(nèi)調(diào)整充分，從而帶來需求的復蘇。本輪市場調(diào)整，從2014年1月至今，成交已經(jīng)持續(xù)低迷了5個月，未出現(xiàn)反彈跡象，因為開發(fā)商并未達成降價共識。

 

梳理近期降幅較大的地產(chǎn)項目，擔當本輪降價主力軍的是中小型房企。折扣達7折的全部為中小房企。其中，星耀集團打到6折，大連安達圣島集團小平島項目促銷幅度達6.7折。

 

數(shù)據(jù)顯示，2013排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)商的購置土地金額/銷售金額的比例是36%，遠低于2009年的77%和2010年的57%。大型開發(fā)商現(xiàn)金流充沛，降價意愿不強。

 

但隨著連續(xù)5個月的成交低迷，大型房企也開始擺脫惜售、觀望的狀態(tài)，加入降價行列。端午節(jié)前后，廣州萬科歐泊項目單價直降5000元/平米，沈陽恒大名都剩余房源折扣達7.6折。

 

世聯(lián)行指出，市場成交量要實現(xiàn)反彈，除了信貸寬松外，降價到位才是關(guān)鍵。小規(guī)模和小幅度的降價無法迅速打開市場，刺激需求釋放。對于房企來說，與其在泥濘的雨天中徘徊，不如大規(guī)模大幅降價快速迎接晴天的到來。（編輯 徐煒旋）