謝逸楓:扔“限購令和房產(chǎn)稅”埋下房價(jià)暴漲禍根

 

2010年9月29日，國家發(fā)改委、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委再出重拳，自4月17日出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策“新國十條”后，再次推出“五條升級版”。此次新政措辭嚴(yán)厲，再次重申“國十條”中一些模糊之處，還將“問責(zé)”放在第一條規(guī)定中，并要求各地立即制定“國十條”實(shí)施細(xì)則，幾乎不給地方政府留有任何自行解讀和繼續(xù)觀望的空間，其中提到“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

 

繼9月29日國家多部委推出新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，浙江、廣東、福建、上海等地密集性出臺(tái)房產(chǎn)新措施。2010年4月30日，北京最先提出本市“每戶家庭只能新購一套商品住房”，重在控制“新購”數(shù)量，而未涉及每戶家庭擁有的房產(chǎn)存量2010年4月19日，浙江出臺(tái)樓市調(diào)控十八條細(xì)則。除了沒有“限購令”和“第三套房貸暫停令”外，“浙十八條”和北京細(xì)則一樣，對首套房建筑面積90平方米以上的家庭，要求首付不得低于30%;二套房首付比率不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。提出加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，并嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

 

2010年9月30日浙江11月起預(yù)售款封閉管理，《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》11月1日起執(zhí)行。開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，未簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書的項(xiàng)目，不能領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。2010年9月30日深圳戶籍市民限購兩套房，《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》。本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房;對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

2010年10月1日廈門臨時(shí)限購1戶買1套?！蛾P(guān)于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》。采取臨時(shí)性限購措施。即日起至2010年12月31日，同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。2010年10月7日，上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》(下稱《意見》)?！兑庖姟饭蔡岢隽税藯l具體措施，其中最引人注意的是正式推出了“限購令”——暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。這是繼北京、深圳、廈門之后，國內(nèi)第四個(gè)推出“限購令”的城市。

2010年10月9日，廣州終于釋放消息，10月8日，廣州住房“限購令”已報(bào)市府審批。4月17日新國十條出臺(tái)有關(guān)限購令的政策條款后，繼4月30日北京、9月30深圳、9月30日廈門出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則、10月7日上海出臺(tái)一戶家庭限新購一套房后，2010年10月8日，廣州已形成地方落地細(xì)則報(bào)市政府審批，其中包括備受關(guān)注的“限購令”。2010年10月8日廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，廣州已就是否限購等研究完畢并形成方案，目前已報(bào)市政府審批，預(yù)計(jì)很快就有落地細(xì)則，但未必會(huì)在下周出臺(tái)。為了保證定位為非戶籍人口購買的亞運(yùn)城銷售，“限購令”預(yù)計(jì)不會(huì)在下周出臺(tái)。另外，上海住房公積金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。對此，廣州公積金中心表示，廣州公積金政策不排除調(diào)整可能，但目前暫時(shí)未有變動(dòng)，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停貸。

2010年10月8日，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周7天廣州十區(qū)二縣市共有143個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽2103套住宅，同比去年黃金周（網(wǎng)簽1242套）飆漲69.3%，簽約面積達(dá)到225150平方米，平均每套簽約面積僅為107.06平方米，中小戶型仍是今年國慶的成交主力。國慶7日，廣州一手房成交均價(jià)為12179元/平方米。其中，天河區(qū)的成交均價(jià)高達(dá)31767元/平方米。主要是因?yàn)楹勒P凱旋新世界的成交均價(jià)超過60000元/平方米，拉升了整個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)。

未找出房價(jià)上漲真相和根源，政府的政策調(diào)控只會(huì)是為房價(jià)上漲埋下暴漲火藥包，一群“太傻太天真”的唱降派只會(huì)“誤致政府的政策調(diào)控思想”，讓中國房地產(chǎn)市場陷入“房價(jià)繼續(xù)上漲和政策繼續(xù)調(diào)控”的現(xiàn)象，不斷頻繁的政策讓越來越多的人對政策繼續(xù)調(diào)控可以打壓房價(jià)產(chǎn)生懷疑。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場是政策市，而市場供應(yīng)完全有政府和開發(fā)商自己控制。2010年政府的土地供應(yīng)明顯就下降，根本無法和2009年相比較，中國經(jīng)濟(jì)離不開房地產(chǎn)，地方財(cái)政和地方經(jīng)濟(jì)也是如此。而開發(fā)商的市場供應(yīng)也是如此。同時(shí)因?yàn)榈貎r(jià)高了，開發(fā)成本高了，而暴利是開發(fā)商追求的目標(biāo)，房價(jià)豈不上漲。

政策的目的就是防止政策調(diào)控過于兇猛，導(dǎo)致樓市大起大落，不僅威脅中國金融市場，還危及到中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和樓市健康發(fā)展。政府不可能讓房價(jià)出現(xiàn)暴跌或大跌的情況，除非房地產(chǎn)不再繼續(xù)市場化，行政干預(yù)房地產(chǎn)市場，并且中國經(jīng)濟(jì)不需要房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需和拉動(dòng)GDP增長及不靠土地收入等房地產(chǎn)稅收解決財(cái)政收入，另外是不需要房地產(chǎn)促進(jìn)城市化改造和拉動(dòng)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及保政治業(yè)績，否則房價(jià)未來100年還得繼續(xù)上漲。

其實(shí)，所有政策調(diào)控不過是延緩房價(jià)上漲過快的時(shí)間而已，2010年五一樓市銷售旺季和中秋假期三天樓市及國慶節(jié)十一樓市七天黃金周期間，部分學(xué)者專家都認(rèn)為，樓市會(huì)“量價(jià)齊跌”，結(jié)果全國一線城市和二線城市的房價(jià)都在以10%幅度的速度上漲，甚至量價(jià)齊漲，除了小部分城市的購房者市場觀望，推遲入市外，房價(jià)并未下跌。事實(shí)證明，他們的判斷和預(yù)測是完全錯(cuò)誤的。因?yàn)樗麄兒雎粤苏叩牧痈褪袌龅碾[藏巨大購買潛力及商品房市場化的威力，其他就是高估了政策調(diào)控，不知道開發(fā)商“上有政策下有對策”的運(yùn)用能力。