專家預(yù)計(jì)，在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的二線及三、四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)還將延續(xù)；而一線城市將延續(xù)上漲趨勢(shì)，但漲幅會(huì)收窄。

“崩盤論”對(duì)陣“挺漲派”

房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市明顯增多，但土地市場(chǎng)依舊火爆。

2月的最后一個(gè)周末，程序員宋毅感覺自己逃過了一劫。

春節(jié)過后，因?yàn)槌霾畹⒄`了交定金，沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣布降價(jià)3000元/平方米，同區(qū)域的天鴻香榭里也跟風(fēng)應(yīng)戰(zhàn)，還導(dǎo)致售樓處被砸。

“我要是真交了定金，不就成冤大頭了！”山東人宋毅在杭州工作了4年。過去一年多，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過。眼看房?jī)r(jià)越來越高，漲勢(shì)越來越猛，去年底宋毅決定不能再等了。不過現(xiàn)在，他的想法變了，“看來還得再等等”。

從去年下半年起，包括杭州在內(nèi)的一、二線城市房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，“日光盤”迭出。面對(duì)樓市暴漲，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世，8個(gè)二線城市也緊急調(diào)控。限購(gòu)、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購(gòu)房門檻、增加供地等一整套調(diào)控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們率先感到了寒意。

“非常不妙”，萬科董事會(huì)主席王石用這四個(gè)字來預(yù)測(cè)2014年的樓市。

“2014年房?jī)r(jià)漲幅將出現(xiàn)大幅回落”，一向唱多的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也公開表態(tài)。

在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后，杭州打響了2014年樓市降價(jià)的第一槍。緊隨其后，常州的雅居樂星河灣、南京的新都國(guó)際和大地伊麗雅特灣也相繼降價(jià)1/4。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示，今年1月，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市明顯增多，新建住宅環(huán)比下降的有6個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的有13個(gè)，數(shù)量為2013年1月來最多。其中，在最具樓市風(fēng)向標(biāo)意義的北京，出現(xiàn)了19個(gè)月來的首次二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)。

看著數(shù)據(jù)，聽著名人“忠告”，再聯(lián)想到去年李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)的新聞，“房?jī)r(jià)暴跌論”“崩盤論”開始蔓延，甚至成了全國(guó)兩會(huì)上的熱門話題。鄂爾多斯市市長(zhǎng)、溫州市市長(zhǎng)均被記者追問樓市會(huì)否“崩盤”。

不過，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了與“崩盤論”針鋒相對(duì)的“挺漲派”。土地市場(chǎng)依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就表示，“從去年的拿地情況來看，大家還是看好今年的樓市。”

今年以來，熱門城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。前兩月，上海閘北區(qū)、深圳前海都誕生了新“地王”。北上廣深四個(gè)一線城市的土地成交額高達(dá)1443.3億元，同比上漲84%；一線城市住宅樓面價(jià)已達(dá)到1.2萬元，較2013年同期上漲了56%，是2012年的3.2倍，創(chuàng)下歷史新高。

供求關(guān)系緊張也被認(rèn)為是熱門城市房?jī)r(jià)穩(wěn)健上漲的主要理由。有機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》認(rèn)為，熱門城市市場(chǎng)目前去庫(kù)存化特征顯著，這預(yù)示著未來房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不變。以北京為例，去年前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬平方米，市場(chǎng)成交面積卻達(dá)到了1104萬平方米，住宅市場(chǎng)仍屬供不應(yīng)求。

信貸政策影響樓市預(yù)期

只要信貸政策維持不變，樓市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期

在“崩盤論”與“挺漲派”外，更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市，特別是二、三線城市，很可能進(jìn)入調(diào)整期。

“我不認(rèn)為樓市會(huì)崩盤。但只要信貸政策不變，流動(dòng)性不松動(dòng)，今年樓市可能會(huì)調(diào)整。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說，以杭州為例，從供需數(shù)據(jù)看，開發(fā)商還沒有被逼到降價(jià)的地步，但由于信托需提前償付，開發(fā)商急于回籠資金，這才是樓盤降價(jià)的主因。

信貸政策被認(rèn)為是目前房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力削弱的主要原因。

去年下半年以來，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺(tái)，直接導(dǎo)致市場(chǎng)需求延緩釋放，影響了市場(chǎng)供求關(guān)系。

“樓市供需兩端都是變量。過去，大家普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)大漲，為了提前鎖定交易價(jià)格，大量需求是提前透支的。所以是供應(yīng)端不積極，需求側(cè)很恐慌。但現(xiàn)在需求側(cè)被信貸卡了脖子，開發(fā)商就變得積極了。”張大偉算了一筆賬，如果一位北京購(gòu)房者要購(gòu)買首套房，首付30%，按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞?zhǔn)利率上浮5%，增加的總利息相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的21%。

購(gòu)房者貸款成本提高，導(dǎo)致開發(fā)商可以提價(jià)的空間有限。與此同時(shí)，需求側(cè)的變化也使開發(fā)商去庫(kù)存“壓力山大”。今年兩會(huì)期間，鄂爾多斯市長(zhǎng)廉素坦言，還需要3年的時(shí)間才能消化全市的商品住宅庫(kù)存。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現(xiàn)了去庫(kù)存壓力。像杭州，截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達(dá)7.7萬套，供求比達(dá)到了1∶0.6。

信貸收緊給開發(fā)商造成了資金壓力，促使其調(diào)整銷售策略，以現(xiàn)金為王，跑量取勝。而部分開發(fā)商的跑量策略又反過來影響了消費(fèi)者預(yù)期。“杭州作為第一個(gè)出現(xiàn)明顯降價(jià)信號(hào)的二線城市，將對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期造成較大影響。”張大偉說，“在資金面趨緊的情況下，特別是庫(kù)存嚴(yán)重、新增人口數(shù)量放緩的城市，不排除再次出現(xiàn)樓盤降價(jià)。”