庫存壓頂 秦皇島一樓盤六折甩貨

房企開始撤離

本報(bào)記者 趙普 董映頡

秦皇島、北京報(bào)道

長(zhǎng)三角樓市掀起的降價(jià)風(fēng)暴，目前已刮至華北區(qū)域。

3月12日，當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者來到位于秦皇島開發(fā)區(qū)的“珠江道12號(hào)”售樓處時(shí)，這里顯得很冷清，偌大的接待大廳只有一個(gè)銷售人員和一個(gè)購房者。

“我們現(xiàn)在所售房源打六折，大概有100套房左右，均為大戶型現(xiàn)房銷售，均價(jià)8000-9500元/平方米，”現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目是由天洋房地產(chǎn)公司開發(fā)，今年6月份就將交房，為了盡快賣出去，開發(fā)商承諾，購房后銀行將連續(xù)4年每年返還給購房者10%的總房款。”

實(shí)際上，對(duì)秦皇島樓市而言，降價(jià)并不是最嚴(yán)重的事情，令市場(chǎng)感到“惶恐”的，是已經(jīng)有開發(fā)商陸續(xù)撤離。

降價(jià)40%

資料顯示，“珠江道12號(hào)”由天洋房地產(chǎn)公司在2009年、2010年進(jìn)行開發(fā)，從2010年開始銷售。

上述銷售人員表示，購房時(shí)，購房者將與開發(fā)商簽訂購房合同，合同約定房?jī)r(jià)為目前房?jī)r(jià)的六折，也就是約為5000元/平方米，其他包括車位、契稅、實(shí)際溢出面積等款項(xiàng)均按照合同約定的六折價(jià)計(jì)算。

“還有近百套房源開始進(jìn)行六折促銷，這說明這一項(xiàng)目的銷售問題十分嚴(yán)重。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其銷售周期漫長(zhǎng)，主要是與其開發(fā)的大戶型有關(guān)，此外當(dāng)?shù)匦枨笠苍谥鹉晗陆怠?/p>

“珠江道12號(hào)”銷售的困境并不是個(gè)案，據(jù)本報(bào)記者調(diào)查了解，在秦皇島，大打折扣優(yōu)惠的樓盤還有很多，而且準(zhǔn)現(xiàn)房銷售已經(jīng)成為秦皇島典型現(xiàn)象。

例如，去年8月開盤的花園洋房項(xiàng)目南嶺國際均價(jià)6300元/平方米，但目前推售的高層打出了“每平方米破冰起價(jià)4995元，更享受首付6萬”的廣告。

而將于今年9月底交房的中鐵秦皇半島項(xiàng)目一期，對(duì)余下房源也推出起價(jià)5800元/平方米的特價(jià)房，但這一項(xiàng)目二期均價(jià)則為7050元/平方米。此外這一項(xiàng)目2013年全新加推的23層高層還推出一萬抵五萬的優(yōu)惠，均價(jià)6500元/平方米。

“秦皇島新房的價(jià)格普遍在8000-9000元每平方米，但從年初出現(xiàn)了一批價(jià)格單價(jià)5000多元的房源，這相當(dāng)于當(dāng)?shù)亟?jīng)適房的價(jià)格了。”一位在開發(fā)區(qū)也有在售項(xiàng)目的房企老板對(duì)本報(bào)記者表示。

庫存壓力凸顯

讓多個(gè)樓盤做出大幅降價(jià)的原因之一，是秦皇島樓市供需結(jié)構(gòu)的失衡。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，秦皇島整個(gè)海港區(qū)2014年的市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)為834.31萬平方米，其中包括已開盤的項(xiàng)目原有的庫存174.14萬平方米、已開盤項(xiàng)目2014年計(jì)劃新增的入市量290.30萬平方米、2014年純新盤的入市量283.43萬平方米；而去年的整體供應(yīng)量是570.53萬平方米。

“由于去年供應(yīng)量過大，已經(jīng)出現(xiàn)大批項(xiàng)目完不成任務(wù)的現(xiàn)象，而今年跟去年相比又將增加260多萬平方米的庫存，預(yù)計(jì)今年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要用‘慘烈’來形容了。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示。

