購房者：

　　北京人小林:畢業(yè)三年的小林，一直和父母住在清河一套90年代的2居室公房里，上班在國貿(mào)的他每天路上要花幾個(gè)小時(shí)。在09年交了女朋友以后就面臨著再買房的問題，但是一路飛漲的房價(jià)使得收入不高的他只能看不能買，12月的時(shí)候本來打算啃啃老，貸款買一套，但是12月開始的一系列政策特別是2月份的京版11條，以后會(huì)增加政策房的供應(yīng)。

小林介紹：商品房反正是買不起了，所以等著政策房吧。

　　大連在京的曾琳：出身海濱城市的曾琳，父母都是當(dāng)?shù)氐钠胀ü珓?wù)員，已經(jīng)接近退休，在北京工作了7-8年的他，最近準(zhǔn)備回老家。他坦言，房價(jià)調(diào)來調(diào)去沒見跌過，以自己的收入很難在北京買房了，不如早點(diǎn)回大連。

　　河北人蒙成：在北京通州區(qū)已經(jīng)有一套小戶型的他，最近正打算再買一套大一點(diǎn)的房子，房價(jià)大跌真沒戲，而且現(xiàn)在商品房的土地還要限制，以后肯定外地人能買的商品房肯定更貴，所以趁現(xiàn)在大家都在觀望，多看看房，說不定房主還能講講價(jià)。

　　房主：

　　務(wù)先生：溫州人務(wù)先生在北京投資房產(chǎn)多年，他說：在北京投資了這么多年房子，還沒虧過，而且中國就一個(gè)北京，就算市場(chǎng)調(diào)整，好地段的房子長期來看也不會(huì)跌，香港的GDP還不如北京，房價(jià)卻是北京的4倍以上，所以他掛出來一些郊區(qū)的房源，情愿價(jià)格比報(bào)價(jià)便宜5%，就希望快點(diǎn)出手，能夠換一些4環(huán)內(nèi)的。

　　張女士：張女士在北京有2套房，一套是在四惠的老公房，一套是在方莊的商品房，最近因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)需要用錢，所以打算把四惠的房子賣了，而且堅(jiān)決不講價(jià)，她說地段這么好的房子雖然老點(diǎn)，但是總價(jià)低啊，相比商品房動(dòng)不動(dòng)200多萬，4環(huán)的這套2居才120萬，要不是用錢肯定不賣。

　　僅9118套，2010年2月成交量創(chuàng)09年2月來最低點(diǎn)

　　2月最后一天恰逢虎年元宵節(jié)，熱鬧的煙花和燈會(huì)吸引了所有的眼光，在經(jīng)歷了成交量暴漲的09年，2010年已經(jīng)過去2個(gè)月，這兩個(gè)月北京二手房市場(chǎng)的總成交量僅為23123套，僅相當(dāng)于09年12月一個(gè)月成交量的55%。從09年1月7749套、2月的9741套以后，北京二手房成交量連續(xù)11月超過1萬套。這一紀(jì)錄在虎年的第一個(gè)月被終止。

　　雖然總成交量9118套相比1月14005套下跌了34.9%，但是因?yàn)?月份天數(shù)少的特殊性，日均成交量為407套，僅比1月411套下跌了1%，這還是受到了春節(jié)的影響。特別是在春節(jié)以后市場(chǎng)已經(jīng)明顯回暖，新增需求及看房量、成交量都有明顯回升。

　　看的多，買的少。長假期買賣雙方觀望氣氛濃郁，中小戶型成交集中

　　“本來每年的1-2月就是市場(chǎng)最冷淡的時(shí)候，09年也是，今年成交量下降也有這個(gè)原因。但是主要還是的確房價(jià)在09年下半年漲的太多，從12月開始出現(xiàn)了這么多的政策，買賣雙方都需要適應(yīng)市場(chǎng)、適應(yīng)政策，但是經(jīng)過1月份的觀望，現(xiàn)在看房熱情還是比較高的，但真正出手的很少。”北京中原地產(chǎn)萬年花城 (論壇 新聞 視頻)的業(yè)務(wù)員小林表示，他從初四上班后，每天都帶3組以上的客戶看房。“但是到現(xiàn)在就成了幾單租賃，以前10天肯定能成交一單買賣了，最近只看不買的客戶依然占8成以上。”但是只要房主愿意稍微講講價(jià)的，還有就是90平米以下的房源，依然很好成交。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示在虎年的第一個(gè)月新增房源達(dá)到了22000套，而新增需求僅為48000，供需比為1：2.2，相比12月的1：4.5，需求減少50%。

　　在12月一套比市場(chǎng)價(jià)略高的房源基本都能夠在3天出售，20%的房源甚至能夠當(dāng)天成交，在過程中房主甚至可以多次提價(jià)。但是從1月市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要10天左右。而2月份的成交時(shí)間繼續(xù)拉長，接近15天，特別是120平米以上的房源成交量非常少。而23日出臺(tái)京版國11條以后，5天平均單套成交面積更是僅有87.8平米。

　　房主依然提價(jià)，議價(jià)空間明顯出現(xiàn)，成交均價(jià)繼續(xù)下探，1.7%

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：在2月份北京二手房的均價(jià)繼續(xù)下探，目前的二手房均價(jià)13460元/平米相比1月份的13690元/平米，下跌了1.7%。

