持續(xù)疲軟 三四線樓市拐點(diǎn)將至

開發(fā)商欠債“跑路”、“鬼城”頻現(xiàn)……近段時(shí)間，三四線樓市再次被推到風(fēng)口浪尖，“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤”等嗆聲不絕于耳。一些樓市遇冷，是普遍現(xiàn)象還是個(gè)別地方？是拐點(diǎn)將至還是階段性問題？記者就此進(jìn)行了調(diào)研。

三四線樓市疲軟呈蔓延之勢

今年1月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現(xiàn)低迷，多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。

降價(jià)促銷城市不斷增加。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比下跌，環(huán)比增加5個(gè)。而在房價(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市。

三四線樓市整體銷量也延續(xù)著去年下半年以來的低迷態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，今年1月份，25個(gè)三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低，14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。

與此同時(shí)，少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū)則深陷泥潭，溫州房價(jià)已經(jīng)連續(xù)30個(gè)月下跌，高端住宅價(jià)格幾乎“腰斬”；不僅西部三四線樓市出現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區(qū)的多個(gè)三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

淮安是蘇北地級市，該市市區(qū)人口不足60萬，近年來卻涌入380多家開發(fā)商，而實(shí)際上有200家左右這個(gè)市場就飽和了。一家房地產(chǎn)開發(fā)商說，他這幾年在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了三個(gè)項(xiàng)目，前兩個(gè)項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，第一個(gè)項(xiàng)目賣給了本地人，第二個(gè)項(xiàng)目賣給了外來投資者，第三個(gè)項(xiàng)目就找不到客源了。“照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。”

常州去年原本計(jì)劃大量推地，但乏人問津，最終只完成了當(dāng)年計(jì)劃賣地目標(biāo)的一半。無錫一家高端項(xiàng)目開發(fā)了900余套住房，自去年6月開盤以來，至今僅成交78套，老板因資金鏈斷裂而“跑路”，目前樓盤也被有關(guān)部門查封。

房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”扭曲供求關(guān)系

業(yè)內(nèi)人士分析，三四線樓市近年來經(jīng)歷了一輪大躍進(jìn)式的狂飆，特別是2010年一二線城市限購之后，大量開發(fā)企業(yè)涌入三四線城市，直接刺激房地產(chǎn)業(yè)單兵突進(jìn)，并推動(dòng)土地的大量釋放，商品房的海量上市。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模大幅增長，營口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000萬－8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

土地放量后，開發(fā)商為了加速回籠資金而大量推盤，打破了樓市供求平衡。西部某個(gè)中等規(guī)模城市，市區(qū)超千萬平方米的大盤就有三個(gè)。記者采訪的部分東部縣城，幾乎每個(gè)縣城都有大片新建住宅區(qū)閑置。有的縣地處山區(qū)，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發(fā)量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。

房價(jià)快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個(gè)因素。記者采訪的多個(gè)縣城，房價(jià)與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。

克而瑞研究中心近期發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達(dá)8.06，山西大同供求比達(dá)到5.7，延安為4.34，均存在嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。

曾是三四線房地產(chǎn)標(biāo)桿的溫州和鄂爾多斯，房價(jià)急漲之后迎來暴跌。溫州房價(jià)自2011年9月開始，已連續(xù)30個(gè)月出現(xiàn)同比下降，一些高端項(xiàng)目價(jià)格“腰斬”。鄂爾多斯市康巴什新區(qū)部分項(xiàng)目崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內(nèi)，有些項(xiàng)目工地不僅遭遇停工，還面臨著農(nóng)民工討要工資的窘境。

物極必反，短期大量開發(fā)導(dǎo)致部分三四線城市供求關(guān)系惡化，大型開發(fā)企業(yè)紛紛“逃離”三四線城市。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度十大標(biāo)桿房企雖然購地金額創(chuàng)出新高，但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發(fā)商則深度套牢，不知何時(shí)能度過寒冬。

破解三四線樓市困局需多管齊下

“個(gè)別三四線樓市暴露的危機(jī)再次警示我們，賣地吃飯式的發(fā)展已經(jīng)走到了盡頭。”江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹，國家發(fā)改委課題組近期對12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，144個(gè)地級城市竟然要建200余個(gè)新城新區(qū)。161個(gè)縣級城市中，提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個(gè)，占41.6%。

“片面透支財(cái)力建新城新區(qū)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。”王樹華認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是國家提出的戰(zhàn)略，但落實(shí)過程中一定要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦。對于三四線城市的政府來說，一定是產(chǎn)業(yè)發(fā)展在先，就業(yè)與收入增長優(yōu)先。只要夯實(shí)了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)自然會(huì)跟進(jìn)。

中原地產(chǎn)的張大偉表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價(jià)格波動(dòng)也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大，必須引起足夠重視。

江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線城市前幾年因房地產(chǎn)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入對于房地產(chǎn)的依賴過重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財(cái)政依賴也越深。

當(dāng)前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發(fā)展階段千差萬別，一刀切式的調(diào)控不合時(shí)宜。如何調(diào)動(dòng)好、保護(hù)好市場積極因素是當(dāng)務(wù)之急。

中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，三四線樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發(fā)展新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)行了部署，只有端正發(fā)展方向，完善公共服務(wù)配套，提升城市功能才能抓住機(jī)遇。

(上海證券報(bào))