• 中國式"鬼城" 本土房企開始退出三線以下城市
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發(fā)布時(shí)間:2014-03-16  /  瀏覽:4574 次  /  

    當(dāng)索羅斯、吉姆·查諾斯、吉姆·羅杰斯等全球投資大師齊刷刷看空中國房地產(chǎn)之際,仍有64%的中國富豪表示將房地產(chǎn)作為投資首選,這一比例已連續(xù)四年超過60%,這一數(shù)據(jù)來自胡潤研究院《2013年中國千萬富豪品牌傾向報(bào)告》的調(diào)查。

    巨大的信貸規(guī)模也是查諾斯等人極力看空中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。信貸擴(kuò)張背后,是地方政府債務(wù)以及企業(yè)債的惡性擴(kuò)張。

    有專家稱,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫何時(shí)破滅仍需時(shí)間檢驗(yàn),但中國部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)空置率危機(jī)卻是不爭的事實(shí),作為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)物,“鬼城”正在三、四線城市蔓延。大拆大建、依賴土地財(cái)政、圈地造城、唯GDP論、土地濫用,五大關(guān)鍵詞是中國式鬼城形成的要素。

人口在增長

但城市“長”得更快

    在“造城”運(yùn)動(dòng)中,有兩種聲音在左右我們的想法。

    一種聲音,城市人口在瘋狂增長。2012年數(shù)據(jù)顯示,中國有超過一半的人口生活在城市,這也是歷史上的首次。有分析人士指出,到2030年,中國城市人口將達(dá)到10億,1/8的世界人口將生活在中國的城市里。所以,他們?nèi)孕枰嗟姆孔印?另一種聲音,城市擴(kuò)張得更快。有報(bào)道稱,2000年至2010年,全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴(kuò)張了60%,遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)人口的增長速度。所謂“特大城市”、“國際化城市”,不惜占用大量土地,造成巨大的浪費(fèi)。

    中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年以來,我國部分三、四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅增長,營口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列,待開發(fā)量在3000萬-8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末,營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。

    克而瑞研究中心近期發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示,一線城市供求比僅為0.64,而三、四線城市,例如甘肅武威供求比則高達(dá)8.06,山西大同供求比達(dá)到5.7,延安為4.34,均存在嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象。

    美國某商業(yè)網(wǎng)站基于一份稱中國在大量建設(shè)“現(xiàn)代金字塔”的研究報(bào)告,通過衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認(rèn)為的中國“鬼城”,除了前幾年媒體大肆報(bào)道的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彥淖爾、二連浩特等地,河南鄭州、鶴壁、信陽,渤海之濱的營口,江蘇常州、鎮(zhèn)江丹徒,湖北西北部的十堰市也成為了新晉“鬼城”,其中,河南鄭州被美國稱作中國最大的“鬼城”。

本土房企

開始退出三線以下城市

    “城開目前正在調(diào)整戰(zhàn)略,這是基于對(duì)未來房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷。我們的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)并不認(rèn)為未來的每個(gè)城市都會(huì)有機(jī)會(huì),所以做出了盡快地退出三線以下城市,選擇性退出三線城市的戰(zhàn)略計(jì)劃。”上實(shí)城開董事長倪建達(dá)在接受記者采訪時(shí)表示。

    倪建達(dá)給記者舉出了一個(gè)實(shí)例。

    “現(xiàn)在很多發(fā)展商在做的商業(yè)我很為其擔(dān)憂,比如有一個(gè)公司在沈陽做了一個(gè)400萬平方米的項(xiàng)目,其中有120萬平方米是商業(yè),現(xiàn)在正面臨大面積停工的窘境,這還要怎么‘玩’下去?對(duì)比來看,整個(gè)上海陸家嘴地區(qū)只有200多萬平方米的辦公面積。”

    倪建達(dá)指出,全世界的城鎮(zhèn)化首先都要有工業(yè)的興起,也就是第二產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展帶來人口向城鎮(zhèn)集中,而城鎮(zhèn)建設(shè)又能給這些人口提供比較穩(wěn)定的就業(yè)和教育的保障。而現(xiàn)在,中國的第二產(chǎn)業(yè)隨著空氣和環(huán)境的污染,開始逐漸向城市外部轉(zhuǎn)移,國民進(jìn)入到這樣的城鎮(zhèn),即使城市中有大量的房子,卻仍沒有生活來源。

    “城鎮(zhèn)化不是一個(gè)行政授權(quán),而應(yīng)該是由產(chǎn)業(yè)革命帶來的。”倪建達(dá)認(rèn)為,在上世紀(jì)80年代末到90年代初期,中國成為世界最大的加工業(yè)國,那個(gè)時(shí)候的城鎮(zhèn)化是有可能發(fā)生的,因?yàn)樗鼛砹舜罅康膭趧?dòng)力和就業(yè)。但現(xiàn)在,即使有了“城”,人的就業(yè)問題也沒有得到解決,就業(yè)解決不了,就沒有可能有能力去當(dāng)?shù)刭I房子,最終就會(huì)出現(xiàn)“鬼城”的現(xiàn)象。

新型城鎮(zhèn)化不能“拔苗助長”

    “建設(shè)好就放在那里任其自然發(fā)展,這似乎是中國在過去幾十年間城市發(fā)展的一條法則。”這是美國有線電視新聞網(wǎng)去年5月發(fā)表文章對(duì)中國房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀的表述。

    在新一輪經(jīng)濟(jì)刺激中,全國不少三、四線城市都提出建設(shè)“中心城市”、“大城市”、“超級(jí)城市”的口號(hào),紐約、芝加哥這樣的超級(jí)城市成為標(biāo)榜,殊不知誰來為它買單,一堆堆建筑垃圾、一座座空城就此產(chǎn)生。

    國際金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬近日發(fā)表文章稱,現(xiàn)在有些地方推行城鎮(zhèn)化,先定城鎮(zhèn)化率指標(biāo),官員以城鎮(zhèn)化率來拆遷建城,不僅在拆遷過程中積累了大量的社會(huì)矛盾,在經(jīng)濟(jì)效益上也沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo),出現(xiàn)了一些“空城”、“鬼城”。隨著經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展,新型城鎮(zhèn)化建設(shè)推開,過去以GDP為導(dǎo)向的政績考核體系已不再適應(yīng)新城鎮(zhèn)化的要求。

    易鵬指出,在推進(jìn)改革和實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的同時(shí),相關(guān)人員必須意識(shí)到,新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)自然而然的過程,不可盲目地進(jìn)行圈地造城運(yùn)動(dòng),要樹立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的思維,把產(chǎn)業(yè)培育到位,制度改革到位,公共服務(wù)到位。城鎮(zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)作支撐,要把握新一輪城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì),就要立足于服務(wù)業(yè),立足于低碳產(chǎn)業(yè)、智慧城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì),立足于對(duì)有人口規(guī)模、特色產(chǎn)業(yè)、背靠城市群的中小城市的發(fā)展。

    長期以來,中國城鎮(zhèn)化高速、巨額的基礎(chǔ)設(shè)施投入和大量建新城的舉措,并沒有實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)差距、區(qū)域差距縮小的目標(biāo),也沒有實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo),依舊停留在只重速度而非質(zhì)量的層面。中國這輪新型城鎮(zhèn)化勢(shì)必要打破拔苗助長的城鎮(zhèn)化方式,走出一條高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化之路。

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