　　相比二手房市場(chǎng)成交價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，但是在2月份市場(chǎng)掛牌房源的價(jià)格相比1月份依然出現(xiàn)了2.5%左右的上漲。雖然掛牌價(jià)上漲，但房源普遍可議價(jià)，且議價(jià)空間明顯加大，32%的房源可議價(jià)幅度已經(jīng)達(dá)到5%，但是買賣雙方的心理價(jià)差依然達(dá)到了3-5%。在中原地產(chǎn)通惠家園 (論壇 新聞)分行看了幾套房的程先生說：現(xiàn)在房主是挺好說話的，周圍看了幾套房子，房主都愿意降幾萬，但是明顯的這是因?yàn)閳?bào)價(jià)上漲了的。和很多商場(chǎng)促銷一樣先掛高再降價(jià)，能看出房主依然不想降價(jià)，都在觀望市場(chǎng)走勢(shì)。

　　全款客戶抄底，2月首次突破4成

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：在2月份成交的8544套二手住宅中，全款客戶比例明顯上漲，這一比例在2月份再次出現(xiàn)了上漲，達(dá)到了40.5%，相比12月上漲了12個(gè)百分點(diǎn)。而2月的單套平均面積為90.62平米，相比09年12月下跌了近5.5平米。中小戶型成交市場(chǎng)的熱點(diǎn)。而12月份占市場(chǎng)主流的恐慌性需求離開市場(chǎng)，這部分需求的購買力比較低，對(duì)貸款的依賴性更高，而在2月份置業(yè)的業(yè)主大部分為改善性或者投資性業(yè)主。這些客戶大部分首付能力比較強(qiáng)或者選擇了全款。這使得在2月份公積金及全款比例明顯上漲。

　　對(duì)于全款比例明顯上漲北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為出現(xiàn)這一情況的主要原因有幾點(diǎn)：

　　首先：全款客戶能夠避免09年系列營業(yè)稅政策帶來的稅費(fèi)增加，相比現(xiàn)在貸款客戶很難比誰，因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)比較低，在虎年全款客戶依然可以以比較低的價(jià)格納稅，同樣房源貸款與全款最高交易稅費(fèi)可能相差數(shù)十萬。

　　其次：更容易壓價(jià)，對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)來說房主賣方害怕再出政策影響，是以很多房主愿意以2-3%的價(jià)格優(yōu)惠出售給全款客戶。

　　第三：手續(xù)簡單，現(xiàn)在二手房交易過程中最耗費(fèi)時(shí)間的為貸款環(huán)節(jié)，一般都需要1個(gè)月以上的時(shí)間，而全款客戶一般當(dāng)天就可以完成過戶。

　　3月很可能出現(xiàn)“小陽春”

　　北京每年的3月份都是樓市的小陽春行情，2009年當(dāng)然更為明顯。從2月的9000套一躍到了2萬套。而虎年春節(jié)以后也顯露出了這種跡象：春節(jié)以后已經(jīng)恢復(fù)到節(jié)前水準(zhǔn)：

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為北京十一條出臺(tái)以后，市場(chǎng)在3月份很可能出現(xiàn)小陽春原因有以下幾點(diǎn)：

　　首先：政策并未惡劣，十一條全部為年前已經(jīng)實(shí)施的政策，對(duì)于市場(chǎng)已經(jīng)消化了近2個(gè)月。很多需求已經(jīng)開始入市。從市場(chǎng)成交可以看出，在11條政策出臺(tái)以后的5天，北京二手房住宅成交量達(dá)到了2246套，日均449套相比之前的394套，上漲了14%。

　　其次：房源不會(huì)增加，對(duì)于二手房市場(chǎng)來說，2010年前2月成交量依然突破2萬套，大部分房源依然被消化。而商品房市場(chǎng)更將因?yàn)橐院笸恋毓?yīng)僅50%可建商品房，將可能使得北京出現(xiàn)雙軌制，從香港等市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，商品房的價(jià)格將會(huì)非常高。

　　第三：大戶型及非普通住宅可能降價(jià)，對(duì)于現(xiàn)在的市場(chǎng)及營業(yè)稅政策來說，9成以上的房源為了能夠享受按照全額繳納1%的個(gè)稅而選擇全額繳納營業(yè)稅。而且限外令的回復(fù)也將使得市場(chǎng)出現(xiàn)高端需求減少的現(xiàn)象，大戶型及非普通住宅一定幅度的降價(jià)將會(huì)吸引很多改善性需求入市。

　　第四：投資手段依然匱乏，通貨膨脹明顯。2010年的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯的出現(xiàn)通貨膨脹的苗條，雖然不會(huì)影響太大，但是對(duì)于很多投資者來說，房產(chǎn)依然是比較好的選擇。而且成交量相比去年的減少也使得投資者能夠以比較合理的價(jià)格接盤。

　　第五：09年踏空行情的人再次入市。對(duì)于很多人來說，09年最后悔的事情是沒有在年初買房，而現(xiàn)在政策已經(jīng)基本出盡。是以必然出現(xiàn)抄底者超過09年初的情況。