“秦皇島樓市的庫存量、空置率一直都很高，銷售周期也普遍較長(zhǎng)，拿森林逸城項(xiàng)目來說，北京客戶占到六成以上，冬天入住率估計(jì)不到五成。”熟悉當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的一位業(yè)內(nèi)人士表示，這與秦皇島這兩年大力發(fā)展旅游地產(chǎn)有直接關(guān)系。

2009年，秦皇島啟動(dòng)“旅游立市”戰(zhàn)略，要求5至10年時(shí)間，把秦皇島建成國內(nèi)最佳、國際上有較大影響的旅游名城。隨后，秦皇島于2010年啟動(dòng)了大規(guī)模的土地出讓。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年秦皇島4個(gè)區(qū)招拍掛土地共45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，平均單價(jià)為2317元。這些土地集中在2012年、2013年入市。

實(shí)際上，泡沫的影子此前已經(jīng)隱現(xiàn)。

思源經(jīng)紀(jì)秦皇島分公司的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，僅海港、北戴河、山海關(guān)三區(qū)的商品房庫存就高達(dá)635萬平方米，而當(dāng)年的消化量?jī)H為156萬平方米，北戴河區(qū)和北戴河新區(qū)僅成交房源1955套，面積14.5萬平方米。

庫存壓力巨大，開發(fā)商不得不降價(jià)跑量。根據(jù)新浪樂居對(duì)2月份秦皇島141個(gè)在售樓盤的統(tǒng)計(jì)，秦皇島在售樓盤均價(jià)約為7984元/平方米，其中112個(gè)普通住宅均價(jià)約為6469元/平方米，27個(gè)海景樓盤項(xiàng)目均價(jià)約為13622元/平方米，商業(yè)樓盤項(xiàng)目2個(gè)，均價(jià)為16750元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，2014年2月份，秦皇島超過九成項(xiàng)目均沒有漲價(jià)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期杭州等地樓市曝出的降價(jià)案例預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是庫存嚴(yán)重、人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)。

開發(fā)商陸續(xù)撤離

“我們現(xiàn)在撤回了一部分三四線城市的團(tuán)隊(duì)，尤其是北方的海邊小城，”一家全國性房企的老板對(duì)記者表示，“因?yàn)楝F(xiàn)在很多三線城市海景房的產(chǎn)品都面臨著過度飽和的情況。”

按照上述房企老板的說法，最近兩年，外地旅游度假人群的消化能力并不理想，這不僅表現(xiàn)在秦皇島主城區(qū)和海港區(qū)，即便是在以度假和養(yǎng)老需求為主的三四線區(qū)域，同類項(xiàng)目的銷售也步履維艱。

在本地剛需有限的市場(chǎng)條件下，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以改善型產(chǎn)品為主，已經(jīng)成為秦皇島有危機(jī)意識(shí)的開發(fā)商的集體動(dòng)作。

“但是本地改善市場(chǎng)畢竟也是有限的，目前這個(gè)區(qū)域的需求已經(jīng)無法滿足我們對(duì)市場(chǎng)的需要，這也是我們撤出該區(qū)域的關(guān)鍵原因。”上述房企老板說。

做出同樣決定的開發(fā)商并不在少數(shù)。“據(jù)我們了解，現(xiàn)在已經(jīng)有不少開發(fā)商逐步撤出秦皇島等三四線城市，重新將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)一線城市，其主要原因就在于三四線城市的市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面。”易居克而瑞華北區(qū)域一位分析師對(duì)記者表示。

據(jù)記者了解，今年起，遼寧東戴河新區(qū)樓盤開始集中推售。由于地價(jià)相對(duì)低廉，東戴河新區(qū)商品房平均售價(jià)為6500元/平方米，而去年秦皇島南北戴河項(xiàng)目成交均價(jià)為8491元/平方米。價(jià)格的差距，將分流來自北京和東北區(qū)域的度假養(yǎng)老客戶，給秦皇島度假房市場(chǎng)再次帶來沖擊。