地方調(diào)控細(xì)則密集出臺(tái) 監(jiān)管決心引發(fā)諸多期待(1)

　　新華網(wǎng)上海10月9日專電 國慶“黃金周”前后,深圳、廈門、上海等熱點(diǎn)城市均出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。加上北京等地早前打出的“組合拳”,熱門省市調(diào)控樓市的地方細(xì)則“規(guī)定動(dòng)作”“自選動(dòng)作”兼具。政府穩(wěn)定樓市決心之大可見一斑,且“階段性”手法和“持續(xù)性”措施雙管齊下。在此情形下,樓市將何去何從,能否盡快回歸理性健康？

　　地方調(diào)控細(xì)則密集出臺(tái)

　　9月29日,國家有關(guān)部委下發(fā)通知,推出五條措施進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控,要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則,已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū),要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善,并嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制。

　　9月30日晚,深圳市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院文件精神,堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》。10月1日,廈門也細(xì)化發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措。10月7日,備受關(guān)注的“樓市風(fēng)向標(biāo)”上海也出臺(tái)十二條措施形成一套“組合拳”。此外,浙江于9月30日發(fā)布的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》也堪稱向樓市祭出的一招重拳。目前,更多省市細(xì)則正在陸續(xù)出臺(tái)過程中。

　　總體來看,這些地方細(xì)則“規(guī)定動(dòng)作”和“自選動(dòng)作”兼具。比如,上海要求,“各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭貸款購買商品住房的,首付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)的最新規(guī)定,對(duì)貸款購買第三套及以上住房的,停止發(fā)放住房貸款”,“嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定,對(duì)非本市居民在本市購買住房申請(qǐng)貸款的,應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。不能提供的,商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款”。各個(gè)省市也都明確了加強(qiáng)市場監(jiān)管、增加市場供應(yīng)的一系列措施。

　　其次,比較突出的就是“限購”措施。上海規(guī)定,“在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù),暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)”。深圳也明確“在本市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策”,簡單說就是“本市居民家庭限購2套、符合條件的外來居民限購1套”。廈門規(guī)定“同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”外,還劃定限購的時(shí)間表——“即日起至2010年12月31日”。

　　此外,一些地方對(duì)土地增值稅的預(yù)征率、動(dòng)遷安置房的交易期限等方面也多有創(chuàng)新和加碼。比如,上海明確將土地增值稅預(yù)征率和房價(jià)掛鉤,依房價(jià)與所在區(qū)域上一年度房價(jià)相比高低不同,土地增值稅的預(yù)征率最高可達(dá)5%。

　　監(jiān)管決心引發(fā)諸多期待

　　8月之后,部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇、回暖跡象,不僅成交量明顯反彈,價(jià)格亦開始企穩(wěn),甚至出現(xiàn)小幅上漲。少數(shù)城市樓市成交量已超過調(diào)控之前的水平,甚至重現(xiàn)排隊(duì)購房的情景。

　　“要遏制房價(jià)過快上漲,首先要有效抑制需求,熱點(diǎn)城市大量成交是來自異地購買,所以限制異地購買是熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控的重中之重。”“為民”不動(dòng)產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民說,“近日各地出臺(tái)的限購政策很及時(shí),將對(duì)異地購房、炒房者產(chǎn)生限制作用。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,從調(diào)控手段分析,限購屬于行政命令,在投資投機(jī)者大量購房的現(xiàn)實(shí)條件下,暫停購房能起到立竿見影的效果;而且,各地還為合理的自住者留下了“活路”——可以新購一套。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說,從近期各部委多次強(qiáng)調(diào)“對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直至追究責(zé)任”,到各地近日出臺(tái)強(qiáng)硬的調(diào)控細(xì)則,可以看出政府是下了決心的。

　　不斷推出的地方動(dòng)作激起了購房者的諸多期待。比如,某網(wǎng)站在7日晚就“上海細(xì)則”進(jìn)行了一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,被認(rèn)為上海遏制房價(jià)最有效的措施中,排名前三的分別是“限定居民家庭購房套數(shù)”“發(fā)揮稅收在調(diào)控中的作用”和“嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策”,其中限購措施的選擇率達(dá)36.5%。此外,有60.0%的網(wǎng)友認(rèn)為此次調(diào)控措施能增加商品房供應(yīng);有39.1%的網(wǎng)友認(rèn)為能降低房價(jià);34.8%的網(wǎng)友則認(rèn)為能否降低房價(jià)“要看政策執(zhí)行效果”。

　　樓市走向如何尚待觀察

　　此次調(diào)控措施趕在今年國慶前公布,意圖十分明顯:嚴(yán)控8月以來抬頭、9月以來升溫的投資投機(jī)性需求,防止不合理的購房需求借傳統(tǒng)的銷售旺季卷土重來,導(dǎo)致房價(jià)飆升。不過,各地樓市在國慶假期之間表現(xiàn)可謂“冷熱不均”。比如,“十一”期間深圳市新房成交量出人意料地出現(xiàn)井噴式暴漲,達(dá)到2313套,是去年國慶節(jié)同期深圳新房成交量的3.5倍。業(yè)內(nèi)人士分析,這跟“限貸”“限購”政策效果未充分顯現(xiàn)有關(guān),也有可能是部分需求在“可能有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)的”預(yù)期之下搭“末班車”所致。

　　不過,大部分城市的“假日樓市”如期降溫。比如,北京在黃金周前5天新建商品房期房及二手房網(wǎng)上簽約數(shù)量與9月份最后5天相比均大幅下滑,上海在國慶期間舉行大型房交會(huì),雖然人氣頗高,但觀望氛圍十分濃厚,出手購房者遠(yuǎn)少于預(yù)期。

　　“在有關(guān)部門措施和地方細(xì)則的'督戰(zhàn)’之下,未來半年上海等城市的房價(jià)將會(huì)趨于穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場和住房保障將向著更加健康的方向發(fā)展。”楊紅旭說。他甚至認(rèn)為,部分城市的樓市將“急劇降溫”。

　　蔡為民則認(rèn)為,此前調(diào)控之所以出現(xiàn)“屢調(diào)屢漲”的局面,是因?yàn)闃鞘幸殉尸F(xiàn)出“單邊市場”特征——不管調(diào)控與否,各方對(duì)后市都存在看漲預(yù)期;許多政策以臨時(shí)性居多,更加強(qiáng)化了這種預(yù)期。不過,近期出臺(tái)的調(diào)控措施,正將“階段性”和“持續(xù)性”手段結(jié)合,典型的就是“引而待發(fā)”的房產(chǎn)稅和不斷推進(jìn)的保障性住房建設(shè),這些措施將形成長期、穩(wěn)定的調(diào)控力量,從而逐步改變“單邊預(yù)期”。

　　上海在此次調(diào)控細(xì)則中指出,“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求,積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”。保障房方面,各地建設(shè)指標(biāo)在不斷提高,“時(shí)間表”日益明確,問責(zé)機(jī)制也逐漸清晰，樓市走向如何尚待觀察。